久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的興趣正濃，盛富資本董事總經(jīng)理黃立沖卻不太樂觀。他認(rèn)為，炒商業(yè)地產(chǎn)“風(fēng)險(xiǎn)要大得多，其物業(yè)管理費(fèi)每平方米可高達(dá)20元，是一筆巨額支出”。

童愷則認(rèn)為，只要投資保守，問題不大。是否投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平安信托看兩個(gè)數(shù)據(jù)：租金和出租率。他稱，在中國(guó)市場(chǎng)，很多別的基金可能主要靠資產(chǎn)升值獲得回報(bào)，但平安則要求，如果物業(yè)投資整體回報(bào)率10%的話，租金回報(bào)必須占到6%，資產(chǎn)升值只占4%。

這種回報(bào)結(jié)構(gòu)的要求導(dǎo)致平安信托很難收購(gòu)現(xiàn)成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如上海租金回報(bào)普遍很低，主要靠升值賺錢。當(dāng)時(shí)，由于市場(chǎng)上租金回報(bào)普遍是4%到5%，而平安信托要求6%到7%，因此市場(chǎng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍高出其預(yù)期40%到50%。

因此，童愷告訴本刊記者，平安信托更傾向于直接投資開發(fā)項(xiàng)目，而不是現(xiàn)成的商業(yè)物業(yè)?！皳?jù)保監(jiān)會(huì)新政，險(xiǎn)資也可以投商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就行?！?/p>

對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)，童愷坦誠(chéng)平安信托一直在做壓力測(cè)試。他表示，一般房地產(chǎn)投資失敗不是因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格下跌，而是因?yàn)橥顿Y者杠桿率太高、流動(dòng)性出了問題需要斬倉(cāng)。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)是周期性很強(qiáng)的行業(yè)，只要守得住，就不會(huì)有太差的結(jié)果?！倍揽勘澈蟮募瘓F(tuán)力量，流動(dòng)性在平安信托應(yīng)不是問題。

泰康探索

與平安不同，泰康人壽自2006年起另辟蹊徑路培育養(yǎng)老社區(qū)，在四年多時(shí)間里，其投資養(yǎng)老社區(qū)的平臺(tái)發(fā)生了變化，但掘金養(yǎng)老社區(qū)的決心漸趨明朗。

2008年12月，弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司(下稱弘泰老齡)在北京市昌平區(qū)成立，弘泰老齡的法人代表劉挺軍是泰康人壽總經(jīng)理助理，及泰康置地(北京)投資有限公司(下稱泰康置地)CEO。

弘泰老齡注冊(cè)資金5000萬元，由弘泰恒業(yè)投資有限責(zé)任公司(下稱弘泰恒業(yè))出資，弘泰恒業(yè)的法人代表任道德，是泰康人壽的董事及創(chuàng)始人之一。早期，泰康人壽對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的投資，在任道德的直接領(lǐng)導(dǎo)和劉挺軍實(shí)際負(fù)責(zé)的框架下低調(diào)展開。

但其實(shí)，在弘泰老齡成立前兩年，劉挺軍擔(dān)任CEO的泰康置地2006年起已開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)投資，并討論了多種投資方式，并奔赴全國(guó)各地看項(xiàng)目，同時(shí)作人員配備、培訓(xùn)，到考察國(guó)外成熟的養(yǎng)老社區(qū)做準(zhǔn)備。

與中國(guó)人壽選擇與海外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并由海外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)和管理不同，泰康人壽選擇了獨(dú)立運(yùn)作。2008年，泰康人壽投資約10億元，在北京昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園建設(shè)了總占地253畝的養(yǎng)老社區(qū)后援中心，后援中心包括泰康健康管理研究中心、康復(fù)研究中心、客戶服務(wù)及信息技術(shù)中心、自用配套項(xiàng)目和與養(yǎng)老事業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)等。

其中，找地最難。養(yǎng)老社區(qū)的用地性質(zhì)是屬于經(jīng)營(yíng)性的還是非經(jīng)營(yíng)性的，應(yīng)該協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，政策都不明朗。此外，保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)對(duì)土地的要求是面積大、價(jià)格便宜?！敖⒁粋€(gè)養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，在北京也至少達(dá)到上百畝規(guī)模，要找到這樣的土地實(shí)非易事?！甭?lián)想融科投資管理公司總裁李汝容向本刊記者表示。

一位接近泰康人壽的消息人士向本刊記者表示，除了在北京的投資，泰康還在上海崇明島購(gòu)置2000畝地，用于建設(shè)高檔養(yǎng)老社區(qū)，此外，泰康的養(yǎng)老社區(qū)或?qū)⒃诤Ｄ虾屠ッ鬟x址。

同時(shí)，養(yǎng)老社區(qū)在泰康內(nèi)部的地位不斷提升，泰康投資養(yǎng)老社區(qū)平臺(tái)也發(fā)生了變化。2010年8月，弘泰老齡宣布解散，并進(jìn)入清算程序。同年1月，泰康之家(北京)投資有限公司(下稱泰康之家)在北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)注冊(cè)成立，成為泰康進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)的投資主體。

泰康之家注冊(cè)資本1億元，由泰康人壽的全資子公司泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司(下稱泰康資產(chǎn))出資成立，法人代表陳東升為泰康人壽董事長(zhǎng)。

據(jù)媒體報(bào)道，泰康之家已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購(gòu)置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)將于2013年至2014年建成。該項(xiàng)目是保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目，泰康人壽計(jì)劃先打高端市場(chǎng)，等成熟后再收購(gòu)100所中小養(yǎng)老院。

“未來四年左右的時(shí)間內(nèi)，我們將在北京郊區(qū)投入40億元建成約1.5萬張養(yǎng)老床位、大規(guī)模、全功能、高品質(zhì)服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展包括醫(yī)療保健、康療養(yǎng)生、文化休閑等在內(nèi)的新型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”陳東升在泰康之家成立儀式上公開表示。

險(xiǎn)資不是“解放軍”

險(xiǎn)資開閘對(duì)開發(fā)商是重大利好，但險(xiǎn)資并非商業(yè)地產(chǎn)的救世主，在當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下，更不可能直接介入住宅開發(fā)。

國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，一直存在資產(chǎn)“流動(dòng)性”問題?！氨本┑膶懽謽腔径际谴髧?guó)企和大機(jī)構(gòu)自用持有，上海則有一些外資買賣炒作，二三線城市基本沒有寫字樓市場(chǎng)，大部分自用或散售?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)界人士告訴本刊記者，“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，一直存在一個(gè)‘出口’問題?！?/p>

上述人士認(rèn)為，在國(guó)外，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多年后，成熟了可以賣給保險(xiǎn)公司或退休基金，由后者長(zhǎng)期持有，但由于此前投資不動(dòng)產(chǎn)受限，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司除用資本金以“自用”名義持有一些商業(yè)地產(chǎn)，并沒有充分扮演起商業(yè)地產(chǎn)“出口”的角色。

曹建表示：“保險(xiǎn)資金的進(jìn)入，提供給開發(fā)商多一條融資渠道和退出渠道。險(xiǎn)資可通過整棟收購(gòu)或參股方式從開發(fā)商手中接盤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商也不再依賴分拆出售來回籠資金?！贝送?，保險(xiǎn)資金還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據(jù)保險(xiǎn)公司要求開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)售給保險(xiǎn)公司。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)中的零售物業(yè)，業(yè)界人士認(rèn)為其專業(yè)性要求更高，即便對(duì)國(guó)內(nèi)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是很大挑戰(zhàn)，更何況初涉房地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司。因此，保險(xiǎn)公司除禁止涉足的普通商品住宅項(xiàng)目，首先青睞寫字樓，其次才是零售物業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)。

此外，一位住建部人士對(duì)本刊記者透露，資金緊缺的保障房建設(shè)，目前正考慮引入保險(xiǎn)資金。這一觀點(diǎn)近期得到了一些地方官員和保險(xiǎn)公司高層的回應(yīng)，但保監(jiān)會(huì)對(duì)此仍相當(dāng)謹(jǐn)慎。

廣受關(guān)注的是，目前一些保險(xiǎn)公司以“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義，紛紛在各地儲(chǔ)備土地。據(jù)知情人士稱，泰康在海南、云南和上海等地都有投資，國(guó)壽在河北也有斬獲。

一家上市房地產(chǎn)公司高管則認(rèn)為，國(guó)內(nèi)還沒有真正的養(yǎng)老地產(chǎn)概念，保險(xiǎn)公司以此名號(hào)可低價(jià)拿地，“以前萬達(dá)的模式很受歡迎，但現(xiàn)在去拿地，比較流行的概念是工業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，可以當(dāng)作政績(jī)來做?！?/p>

曹建則稱，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司做的養(yǎng)老地產(chǎn)，估計(jì)跟國(guó)外有很大差距。國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司目前的重點(diǎn)在“地產(chǎn)”上，而不是“養(yǎng)老”。

一位PE界資深人士則認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)，是沒有成熟專業(yè)的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)與之合作，這些地產(chǎn)項(xiàng)目建好之后，更關(guān)鍵的是由什么專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來運(yùn)營(yíng)，保險(xiǎn)公司自己不具備運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)，從概念上講，市場(chǎng)一定很大，但從概念到操作層面，仍有很多問題需要解決。一位國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金人士也有同感。