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【條文摘錄】被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構，按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人選定。被征收人選定房地產(chǎn)價格評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位或者個人不得干預。

【專家解讀】高喜善（北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司董事長）：在征收補償中，被征收房屋能夠補償多少錢，評估機構在其中起著至關重要的作用。根據(jù)新條例，評估機構是由被征收人選定的，這有利于保障被征收人的權益。如果對評估價格不滿意，被征收人可以提出復核，復核不滿意還可以提出鑒定，評估不滿意，被征收人就不會搬，按照征求意見稿，政府也不能強拆，最后必須由法院裁決，我們應該相信法律還是公正的。

而目前的現(xiàn)狀是，一些評估公司受到的干擾也不在少數(shù)。拆遷人雇評估公司，但是他希望補的錢少，拆得快，這就可能會對評估公司造成干擾。

如果避免評估公司存在違規(guī)行為？建議由建設部門出臺拆遷評估合同的示范文本，做到權利和義務的匹配，如果評估公司瞎評估、亂評估，可以采取多種措施進行管理，比如吊銷營業(yè)執(zhí)照，評估人員也可能會被取消職業(yè)資格。（本版稿件采寫 本報記者 吳鵬 楊華云）

建議：商鋪估值應考慮租金收益

專家認為，若故意或者過失壓低評估價格，評估機構應承擔責任

按照征求意見稿的要求，被征收的房屋價值補償“不低于市場價”，這一規(guī)定暗含的意思是，被征收房屋的價值，可以比市場價高。但是在操作中，民宅的價值可能相對容易評估，商鋪的價值又如何界定？

高喜善認為，被征收人的征收行為是被動的，既然是征收，就不應該比正常買賣和市場化的拆遷補償?shù)停荒茏尡徽魇杖说睦媸軗p失?！拔蚁朐谠u估時，要充分體現(xiàn)被征收房屋的價值?！?/p>

對于民宅來說，在實際操作中，評估公司有市場比較法，同樣的民宅要比較其周邊相似的物業(yè)。但高喜善強調(diào)，評估的參考值有很多，比如地段、面積、裝修情況等，所以不可能出現(xiàn)價格完全相同的兩個房屋。

對于商鋪，在評估時也要將其收益考慮其中，可以將周邊相似物業(yè)的租金考慮其中。高喜善舉例說，比如買一個商鋪，一年租金5萬，與其相同的周邊民宅市價為80萬，這樣評估的時候，就要考慮這一點，比如參考剩余的土地出讓年限，租金是遞增還是遞減，這都需要估價判斷，或許評估后這一商鋪的評估價為100萬。

北京李曉斌律師事務所主任李曉斌還認為，應該促成評估機構的獨立性和評估方法的科學性，同時加強其法律責任，應制訂保證其獨立、公平、公正、科學的原則和機制，同時也要適當展開司法監(jiān)督，讓這些機構獨立承擔民事責任。比方說，如果評估機構故意或者過失壓低評估價格，就應該承擔責任。北京上海大城市參照的案例多，誤差不會大，但小地方可參照的案例少，可能會出現(xiàn)誤差。

評估機構可搖號投票確定

專家稱，若被征收人放棄選擇評估機構時，需要有更細致辦法

按照征求意見稿要求，“房屋征收評估辦法，由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定”，高喜善說，但這種被征收人確定評估機構的辦法，在實際操作中，必然有一些問題需要明確。

高喜善舉例，在一些大的工程上，比如要修鐵路，沿線涉及幾家零散的被拆遷戶，他們既不是在同一個鄉(xiāng)，甚至不是同一個市，如何選定評估機構？

再比如在評估機構的選擇上，對有資質(zhì)的機構抽簽、搖號都相對容易，但是如果要投票，多少比例的人到場才可以保證投票的有效？

高喜善認為，不大可能每一戶都分別選定自己滿意的評估機構，必須要有統(tǒng)一的標準和規(guī)范，比較有可能通過投票、搖號或者抽簽的方式，來確定評估公司。

另外，評估機構由被征收人確定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人就是不選則評估機構，那怎么辦？所以需要政府制定各種情況，被拆遷人在什么情況下是選擇放棄了自己選擇評估機構的權利，這就需要更加細致的辦法出臺。