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近日，住建部頒布了《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》），將于2011年2月1日起正式施行?！掇k法》中明確規(guī)定地下室不能出租供人員居住，同時(shí)也明確表示出租房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位。這一抑制“群租”的規(guī)定，讓《辦法》成為了社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。

【規(guī)定】

“群租”

最高要罰3萬

住建部近日出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。違反該條規(guī)定，由直轄市、市縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，可處以5000元以上3萬元人民幣以下罰款。

同時(shí)，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。而承租人要轉(zhuǎn)租房屋，需經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

《辦法》中的第八條規(guī)定，旋即成為業(yè)內(nèi)關(guān)注和討論的重點(diǎn)。這一規(guī)定，被業(yè)內(nèi)解讀為，房間不能隔開來出租、一個(gè)房間內(nèi)不能租住多個(gè)人，全國各地普遍出現(xiàn)的“群租”現(xiàn)象將受到抑制，地下室等一批廉價(jià)的出租房將被禁止出租。更有中介人士表示，這一規(guī)定將會(huì)間接推高市場租金。

南京市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)人士表示，南京目前出臺(tái)的租賃管理辦法，是2004年出臺(tái)的《南京市房屋租賃管理辦法》，在該辦法中，暫時(shí)還沒有可以和這一規(guī)定銜接的內(nèi)容。目前，南京對人均租住建筑面積尚沒有標(biāo)準(zhǔn)，對地下室的出租用途，也沒有作明確規(guī)定。

【南京群租房調(diào)查】

南京上千套房子在群租

“群租主要分三種類型，一種是大學(xué)畢業(yè)生群租，一種是公司員工集體宿舍，另外一種是民工集中居住?！毙吕藰肪又骶幫跣≤姼嬖V記者，群租現(xiàn)象早已有之，最近以來的高房價(jià)只是刺激了群租數(shù)量的增加。一些三產(chǎn)服務(wù)業(yè)公司為了解決員工的住宿問題，便由公司出面租下一兩套房子，然后整改成集體宿舍。

另外一種情況，是大學(xué)畢業(yè)生為了節(jié)省租房費(fèi)用，大家一起合租，人數(shù)多了就成了群租。據(jù)他了解，在新街口、中央門等地,有大批出租房實(shí)施群租運(yùn)作，不少房東還開起了“分店”，租賃一批房子用來改造成群租房。從網(wǎng)上公布的群租房數(shù)量來看，南京有上千套群租房在招攬房客。

那么，現(xiàn)在群租房是否得到有效監(jiān)管呢？王小軍透露，南京這兩年就曾經(jīng)多次出現(xiàn)群租房失火、遭盜竊等現(xiàn)象。而從目前的市場來看，群租房也幾乎處于“監(jiān)管真空”狀態(tài)，“物業(yè)沒權(quán)管、消防管不到人家里，公安備案又沒有強(qiáng)制性”。王小軍表示，即使如果有部門查處群租行為，群租者大不了換個(gè)地方，從市區(qū)轉(zhuǎn)到郊區(qū)，根本沒有辦法監(jiān)管。

80平方米的房子里住了12個(gè)人

晚上7點(diǎn)，剛剛下班的張群飛回到了自己的“家”，一股夾雜著鞋臭味和濕衣服味的氣息撲面而來。這個(gè)80平方米的2室一廳內(nèi)住滿了12位房客，這個(gè)時(shí)間，有些人正在呼呼酣睡，有些人正在煲著電話粥，她只好躡手躡腳走進(jìn)房內(nèi)。

張群飛租住的房子位于華僑路房產(chǎn)局對面一個(gè)舊小區(qū)里，因?yàn)樗ぷ鞯囊患掖笮兔廊菰壕驮诟浇?，公司選擇了這個(gè)距離單位步行5分鐘的房子。記者征得張群飛同事的同意進(jìn)入到這處住所，狹窄的客廳兩側(cè)分別擺放著一張雙層高低床，小房間內(nèi)擺著兩張與客廳外形相近的鐵床，大房間內(nèi)也有3張鐵床。“不要租金，這是最有誘惑力的。要是不住公司的宿舍，我們這點(diǎn)工資怎么夠租房子？”張群飛無奈地向記者表示。

“這里住的都是我們單位的員工，我們每個(gè)月的收入都是拿提成，少的每月才1000多，根本租不起房子?！睆埲猴w告訴記者，一群同事租住在一起，其實(shí)煩惱也挺多的，一般都不敢出聲，怕打擾同事睡覺。另外安全有時(shí)候也成問題，曾經(jīng)就有同事用“熱得快”燒水，差點(diǎn)引發(fā)一場火災(zāi)。

在調(diào)查中記者了解到，在南京的中央門、新街口、湖南路、集慶門等地，存在著大量群租房現(xiàn)象，而租住群體主要以服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作人員以及建筑工地的農(nóng)民工為主。

“求職公寓”招攬住客

朱棟梁和同學(xué)王濤下午都在新街口一家企業(yè)面試，家在徐州的他倆剛剛參加完國家公務(wù)員考試，又連忙奔波于各大高校的招聘會(huì)，來尋找著人生的一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)。傍晚5點(diǎn)多，他倆回到了位于黃家圩的“木魚之家”求職旅社，住進(jìn)了屬于他們的“格子間”。他們所租住的是一個(gè)15人間，20多平方米的房間內(nèi)擺放著七八張高低床?！鞍碌脑捗吭乱簿?00塊左右，比租房要便宜多了?！敝鞐澚焊嬖V記者。

木魚之家的老板夏靈寶告訴記者，他是南京最早一批開設(shè)求職公寓的人，2004年，他從江蘇科技大學(xué)結(jié)業(yè)，去廣州找工作，身上帶錢不多的他第一次接觸到了“大學(xué)生求職旅社”，于是回到南京后萌發(fā)了念頭，自己開一家求職旅社，從2006年以來，他所開辦的旅社范圍曾經(jīng)擴(kuò)展到了8家，現(xiàn)在又縮小為6家，住要分布在火車站、新街口、珠江路和安德門，都是租用高檔小區(qū)作為求職公寓。

夏靈寶告訴記者，目前在南京存在著一大批掛著各種名稱的“求職公寓”旅社，但基本上都是同一個(gè)老板經(jīng)營的，南京基本上只有七八個(gè)老板在從事這個(gè)行業(yè)。而且這些“求職公寓”基本上都是沒有監(jiān)管的，不少“求職公寓”就是二房東租下房子，格出幾間租給其他人?！岸覀兇虻氖遣吝吳颍褪峭ㄟ^注冊公司，工商即使來查的話，我可以對他們說這些租客是公司的員工?！?/p>

“即使國家不出臺(tái)抑制群租的注冊，我也準(zhǔn)備逐漸退出，進(jìn)軍餐飲連鎖企業(yè)了?！痹谡劦侥暇┣舐毠F(xiàn)狀時(shí)，夏靈寶透露。目前南京的“求職公寓”利潤太薄，一個(gè)房子免費(fèi)公用電腦寬帶費(fèi)就要700元左右，水電、人頭工資、租金……而南京的房租市場卻一直上不去，因此夏靈寶準(zhǔn)備退出了。

房價(jià)太高被迫群租

“群租都是被迫的，沒人愿意畢業(yè)后還擠在鴿子籠里。”南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)的一位專家表示，他們曾經(jīng)做過一次問卷調(diào)查，共采集了南京地區(qū)460份有效樣本，對工作年限在3年內(nèi)的小年輕住房問題做了一次摸底。調(diào)查結(jié)果顯示，這部分人群買房的比例很小，只有26.5%，且全部靠貸款按揭買房。有50.4%的人通過租房解決住房問題，與父母合住或單位提供宿舍等住房方式的占23.1%。同時(shí)，有21.1%的人，租住的住宅面積少于10平方米。

買不起房只能租房，他們能承受的租房價(jià)格又是多少？數(shù)據(jù)顯示，他們當(dāng)中，房租400-500元/月的比例最高，而租金在600元/月以下的占到了調(diào)查總數(shù)的66%。我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京鼓樓、玄武等幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的租金水平，正在隨著房價(jià)不斷上漲而動(dòng)。

【分析】

缺乏可執(zhí)行性

“住建部的政策出發(fā)點(diǎn)可能是好的，但是這樣的規(guī)定缺乏可執(zhí)行性。”南京網(wǎng)尚置業(yè)業(yè)務(wù)總監(jiān)蔣惠敏表示，目前政府部門對租賃市場的管理尚出于起步階段。例如，南京市規(guī)定，房屋租賃方必須要到房產(chǎn)部門備案，但是實(shí)際上只有極少部分租賃行為，會(huì)到房產(chǎn)部門進(jìn)行備案，絕大部分租賃行為都不會(huì)進(jìn)行備案。租賃不備案，政府的管理和指導(dǎo)就無從談起。

蔣惠敏表示，住建部出臺(tái)規(guī)定抑制群租，禁止地下室出租，出發(fā)點(diǎn)可能是好的，因?yàn)槿鹤饪赡艽嬖谙?、治安等諸多隱患。不過，僅僅是通過租賃辦法單方面地規(guī)定，還是難以達(dá)到抑制群租的目的。如果配合消防、工商、公安等進(jìn)行綜合整治規(guī)范，這一規(guī)定才有實(shí)施的可能。

抑制群租等于間接推高租金

“住建部的這個(gè)規(guī)定很好玩?！蔽覑畚壹沂袌霾拷?jīng)理舒莉莉向記者表示，住建部出臺(tái)的《辦法》，一方面重申租期內(nèi)不得單方面漲價(jià)，似乎是維護(hù)租客的利益；另一方面又不允許群租，這又是在限制租客的權(quán)利。其實(shí)，正是因?yàn)樽獠黄饘挸ǖ淖》?，租客們才?huì)想到去群租。如果不允許群租，那就等于逼著租客們?nèi)コ惺芨叩淖饨稹?/p>

【政府】

南京執(zhí)行與否

還要等等看

“南京已經(jīng)有租賃管理辦法了?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)局相關(guān)人士向記者表示，在住建部出臺(tái)租賃管理辦法之前，南京2004年已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的租賃管理辦法，但對群租和出租地下室并沒有相關(guān)的規(guī)定。目前南京的租賃市場也相對比較平穩(wěn)規(guī)范。住建部出臺(tái)的辦法中，對群租和地下室的租賃提出了新的規(guī)定，南京是否會(huì)參照執(zhí)行，尚需要看省住建廳會(huì)出臺(tái)什么樣的辦法，等到省住建廳辦法出臺(tái)后，南京市才會(huì)參照執(zhí)行。該人士表示，住建部出臺(tái)的辦法他們不方便評(píng)價(jià)。

（南京晨報(bào) 成崗 朱福林）