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9月16日下午，市十三屆人大常委會第21次會議對 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）進行分組審議。諸多物業(yè)管理矛盾與熱點浮上水面，立法上如何規(guī)范和監(jiān)督，引發(fā)代表、委員熱議。

爭議一：緊急情況下，能否“跳過”業(yè)主啟動維修資金

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，使用維修基金要經(jīng)過全體業(yè)主三分之二以上同意。但實際操作中，一旦發(fā)生消防設施損壞無法使用、墻面開裂的危險時，相關(guān)的業(yè)主就急得“火燒眉毛”，而沒有受到直接影響的業(yè)主則漠不關(guān)心。由此，“三分之二”遲遲通不過，公共安全存在極大隱患。

審議時，究竟“要不要走業(yè)主大會程序”成為爭議焦點。不少代表認為，物業(yè)先強制維修再用維修資金 “埋單”，可能會出現(xiàn)“水分”，跳過三分之二業(yè)主的同意，維修費用很難有“公信力”。有代表建議，涉及公共利益的安全問題，物業(yè)應該“無條件”立即組織維修。有代表指出：由于《修訂草案》使用概括性語言，致使對于“威脅安全”會出現(xiàn)理解不一，標準不明的情況。由此建議，實踐中可由專職的第三方機構(gòu)進行鑒定，實現(xiàn)審核標準一體化。

爭議二：欠繳物業(yè)費，就能限制轉(zhuǎn)移抵押嗎？

欠繳物業(yè)費所引發(fā)的糾紛已經(jīng)成為業(yè)主和物業(yè)之間最基本的矛盾?！爸灰獙ξ飿I(yè)公司某方面服務不滿意就拒交物業(yè)費。也有少數(shù)業(yè)主隨便找借口，長期拖欠物業(yè)費。 ”代表認為，應當立法規(guī)范解決目前物業(yè)公司的“收費難”問題。

市住房保障和房屋管理局局長劉海生指出，對于業(yè)主不按時交納物業(yè)服務費的行為，雖然屬于民事違約，但同時造成了對整個物業(yè)管理區(qū)域共同利益的損害。如果業(yè)主不滿意物業(yè)公司服務，可以通過業(yè)委會和物業(yè)公司交涉，甚至終止物業(yè)服務合同。無論如何，都不應該采取拒交物業(yè)費的方式。

修訂草案中規(guī)定，對于未繳納物業(yè)服務費的，在房屋轉(zhuǎn)移登記和抵押環(huán)節(jié)作了一定限制，要求業(yè)主同時提供足額交納物業(yè)服務費的憑證。但為了避免和減少對業(yè)主房屋交易權(quán)和抵押權(quán)的影響，《修訂草案》中還同時規(guī)定，業(yè)主可對服務費爭議金額提供擔保，之后物業(yè)服務企業(yè)應當在三十日內(nèi)提起訴訟或者仲裁。如果物業(yè)逾期處理，便把擔?？铐椡诉€給業(yè)主。

有委員表示擔憂：欠繳物業(yè)費屬于業(yè)主和物業(yè)之間的合同糾紛，第三方干預只會讓問題更趨于復雜化。而對于不對其房屋進行抵押或轉(zhuǎn)移的業(yè)主，等于沒有立法來約束欠繳物業(yè)費。（記者 陳珍妮）