久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

《新世紀(jì)》周刊報(bào)道 保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的青睞，早已不是新鮮事。早在2006年前后，泰康保險(xiǎn)就開始組建自己的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。但直到今年9月初，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱《辦法》)的下發(fā)，才使得保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的路徑稍顯明朗。

壽險(xiǎn)保單存續(xù)期可長(zhǎng)達(dá)20年，需要有與之相匹配的長(zhǎng)期投資。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)內(nèi)缺乏符合保險(xiǎn)公司資金配置的長(zhǎng)期債券，而不動(dòng)產(chǎn)擁有穩(wěn)定且可觀的租金回報(bào)，保險(xiǎn)公司尤其壽險(xiǎn)公司要求放行險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的呼聲甚高。

“這個(gè)口子早晚得開，最后出來(lái)10%的上限，超出了業(yè)界預(yù)期，我們?cè)詾橹挥?%-6%。”仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)年的10%。業(yè)界普遍認(rèn)為，險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)將凸顯。但樂(lè)觀與悲觀的兩極依然存在。

樂(lè)觀者認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)程度低且資產(chǎn)“流動(dòng)性”不足，險(xiǎn)資開閘涌入樓市，很可能扮演商業(yè)地產(chǎn)“救世主”角色。悲觀者則看到，目前國(guó)內(nèi)寫字樓和商場(chǎng)的租金回報(bào)率，很難符合保險(xiǎn)公司的投資需求，因此短期內(nèi)險(xiǎn)資大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大。

險(xiǎn)資頻試水

在2009年10月新《保險(xiǎn)法》正式施行之后，各家保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)開始活躍起來(lái)。新《保險(xiǎn)法》拓寬了保險(xiǎn)公司的投資渠道，允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性原則下投資不動(dòng)產(chǎn)。

2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司(下稱泰康人壽)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)方案，成為保險(xiǎn)業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；2010年初，泰康人壽投資40億元購(gòu)置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計(jì)將于2013年至2014年建成。

2009年底，中國(guó)人壽股份有限公司，下稱中國(guó)人壽先后兩次購(gòu)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，持股比例至24.08%，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。2010年1月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛牌出讓市場(chǎng)矚目已久的CBD核心區(qū)域“中服地塊”，要求競(jìng)買人聯(lián)合體中，須有注冊(cè)資本不少于50億元的金融機(jī)構(gòu)參與，且金融機(jī)構(gòu)在聯(lián)合體中要絕對(duì)控股。這一競(jìng)買條件招致業(yè)界人士發(fā)出“內(nèi)定”質(zhì)疑，后“中服地塊”擱置數(shù)月。

中國(guó)人壽在養(yǎng)老社區(qū)投資上也步步緊逼。今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。

同時(shí)，其他保險(xiǎn)公司在國(guó)內(nèi)土地拍賣市場(chǎng)浮出水面。2010年2月，太保壽險(xiǎn)、泰康人壽聯(lián)合上海房企共同競(jìng)拍上海外灘新“地王”，最后階段惜敗。

在保險(xiǎn)公司內(nèi)部，地產(chǎn)投資平臺(tái)的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月，國(guó)壽投資控股有限公司(下稱國(guó)壽投控)受讓外方力華發(fā)展有限公司(香港)股份，將旗下北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱中保信)變?yōu)槿Y子公司，同時(shí)，中保信悄然更名為國(guó)壽地產(chǎn)。并成為國(guó)壽集團(tuán)的全資子公司，開始了從前臺(tái)秘書到建筑師的大舉招聘。

消息人士稱，中國(guó)人保亦在搭建專營(yíng)地產(chǎn)的子公司。中國(guó)人保集團(tuán)董事長(zhǎng)吳焰今年3月向媒體透露，中國(guó)人保搭建了人保投控和人保資本兩個(gè)專業(yè)化投資平臺(tái)，形成了相應(yīng)的市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，并已經(jīng)儲(chǔ)備了一定規(guī)模的項(xiàng)目資源。

平安集團(tuán)則以其擁有平安信托的便利，早已大規(guī)模地涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并培養(yǎng)了一個(gè)成熟的不動(dòng)產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。截至2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。

事實(shí)上，國(guó)壽地產(chǎn)此前已投資開發(fā)三座北京核心地段的寫字樓：中國(guó)人壽大廈、鑫茂大廈、國(guó)際金融城A座。這些寫字樓均被視為中國(guó)人壽的自用性不動(dòng)產(chǎn)。事實(shí)上，保險(xiǎn)公司在保監(jiān)會(huì)放閘之前早已涉足商業(yè)地產(chǎn)(主要為寫字樓)，均假“自用”之名而行。中國(guó)人保、太保和泰康等保險(xiǎn)公司，近年均在一線城市核心地段置下多處寫字樓。

《辦法》明確，保險(xiǎn)公司投資購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金?！掇k法》施行后，業(yè)界認(rèn)為，保險(xiǎn)公司將名正言順地使用保險(xiǎn)資金以債權(quán)、股權(quán)或物權(quán)的方式，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)視為新政出臺(tái)后的險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)第一單。11月5日，平安信托董事長(zhǎng)童愷在平安開放日指出，中匯廣場(chǎng)是平安自用的辦公樓，且用的是平安的資本金購(gòu)買。他強(qiáng)調(diào)，平安仍無(wú)險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)的案例。

幾乎同時(shí)，泰康人壽在北京市的核心地段——中國(guó)美術(shù)館南側(cè)，悄然拿下一塊總建筑面積約6萬(wàn)平方米的綜合性用地。知情人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場(chǎng)和展覽拍賣館等商業(yè)項(xiàng)目。

按照《辦法》，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，投資額超過(guò)20億元或超過(guò)可投資額度20%的，應(yīng)在協(xié)議簽署后五個(gè)工作日內(nèi)，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告。業(yè)界人士向本刊記者透露，目前保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投不動(dòng)產(chǎn)的審批很嚴(yán)格，采取事前報(bào)批而非報(bào)備方式，“我們也在試探監(jiān)管尺度”。

截至10月底《辦法》實(shí)施后，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)向保監(jiān)會(huì)報(bào)告的案例仍屈指可數(shù)，上述人士向本刊記者表示，最近一個(gè)案例，是平安于約兩周前上報(bào)的購(gòu)買北京一處不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，該交易總金額約45億元，截至本刊記者發(fā)稿，該項(xiàng)目尚未得到保監(jiān)會(huì)批復(fù)。

空間在哪

在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，險(xiǎn)資的開閘尤顯突兀，怎樣避免險(xiǎn)資流入禁地，特別是住宅開發(fā)市場(chǎng)？這挑戰(zhàn)著保險(xiǎn)公司的投資行為及監(jiān)管層的智慧。

《辦法》規(guī)定，險(xiǎn)資不得以股權(quán)方式但可以債權(quán)方式投向政府土地儲(chǔ)備，此外，禁止險(xiǎn)資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)，或以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。

在新規(guī)下，保險(xiǎn)公司不得直接做開發(fā)，不能成為上市房地產(chǎn)企業(yè)的大股東，類似中國(guó)人壽入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的案例將不會(huì)再發(fā)生。但也有“口子”，如可以投項(xiàng)目公司的股權(quán)。

仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東認(rèn)為，從現(xiàn)有法規(guī)看，險(xiǎn)資可以投資自有物業(yè)、商業(yè)物業(yè)(一定比例的股權(quán)限制)、一些核心類資產(chǎn)，將來(lái)政府可能讓險(xiǎn)資介入保障性住房和廉租房的建設(shè)開發(fā)。核心資產(chǎn)指開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零、具有良好的現(xiàn)金流和未來(lái)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)、并且在市場(chǎng)上有良好的估值體系、可以去追溯的項(xiàng)目，如北京市CBD的寫字樓。“這符合保險(xiǎn)公司的投資偏好，回報(bào)穩(wěn)定理性?！饼嫎鋿|表示。

但當(dāng)下，符合保險(xiǎn)公司要求的項(xiàng)目很少。平安信托董事長(zhǎng)童愷向本刊記者表示，“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不好找，原因是價(jià)格太高，距離我們的心理預(yù)期高出40%到50%，租金收益率連5%都達(dá)不到，因此我們更多的是直接投開發(fā)，而不是購(gòu)買現(xiàn)成的商業(yè)項(xiàng)目?！彼麖?qiáng)調(diào)，新規(guī)定里，險(xiǎn)資也可以投商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就可以。

戴德梁行中國(guó)投資部助理董事曹建向本刊記者稱，按照保監(jiān)會(huì)公布的保險(xiǎn)總資產(chǎn)的10%計(jì)算，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資約有4500億元的可投資規(guī)模，但目前京滬兩地的商業(yè)地產(chǎn)交易量每年總共約300億元，其他城市約100億元，總量大概400多億元，4500億元的總量以目前速度要十年才能消化。有限的市場(chǎng)空間下，怎樣才能守住險(xiǎn)資與住宅開發(fā)市場(chǎng)之間的“防火墻”？

龐樹東認(rèn)為，“照目前的法規(guī)看，險(xiǎn)資是很難去投資住宅開發(fā)的，除了法規(guī)和條例的約束，還有一個(gè)重要原因，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和成熟的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，住宅開發(fā)并不是保險(xiǎn)資金的偏好?！?/p>

但也有人表示擔(dān)憂，保險(xiǎn)公司動(dòng)輒數(shù)十億購(gòu)買上千畝土地開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，其實(shí)是規(guī)避新規(guī)，變相地介入住宅開發(fā)。業(yè)界有人預(yù)計(jì)，保監(jiān)會(huì)或?qū)⑨槍?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)圈定行為出臺(tái)新規(guī)細(xì)則。而最終，保險(xiǎn)公司投資的空間，將由其自身行為的規(guī)范程度和監(jiān)管尺度決定。

平安樣本

平安大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)的意圖已很明顯，也因其擁有信托牌照，更具有先行色彩。平安信托董事長(zhǎng)童愷在接受本刊記者采訪時(shí)指出，目前通過(guò)信托平臺(tái)所投資的商業(yè)地產(chǎn)，也可用險(xiǎn)資置換。2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模?！拔覀儺a(chǎn)品中，真正有價(jià)值的業(yè)務(wù)是非資本市場(chǎng)的投資，包括房地產(chǎn)、PE和基建投資?！睋?jù)童愷透露，平安信托的稅后利潤(rùn)相當(dāng)于其管理資產(chǎn)總額的0.5%-1%，而房地產(chǎn)類的信托產(chǎn)品則能帶來(lái)高達(dá)2%的費(fèi)率。

童愷并不否認(rèn)，平安將用完保監(jiān)會(huì)允許總資產(chǎn)10%投資商業(yè)地產(chǎn)的比例上限。平安保險(xiǎn)三季報(bào)顯示，其總資產(chǎn)為10991億元，由此其投資商業(yè)地產(chǎn)的總額可達(dá)1099億元。