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“樓市肯定還會出新政。”世聯(lián)地產(chǎn)市場總監(jiān)沈柱燦以堅(jiān)定的口吻表示，樓市再次回暖，房價(jià)居高不下，政策調(diào)控即將到來?！拔覀円呀?jīng)告知客戶，有貨趕緊出貨。另有信息顯示，2010年將全國在售項(xiàng)目統(tǒng)一調(diào)價(jià)至8.5折的恒大地產(chǎn)最近又會推出‘大動作’。” 

深圳市都會城市研究院院長高海燕認(rèn)為，2011年，樓市調(diào)控在強(qiáng)化既有政策執(zhí)行的同時(shí)，將進(jìn)一步偏緊、從嚴(yán)。

更多接受本報(bào)記者采訪的業(yè)界人士一致預(yù)判，2011年，國家啟動第三輪樓市調(diào)控是大概率事件。

1 樓市回暖 政策加碼

2008年，國際金融危機(jī)爆發(fā)，國家出臺優(yōu)惠政策促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。從2010年1月開始，樓市政策明顯轉(zhuǎn)向，首先是稅收優(yōu)惠政策退出，接著是房貸優(yōu)惠逐步減少。

2010年初以來，樓市先后出現(xiàn)了三次顯著回暖走勢，前兩次，樓市每回暖一次，政策調(diào)控加碼一回。

第一次回暖發(fā)生在2010年3月至4月上半個(gè)月。其直接結(jié)果是，國家第一輪樓市調(diào)控不期而至。2010年4月中旬，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日，國務(wù)院要求，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

第二次回暖發(fā)生在2010年8、9月份，此時(shí)首輪調(diào)控政策被市場逐步消化，隨著成交量回升房價(jià)不降反升，住房需求者擔(dān)心房價(jià)進(jìn)一步快速上漲而大量入市，造成樓市量價(jià)齊升的局面。9月29日，第二輪樓市調(diào)控啟動，國家多部委聯(lián)合出手，主要措施包括暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。次日，深圳市政府辦公廳也發(fā)通知，規(guī)定本市戶籍居民家庭限購2套住房；對于能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。令人矚目的是，國家不僅推出了稅收、首付、利率等間接調(diào)控措施，而且直接采取了限貸、限購這些嚴(yán)厲的行政手段。

2 第三輪調(diào)控或以稅收為核心

目前，樓市正處于去年初以來的第三次回暖過程中。第三次樓市調(diào)控會如期而至嗎？

世聯(lián)地產(chǎn)沈柱燦的回答是：肯定無疑。他說，深圳樓市自去年11月以來一直旺銷。新開通地鐵沿線的物業(yè)，特別是位于大芬、六約的物業(yè)，都在明顯上漲，需求不只是自住買家，不能排除炒作成分。對于握有多套住房的人士來說，不能不關(guān)注政策新一輪調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，世聯(lián)地產(chǎn)的最新忠告是：迅速出貨。新二輪調(diào)控時(shí)，人們沒有想到會有限購令推出。新一輪調(diào)控也會有出人意料的嚴(yán)厲措施出臺。2011年推出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)幾乎不存在疑問了。二手房轉(zhuǎn)讓核定征稅，其他不少城市都開始實(shí)行了，如果房價(jià)還漲，深圳也可能真的推行。

“第三輪樓市調(diào)控，稅的動作會大一點(diǎn)?！鄙钲谑械滤记谥脴I(yè)總經(jīng)理葉世育認(rèn)為，2011年，政府仍將堅(jiān)守18億畝耕地的紅線，一線城市出讓土地將更多采用限房價(jià)競地價(jià)的方式；信貸政策趨緊，緊張程度將取決于房價(jià)上漲幅度的大?。皇袌霰O(jiān)管力度也會進(jìn)一步加強(qiáng)。調(diào)控的重點(diǎn)將放在稅收上面。首先是著手啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這次是真的“狼來了”；其次是深圳有可能推出二手房按評估價(jià)征稅的辦法。

3 房產(chǎn)稅新政 試點(diǎn)啟動

傳了多年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)傳聞在當(dāng)下的樓市回暖時(shí)節(jié)再度升溫。1月6日，上海市政府的一位決策咨詢專家向媒體透露：“上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅在2010年12月9日已獲得中央批準(zhǔn)。”

另有消息稱，1月9日從正在召開的重慶市“兩會”獲悉，財(cái)政部原則同意重慶開征高檔商品房房產(chǎn)稅。今年一季度有望出臺征收文件。而且，重慶市在新近印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》中，明確要求相關(guān)部門積極做好征收高檔住宅房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

上海等城市正醞釀房產(chǎn)稅改革，其指向是房產(chǎn)稅不只以租金為計(jì)稅依據(jù)，而且在空置、免租金期間可按房產(chǎn)原值計(jì)稅。葉世育說，他聽到的上海試點(diǎn)最新方案是，房產(chǎn)稅原則上針對增量征收，如果新買住房則連同原有住房一并計(jì)算征稅。

世聯(lián)地產(chǎn)沈柱燦告訴記者，據(jù)了解，深圳也有可能加入房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，操作辦法很可能實(shí)行“普稅”，即扣除家庭一定人均面積后，對存量、增量住房均計(jì)征房產(chǎn)稅。

高海燕表示，作為先行先試城市的深圳當(dāng)然也可能成為較早一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。

樓市回放

開發(fā)商特價(jià)售房

低價(jià)開盤

2010年5月的最后一個(gè)周末，佳兆業(yè)首先奏響深圳在售樓盤特價(jià)出售的序曲。其位于羅湖、坂田和平湖的3個(gè)樓盤同時(shí)行動。此次“特價(jià)”由頭是慶祝公司11周年慶典。該公司的羅湖盤推出特價(jià)房30來套，3天賣掉20多套。從120平方米的房子看，有過3.4萬元／平方米的成交記錄，特價(jià)后為2.7萬元／平方米，降幅兩成。

6月初，萬科一拿到預(yù)售許可證就以明顯低于預(yù)期價(jià)開盤，分別推出萬科清林徑和萬科第五園四期里城最后一棟單位。里城開盤均價(jià)20500元／平方米，比3月份同類單位均價(jià)下調(diào)一成左右，貴賓客戶還可享受8萬元／套的優(yōu)惠。清林徑前期曾放出1.4萬元／平方米的價(jià)格，實(shí)際開盤均價(jià)1萬元，低于預(yù)期兩成多。

限購令驟出

困房三千套

2010年9月30日晚，深圳市政府辦公廳緊急發(fā)布的“限購令”規(guī)定，自該通知發(fā)布之日起，所有商品住房交易必須執(zhí)行通知規(guī)定。交易時(shí)間的認(rèn)定，以在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。

由于“限購令”突然出臺，未給市場留下過渡期，導(dǎo)致出現(xiàn)一批“半拉子”房地產(chǎn)交易，其特點(diǎn)是買方已交納定金，并簽訂認(rèn)購合同，但尚未在9月30日前完成網(wǎng)簽購房合同。

這樣被限制過戶的“半拉子”交易有多少？深圳中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界估計(jì)，在當(dāng)時(shí)的整個(gè)住房成交量中，受阻于“限購令”的“被限房”可能占到兩成。其中，9月份成交二手房15000套，按兩成算，“被限房”約為3000套；9月底一周的新房成交量為2000多套，“被限房”在500套左右。兩項(xiàng)相加，深圳地區(qū)一、二手“被限房”總量超過3000套。

名詞解釋

房產(chǎn)稅：又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。現(xiàn)行政策規(guī)定，出租房屋的租金收入繳納12%的房產(chǎn)稅，而事實(shí)上，個(gè)人出租商業(yè)房產(chǎn)逃避稅款的現(xiàn)象非常多。而個(gè)人出租住房則按4%的優(yōu)惠稅率征收，其征收率也比較低。