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對(duì)地產(chǎn)二次調(diào)控的靴子終于落地了。

9月29日晚，面對(duì)“4·17”地產(chǎn)新政以來(lái)的房?jī)r(jià)假摔，和8月份以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，國(guó)家有關(guān)部委最終發(fā)出了二次調(diào)控的信息。新調(diào)控措施包括要求地方政府立即制定細(xì)則，三套房停貸以及首套房首付上調(diào)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)限制購(gòu)房套數(shù)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)大到全國(guó)等。

盡管2009年下半年的旺銷(xiāo)加劇了地產(chǎn)商今年在資金上的堅(jiān)挺能力，并為其持續(xù)博弈留下了空間，但在上半年銷(xiāo)售不暢、拿地囤地之風(fēng)不減的情況下，其資金鏈已略顯緊張。面對(duì)二次調(diào)控信心和執(zhí)行力的加強(qiáng)，地產(chǎn)商像以前一樣施展苦肉計(jì)的博弈術(shù)已經(jīng)難以奏效。而隨之股市直接融資渠道堵死、銀行間接融資渠道收窄、信托和其他融資渠道成本較高，地產(chǎn)商可博弈的空間已經(jīng)不大。

其實(shí)，從2003年地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，今年已是第八個(gè)年頭。積八年之力，不但沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)，反而讓房?jī)r(jià)持續(xù)走高，這只能說(shuō)明各方角逐力量在個(gè)體理性下上演了集體的非理性。這也為本次二次調(diào)控能否收到實(shí)效留下了新的懸念。

地產(chǎn)商融資路徑拆解

地產(chǎn)商的抗打擊能力非始于今日。在持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控下，它們似乎在年年過(guò)冬，卻又是最終迎來(lái)一個(gè)又一個(gè)春天。

大邏輯而言，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，使其無(wú)法對(duì)地產(chǎn)商下重手；商業(yè)銀行天量信貸出口的選擇，也使其無(wú)法劇減開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款；國(guó)家需要一個(gè)理性的房?jī)r(jià)，但在保障房建設(shè)上起步甚晚。最終，導(dǎo)致了地產(chǎn)商的集體坐大。

2008年調(diào)控之時(shí)，地產(chǎn)商使出苦肉計(jì)，使得南京、上海等地方政府紛紛出臺(tái)刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售措施，最終扼殺了調(diào)控；本年度由銀監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的各家商業(yè)銀行實(shí)施的壓力測(cè)試之計(jì)，也早已為地產(chǎn)商所識(shí)破，最后堅(jiān)持住了不降價(jià)或者假降價(jià)策略。

當(dāng)然，減緩資金鏈壓力是地產(chǎn)商面對(duì)調(diào)控的關(guān)鍵之戰(zhàn)。這也是地產(chǎn)調(diào)控從早年的行政調(diào)控轉(zhuǎn)為市場(chǎng)調(diào)控的原因。但愈戰(zhàn)愈強(qiáng)的地產(chǎn)商經(jīng)2009年下半年旺銷(xiāo)一役，最終使“4·17”地產(chǎn)新政難收實(shí)效。面對(duì)新政，它們不僅沒(méi)有降價(jià)，反而大肆拿地，甚至新地王紛出。這也就是地產(chǎn)商半年報(bào)上凈現(xiàn)金流為負(fù)、凈利潤(rùn)卻高增的原因。上百家上市地產(chǎn)商一季度末總負(fù)債超過(guò)5000億元，二季度末總負(fù)債超過(guò)1萬(wàn)億元。

接下來(lái)，由銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)卡住的是地產(chǎn)商從銀行、股市、信托融資的脖子。應(yīng)該說(shuō)，除股市融資卡位時(shí)間精確外，銀行、信托融資卡位略顯滯后。因此，市場(chǎng)看到了今年無(wú)一例內(nèi)地股市成功融資，也看到了7月份叫停銀信合作之時(shí)，已經(jīng)發(fā)放了1.78萬(wàn)億元銀信合作產(chǎn)品，后者無(wú)疑助長(zhǎng)了地產(chǎn)商的資金騰挪能力。而就銀行而言，盡管減緩了對(duì)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款的發(fā)放，但其實(shí)際發(fā)放額依然不低。

從銀信合作和銀行信貸支持導(dǎo)致的地產(chǎn)商的硬挺外，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商選擇境外融資則是又一融資渠道。截至9月上旬，H股內(nèi)地地產(chǎn)商累計(jì)獲得了約70億美元的優(yōu)先票據(jù)融資。相比從境內(nèi)信托公司獲得接近10%年利息率乃至更高成本的信托貸款而言，這些美元票據(jù)融資年利息率高達(dá)10%至15%之間，并附有負(fù)債占比約束等相對(duì)苛刻的條款。但在美元票據(jù)周期長(zhǎng)，且可對(duì)賭人民幣升值之下，依然是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但境內(nèi)上市房地產(chǎn)公司就沒(méi)有這么幸運(yùn)，它們無(wú)法發(fā)行境外美元票據(jù)，在二次調(diào)控之下，將面臨實(shí)際的資金壓力。

某大地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)稱(chēng)，大的地產(chǎn)公司上半年的資金使用資本并不高，8月份開(kāi)始的交易量回暖又回籠了一些資金，但二次調(diào)控之下，大地產(chǎn)商的資金壓力將真正顯現(xiàn)。而在之前，由于不少地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工、竣工延期發(fā)生，中小地產(chǎn)商的信托資金風(fēng)險(xiǎn)苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。

該人士繼稱(chēng)，調(diào)控是大地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)。二次調(diào)控之下，有限的銀行信貸資金將更加向大地產(chǎn)商傾斜，但地產(chǎn)商的議價(jià)能力或許會(huì)降低，資金使用成本增加，而對(duì)中小地產(chǎn)商而言，資金使用成本會(huì)大面積走高。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⑿纬尚碌姆只?，大地產(chǎn)商的并購(gòu)行為和中小地產(chǎn)商的抱團(tuán)取暖行為將會(huì)出現(xiàn)。

某銀行人士稱(chēng)，現(xiàn)在，擔(dān)保公司、典當(dāng)行、民間高利貸都已切入到地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，隨著二次調(diào)控的到來(lái)將會(huì)加劇，地產(chǎn)商只有真降價(jià)促銷(xiāo)這一條路可走了。當(dāng)然，不排除會(huì)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)地產(chǎn)商的融資掮客、融資中介機(jī)構(gòu)、各類(lèi)新型地產(chǎn)信托出現(xiàn)。而這些，無(wú)疑都將使地產(chǎn)商的融資成本大幅增加。