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最終，所有的考驗都在于二次調(diào)控的執(zhí)行力如何？執(zhí)行力強，才是真拳頭；執(zhí)行力弱，不過是又一次走過場而已。9月29日地產(chǎn)股大漲無疑是對調(diào)控政策利空出盡的反應(yīng)，而如果調(diào)控政策執(zhí)行力不強，房價和地產(chǎn)股的新一輪上漲也將接踵而至。

八年抗房價心曲

其實，此輪調(diào)控已是調(diào)控以來的第八個年頭。八年了，地產(chǎn)年年調(diào)控，房價年年上漲。面對無房者對“時也，命也”的感嘆，中央政府終于祭起了二次調(diào)控的大旗。

從1998年國務(wù)院住房分配貨幣化改革（國發(fā)23號文），到2001年財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)文刺激消費和繁榮房地產(chǎn)市場，再到2002年國土資源部11號文的土地招拍掛改革，陸續(xù)催生了房地產(chǎn)的類金融特征，“錢——地”的雙向邏輯演繹出了地產(chǎn)商的瘋狂，導(dǎo)致了地產(chǎn)過熱。

首次拉響地產(chǎn)調(diào)控警報的是2003年央行的“121號文件”，主要政策是從資金供給層面直接收緊房地產(chǎn)。與此配套的是國務(wù)院整治土地市場，大剎開發(fā)區(qū)圈地之風(fēng)，以及國土資源部的垂直管理改革。也因為此，2003年被稱為土地市場治理整頓年。

然而，因為各商業(yè)銀行配合不夠，加之房地產(chǎn)被確定為支柱產(chǎn)業(yè)，此輪調(diào)控收效甚微。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2003年1至7月，全國有11個省份房地產(chǎn)投資增速超過50%，35個大中城市有10個房地產(chǎn)投資增速超過70%，有些城市連續(xù)兩年房價每年上漲20%，有的甚至上漲30%。

2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)出71號文，旨在從土地供給上調(diào)控，并設(shè)立了不開發(fā)則收回的“8·31”大限。同年9月，銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，規(guī)定開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于35%。同年10月，央行9年來首次對存貸款加息，調(diào)控從行政方式向市場化方式轉(zhuǎn)變。是年被稱為房地產(chǎn)政策年。

此后，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長得到初步控制。2004 年3 月份以前，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度在40%以上。2004 年4 季度開始房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度下降到20%以下，2004 年底增速降低到17.3%，2005 年1 季度增速進一步下降到15%。

與此同時，各商業(yè)銀行紛紛將按揭貸款作為零售銀行轉(zhuǎn)型的重點，致使按揭貸款一路飆升，2004 年底和2005 年1 季度末分別達到15922.3 億元和16743.7 億元，余額同比分別增長35.1%和30.9%。而按揭貸款飆升在地產(chǎn)商速戰(zhàn)法（快速拿地、快速售樓、快速回籠資金）之下，間接幫了地產(chǎn)商大忙。

于是，2005年5月七部委出臺的“國八條”不期而至，上海等城市房價得到遏止，但北京、深圳等城市房價卻出現(xiàn)較大幅度上漲?！皣藯l”調(diào)控效果不足，一是部門利益博弈，二是地方政府博弈，三是人民幣升值預(yù)期、熱錢涌動，讓利率、信貸、首付比等金融調(diào)控手段失靈，四是地產(chǎn)商紛紛選擇境內(nèi)外上市，融資渠道拓寬。

而次年隨之而至的“國六條”和土地新政等系列政策，依然抵擋不住房價的不斷走高，各種政策如雪花般飛來，卻是落地即融，化解于無形。

而此時的股市、樓市不再是此消彼長，而是兩旺。2007年8月，國發(fā)24號回歸到政府的本位職能天花板，也就是健全廉租住房、經(jīng)濟適用房制度上。然而，由于保障性住房投資建設(shè)的緩慢，房價在2008年金融危機陰影中短暫下滑后，很快在2009年4萬億財政計劃下報復(fù)性上漲，至2010年4月17日開啟的“國十條”地產(chǎn)調(diào)控新政，面對地產(chǎn)商已經(jīng)挺直的資金鏈腰桿和一幕幕苦肉計，最后演變?yōu)橐粓鰪氐椎姆績r“假摔”和8月份以來的上漲。

因此，這場地產(chǎn)調(diào)控的八年之戰(zhàn)，總體上進展得很艱難，收效甚微。這也是市場對9月29日二次調(diào)控觀望的原因。