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上海證券報11月13日訊 昨日（12日）有消息稱，住建部與國家外匯局近日印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房的通知》規(guī)定，境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此次針對外資的“限購”政策，是繼2006年建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（171號文）后，對外資投資我國房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范和管理。此舉不僅是樓市調(diào)控政策的一環(huán)，更意在遏制人民幣升值預(yù)期下大量熱錢涌入房地產(chǎn)市場。

“限購令”范圍延伸至外資

該文件要求，各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時，除應(yīng)當查驗《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗證購房人持有的房屋情況外，還增設(shè)了查驗資質(zhì)環(huán)節(jié)，其中包括：有關(guān)部門出具的境外個人(不含港澳臺居民和華僑)在境內(nèi)工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明；境外個人名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。

而在境外機構(gòu)方面，文件也同樣增設(shè)了查驗資質(zhì)環(huán)節(jié)，包括：有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的批準文件和注冊證明；境外機構(gòu)所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

其實，早在2006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布的171號文，就明確規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。該政策并未嚴格限定境外及港澳臺民眾置業(yè)套數(shù)，更沒有對境外機構(gòu)進行專門設(shè)限。

而如今，“限購令”適用范圍也延伸到外資領(lǐng)域，并對具體套數(shù)和置業(yè)領(lǐng)域做出明確說明。以全國范圍內(nèi)境外人士最為聚集的上海為例，根據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2010年1-10月份上海二手商品房交易結(jié)構(gòu)中，港澳臺及境外人士置業(yè)總占比為1.85%，其中住宅為1.64%；機構(gòu)置業(yè)總占比為1.76%，其中住宅為1.11%，雖無直接的外資機構(gòu)數(shù)據(jù)，但其占比預(yù)計會遠小于境內(nèi)機構(gòu)。從數(shù)據(jù)來看，境外及港澳臺人士和機構(gòu)在全市范圍內(nèi)的置業(yè)比例并不大。

限制熱錢涌入

在昨日舉行的《新政下房地產(chǎn)市場趨勢與企業(yè)應(yīng)對策略》論壇上，上海某研究機構(gòu)有關(guān)負責人士表示，此次針對外資的“限購令”較171號文更加嚴厲，其遏制外資在人民幣升值預(yù)期下大量涌入國內(nèi)樓市的政策意圖相當明顯。

戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏表示，近期由于內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)展速度、人民幣升值預(yù)期、境內(nèi)外利率差、通脹預(yù)期等，均令境外人士看好內(nèi)地樓市。而“保值避險”性較強的市中心豪宅產(chǎn)品，歷來是境外置業(yè)者的首選。升級版的“限外政策”將在一定程度上減少來自境外的置業(yè)需求，從而對中心區(qū)域豪宅市場產(chǎn)生一定影響。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍則表示，眼下的“限外令”仍屬“二次調(diào)控”的落地執(zhí)行范疇，條文上是對2006年“限外令”的重申。鑒于境外個人與機構(gòu)在目前上海整體商品房市場中所占的微弱比重，再舉限外大旗很難給整體需求帶來直接影響，更多是在向市場表明政府仍在繼續(xù)推進調(diào)控。這種“漸進式”的調(diào)控思路和執(zhí)行手法被不斷完善和強化，有利于穩(wěn)固政策出臺成果，逐步樹立市場對調(diào)控的信心。