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千億土地財政俱樂部擴容

一方面是樓市流動性充裕、地產商整體資金面無大礙，另一方面是不斷擴容的土地財政千億俱樂部。顯然，土地市場已經成為房地產業(yè)資金鏈中重要的流出渠道和吸金池。

根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，今年前11個月，北京市共出讓214宗土地，土地成交總價達到1068.49億元。而2009年全年，北京市共出讓243宗土地，土地成交價總計928.05億元；2008年全年共出讓土地148宗，成交總價僅為502.69億元。顯然，今年前11月的土地出讓金就已經突破千億元，一舉超過2009年和2008年全年數(shù)額。

無獨有偶，上海前10月的土地出讓金收入就已經達到1366.49億元，高居全國之首。而2009年全年上海的土地出讓金收入僅為1025.28億元。在距離年底尚有一個月時間之際，大連和天津的土地收入也已經達到900億元左右，突破千億大關近在咫尺。

據(jù)統(tǒng)計，今年1-10月，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置費達8006億元，同比增長79.2%，占開發(fā)投資的比重達21%，全年預計將突破1萬億元。

國土資源部公布的《2010年住房用地供應計劃》顯示，今年30個省區(qū)市全國住宅用地的計劃供應量超過18萬公頃，是2009年全國住宅用地實際供應量的2.35倍，更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。顯然，土地供應的大幅增加帶動了土地出讓金的快速增長。

不過，業(yè)內人士也指出，盡管今年土地供應計劃量激增，但是從前11個月的土地供應情況看，大部分城市距離年初制定的目標還有較大差距。年底突擊供地成為很多城市的首選。

在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供應迎來“井噴”，共成交住宅類地塊15宗，供應面積255萬平方米。12月北京市擬入市土地面積達到了552公頃，創(chuàng)下北京單月土地供應的歷史新高。

雖然在供應放量以及調控政策的影響下，土地市場熱度有所降溫，成交樓面地價較調控前有所下降，但是從整體看，今年不少城市的土地單價不降反升。

以北京市為例，前11個月成交的土地平均樓面地價約為4568.64元/平方米，較去年增長了15.52%。部分熱點區(qū)域的土地價格則仍然維持在高位。11月最后一周，全國共有4宗土地出讓的樓面地價超過萬元。其中，杭州楊家牌樓A地塊的樓面地價高達25297元/平方米。

“土地成本已經成為開發(fā)商各項成本中漲幅最大的項目?！币晃欢€城市的房地產上市公司董秘在接受中國證券報記者采訪時表示，公司正在建設開發(fā)的某項目拿地成本僅為600元/平方米，而今年拿下位置更偏遠的新項目用地的土地價格已經達到2700元/平方米?！绊椖拷ǔ珊蟮某杀驹?400元-6600元，周邊房價則在7500元左右，成本壓力很大?！痹撊耸刻寡裕巴恋貎r格快速增長，開發(fā)商已經很難單純憑借銷售回籠的資金和本金滿足再生產的過程，只有依靠資本市場的再融資或銀行信貸。”

新開工如火如荼

雖然面臨眾多調控政策，今年全國房地產市場新開工仍在如火如荼地進行。按照房地產行業(yè)周期計算，自去年年底開始增長的新開工面積有望在明年中期陸續(xù)形成供應，屆時房地產市場的供求關系將得到極大改善。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月全國新開工面積已經累計達到13.18億平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全國的新開工面積同比增速就保持上漲趨勢，進入加速投資時期。5月份的新開工面積同比增幅達到102.56%，此后各月的同比增速也基本維持在50%以上。

從環(huán)比來看，7月份的新開工面積僅為1.17億平方米，為今年新開工的最低位。8、9月新開工面積均出現(xiàn)環(huán)比回升。不過10月份的新開工面積為1.23億平方米，環(huán)比9月下降了15.75%。

東方證券研究人士指出，10月房地產開發(fā)投資增速繼續(xù)超出市場預期。雖然由于房地產調控政策，房屋銷售面積環(huán)比下滑11.2%。在限期開發(fā)政策的限制下，房地產新開工面積將持續(xù)維持高位，從而推動房地產開發(fā)投資持續(xù)高位運行。

業(yè)內人士指出，從2009年下半年到現(xiàn)在，房地產新開工持續(xù)保持高增長，這些房源將在2011年3月后陸續(xù)上市，加上保障性住房也開始密集投入市場，房地產市場未來供應量將出現(xiàn)大幅提升，供不應求的局面將出現(xiàn)緩解。