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據(jù)悉，此次商品房預(yù)售款監(jiān)管是將預(yù)售款直接升級(jí)至賬戶由政府“托管”，即樓盤預(yù)售款將由當(dāng)?shù)胤抗芫衷阢y行開設(shè)的指定賬戶進(jìn)行“托管”，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需經(jīng)過房管部門的審批，資金將只能用于指定樓盤的后期建設(shè)。

對(duì)于開發(fā)商預(yù)售款的監(jiān)管辦法出臺(tái)，地產(chǎn)人士分析認(rèn)為，旨在通過銀行監(jiān)管預(yù)售資金，加強(qiáng)收緊力度，督促開發(fā)商將項(xiàng)目貸款?？顚Ｓ糜陧?xiàng)目工程，從而杜絕捂盤惜售的現(xiàn)象，并增加商品房的供應(yīng)量。

據(jù)悉，所謂商品房預(yù)售款，是指房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)中的商品房建設(shè)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收備案前預(yù)先出售給購房人，由購房人按合同約定支付的預(yù)購房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等)。一般來說，除自有資金外，開發(fā)商的兩大主力資金來源就是預(yù)售款和開發(fā)貸款。以往，預(yù)售款則在房子預(yù)售時(shí)就基本上一次性打入開發(fā)商賬戶，提取時(shí)間和方式之前均由開發(fā)商支配。

經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，預(yù)售款是開發(fā)商在項(xiàng)目未完全完工前進(jìn)行預(yù)售所得的款項(xiàng)，一旦開發(fā)商挪為他用，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目工程停滯，甚至當(dāng)資金鏈流動(dòng)性出現(xiàn)問題的時(shí)候?qū)е马?xiàng)目爛尾。

廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓也表示，開發(fā)商挪用預(yù)售款導(dǎo)致無資金投入到已在施工的項(xiàng)目，或者是因資金不足夠，導(dǎo)致債務(wù)加重，最后公司破產(chǎn)，項(xiàng)目被銀行收回，或被法院查封，買家或是準(zhǔn)業(yè)主需要面臨巨大的資金被套甚至血本無歸的危險(xiǎn)。信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳

影響 開發(fā)商資金鏈或嚴(yán)重“吃緊”

不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于開發(fā)商的主要收入來源是預(yù)售款，一旦收緊，或使開發(fā)商的資金鏈嚴(yán)重吃緊，更不排除資金鏈不怎么充足的開發(fā)商面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)目前持續(xù)走低的樓市也將會(huì)雪上加霜。

謝逸楓指出，從開發(fā)資金來源來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款包括定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款。其中，首付款在項(xiàng)目開盤銷售時(shí)就已交付，個(gè)人按揭貸款則在簽署購房合同辦理銀行按揭手續(xù)后由銀行發(fā)放。進(jìn)入2010年后，因?yàn)榉科笕谫Y渠道不斷被收緊，銀行、資本市場(chǎng)等低成本融資渠道幾乎完全關(guān)閉，只剩下如信托、民間資本、海外資本等少數(shù)高成本融資渠道可以獲得資金，預(yù)售款對(duì)于開發(fā)商的現(xiàn)金安全顯得更加重要。從另外一個(gè)角度來看，監(jiān)管商品房預(yù)售款或許遠(yuǎn)沒有提高商品房的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來得更為直接，對(duì)開發(fā)商造成的資金壓力更大。

經(jīng)緯行研究部主任曾英杰認(rèn)為，預(yù)售款是開發(fā)商資金主要來源之一，也是開發(fā)商能實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)式開發(fā)的原因之一。監(jiān)管預(yù)售款，對(duì)開發(fā)商的影響是比較大的，因?yàn)檫@將在很大程度上影響開發(fā)商資金的流動(dòng)性。

在資金鏈?zhǔn)苤频那闆r下，開發(fā)商必然會(huì)降價(jià)促銷，更不用說還要捂盤惜售了。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也表示，商品房預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)緊縮開發(fā)商的資金流，促進(jìn)開發(fā)商加快推盤，防止囤地、捂盤和爛尾等現(xiàn)象。信息時(shí)報(bào)記者 徐鳳

不足 廣州預(yù)售款制度存有漏洞

盡管此次預(yù)售款監(jiān)控廣州沒有在內(nèi)，但其實(shí)廣州是最早實(shí)行該政策的城市之一。據(jù)記者了解到，2006年，廣州市商品房預(yù)款監(jiān)控全額全程系統(tǒng)啟用，16家商業(yè)銀行與該系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)廣州市商品房預(yù)售款進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。實(shí)施至今，廣州盡管沒有出現(xiàn)大規(guī)模的“爛尾樓”、開發(fā)商攜款潛逃等現(xiàn)象，但逾期交房、房屋質(zhì)量缺陷、虛假廣告等問題依然存在。

曾英杰表示，這說明該政策存在一定的漏洞。首先，雖然16家商業(yè)銀行與該系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，但開發(fā)商和銀行之間存在千絲萬縷的聯(lián)系，監(jiān)管力度有限；其次，廣州的政策依然是將預(yù)售款交到開發(fā)商手里，根本的環(huán)節(jié)沒法做到防范。

據(jù)悉，預(yù)售資金是房產(chǎn)開發(fā)商將建設(shè)中的商品房在竣工備案前預(yù)先出售給購房人，由購房人按合同約定支付的預(yù)購房款。一旦出現(xiàn)預(yù)售款使用不規(guī)范，就容易導(dǎo)致逾期交房、延期辦證、質(zhì)量缺陷等一系列問題，嚴(yán)重的還會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”等問題。

因此曾英杰認(rèn)為，買家的商品房預(yù)售款不能交到開發(fā)商手中，必須交由第三方手中。據(jù)悉，深圳在2006年11月23日出臺(tái)《深圳市房地產(chǎn)條例》規(guī)定：預(yù)購人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項(xiàng)均應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)預(yù)售人委托一家金融機(jī)構(gòu)收取，預(yù)售人不得自行收取。

信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳

探討 不如徹底取消商品房預(yù)售制

不少業(yè)內(nèi)人士表示，此次預(yù)售款監(jiān)管是取消預(yù)售制度的信號(hào)。在當(dāng)前商品房預(yù)售款環(huán)節(jié)出現(xiàn)的亂象難以得到有效監(jiān)管的情況下，與其不斷出臺(tái)種種規(guī)范商品房預(yù)售行為的規(guī)定，不如徹底取消商品住房預(yù)售制度。

曾英杰認(rèn)為，應(yīng)該取消商品預(yù)售制。因?yàn)橄鄬?duì)于買房者，開發(fā)商本身就處于強(qiáng)勢(shì)地位，而商品預(yù)售制則把開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位進(jìn)一步強(qiáng)化，這對(duì)買房者不公平。

謝逸楓也認(rèn)為，商品房預(yù)售制是一個(gè)本該作廢的制度，“開發(fā)商拿購房人的預(yù)售款囤地捂盤，推高房價(jià)。若房價(jià)下跌，必定會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，購房人的購房款就有去無回。”謝逸楓認(rèn)為，開發(fā)商之所以敢死扛房價(jià)，根本原因就是手中有錢，而其中大部分就是購房人的預(yù)售款。

針對(duì)部分地產(chǎn)人士所擔(dān)憂的，如果取消商品房預(yù)售款會(huì)造成短期內(nèi)供需失衡的問題，曾英杰認(rèn)為，長痛不如短痛，“只需給出兩三年的緩沖期，然后加大土地供應(yīng)，要求拿地房企準(zhǔn)時(shí)動(dòng)工，這種供需失衡的情況很快就可解決。”

謝逸楓認(rèn)為，商品房預(yù)售制度在樓市起步階段的確起到推動(dòng)開發(fā)商投資熱情的作用，但隨著2000年以后黃金十年的開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資急劇膨脹，早期的開發(fā)商融資渠道大為擴(kuò)寬，商品房預(yù)售制度對(duì)其緩解資金壓力的正面意義已日趨減弱。相反，由于預(yù)售制度的存在，開發(fā)商不斷加速擴(kuò)張，一旦樓市進(jìn)入冰凍冷卻期，其負(fù)債式的擴(kuò)張將會(huì)給企業(yè)持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生巨大的壓力。

信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳

專家視點(diǎn)

樓市“核武器”下房價(jià)難有上漲動(dòng)力

在采訪過程中，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，預(yù)售金監(jiān)管是樓市新政“核武器”之一，一旦鎖定全國各個(gè)城市，將有近四成房地產(chǎn)開發(fā)資金自由度受限，開發(fā)商在資金調(diào)配方面立馬捉襟見肘。

中地行傳播事業(yè)部總監(jiān)吳榮超認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的重要目的，是為了強(qiáng)化開發(fā)管理，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域擴(kuò)散，避免開發(fā)企業(yè)因?yàn)楝F(xiàn)金流出現(xiàn)問題而影響到項(xiàng)目開發(fā)，“個(gè)人認(rèn)為，同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的中型開發(fā)商受影響比較大，但實(shí)質(zhì)的影響還要看操作的執(zhí)行力度?！?/p>

謝逸楓認(rèn)為，監(jiān)管預(yù)售金會(huì)勒緊開發(fā)商的錢袋子。“預(yù)售款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中占據(jù)的重要性不言而喻。2006～2009年，預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達(dá)四成?！毕啾戎?，謝逸楓認(rèn)為，今年房地產(chǎn)預(yù)售款額度仍快速增加，說明目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年資金來源中，有40%左右的款項(xiàng)是通過定金及預(yù)售款方式獲得的。隨著房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策的進(jìn)一步嚴(yán)格，這一比例在未來還會(huì)提高，商品房預(yù)售已成為絕大多數(shù)企業(yè)發(fā)展中不可或缺的手段，“一旦預(yù)售款項(xiàng)受到限制，開發(fā)商的資金來源將受到很大的影響?！保ㄐ畔r(shí)報(bào)記者 徐鳳）