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上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地利用處負(fù)責(zé)人介紹，今年四月中旬“國十條”出臺以來，上海土地市場表現(xiàn)出三個特點(diǎn)：一是溢價率明顯下降，“去年同期一些地塊成交溢價經(jīng)常超過100％，而今年基本在30％－40％”，競價激烈程度明顯趨緩；二是價格的同比、環(huán)比增幅有所下降，多幅熱門地塊的成交價低于市場預(yù)期，地價迅速上漲的勢頭明顯得到遏制；三是個別地塊偶有“冒頭”，創(chuàng)下較高的溢價率和成交價格。

另一方面，開發(fā)商拿地趨于理性。嘉華（中國）投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說，今年政府釋放的調(diào)控意圖已經(jīng)很明確，行事理性的開發(fā)商對今年的土地市場總體是較為滿意的：供應(yīng)較充足，高價地塊爭奪激烈，但基本上較少見到去年那種溢價率動輒超過百分之一百乃至幾百的地塊了。

陳晟還指出，今年一些地方在調(diào)整出讓方式，比如推行類似“勾地”的出讓方式、規(guī)定出讓地塊中的保障房配建比例等，由此不難理解，“今年2月以來絕大部分地區(qū)土地成交溢價率都在下降”。

三問“走高”的土地出讓金

對當(dāng)下樓市而言，土地市場“理性繁榮”并非壞事。不過，這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對今后土地市場的更多關(guān)注。

首先，明年乃至“十二五”的土地尤其是保障房用地的供應(yīng)將如何？陳晟說，穩(wěn)定土地供應(yīng)預(yù)期非常關(guān)鍵，“開發(fā)商之所以囤地，是出于將來土地供應(yīng)不足而造成價格上漲的考慮；如果市場有足夠多的土地儲備、供應(yīng)，囤地行為就會明顯減少”。此外，今年的保障房用地占計(jì)劃供地總量的七成，這對改善樓市結(jié)構(gòu)意義重大。他建議，相關(guān)部門及時公布明年乃至“十二五”期間的土地總量以及保障房用地的供應(yīng)計(jì)劃，“‘七成’的比例要求應(yīng)該至少持續(xù)到2012年”。

其次，投入保障房建設(shè)的土地出讓收益是否相應(yīng)會“水漲船高”？ 我國在2007年公布的《廉租住房保障資金管理辦法》明確規(guī)定，土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金比例不少于10％。日前，財(cái)政部等三部門又下發(fā)通知，今年起各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從

土地出讓凈收益中安排不低于10％的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。但另一方面，審計(jì)署新發(fā)布的報(bào)告顯示，2007年－2009年有22個城市從土地出讓凈收益中的提取比例未達(dá)到10％，共計(jì)少提取146．23億元。土地出讓金及收益的顯著增加，按規(guī)定也將帶來保障房資金的增長。能否確保這一點(diǎn)，相關(guān)監(jiān)管需進(jìn)一步加強(qiáng)。

再次，地方對“土地財(cái)政”的依賴是強(qiáng)化還是弱化？地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴是長期以來一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因。巨額土地出讓金“手到擒來”，占一些地方財(cái)政收入的三四成甚至一半以上，其誘惑力不言而喻。業(yè)內(nèi)人士指出，增加土地供應(yīng)，不應(yīng)是增強(qiáng)地方的“賣地沖動”；土地出讓金的增加，不能強(qiáng)化地方對“土地財(cái)政”的依賴。增加土地供應(yīng)的同時，應(yīng)繼續(xù)從嚴(yán)抑制地價的過快上漲，并對土地出讓行為、土地出讓金的使用等加強(qiáng)監(jiān)管。