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準(zhǔn)業(yè)主剛買了第三套房，不料與樓市新政“撞車”，被銀行告知不能放貸，無(wú)奈之下想退房，卻又遭到開(kāi)發(fā)商拒絕。眼下，新政“過(guò)渡期”的房貸糾紛逐漸浮現(xiàn)，行家稱“在廣州可能已有上千宗”。究竟樓市政策調(diào)整是否可視為“不可抗力”、解除購(gòu)房合同？ 

申請(qǐng)按揭與“新政”撞車

王女士原本在貴州。兩年前，隨家人移居廣州，她把貴州原有的20多平方米的房子轉(zhuǎn)賣給了朋友，另置下廣州一套中小戶型的房子。今年初，為改善居住環(huán)境，看中一套120多平方米的房子，約150萬(wàn)元。2月底，王女士與開(kāi)發(fā)商簽下認(rèn)購(gòu)書(shū)，并付了40%的首期。

3月中旬，王女士向銀行遞交材料，申請(qǐng)六成按揭。銀行重重審批，輾轉(zhuǎn)至4月下旬，程序走到一半，剛好與國(guó)務(wù)院房貸新政“撞車”。新政規(guī)定，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放第三套以上住房貸款。

“銀行那邊突然通知，說(shuō)我的房貸申請(qǐng)沒(méi)通過(guò)審批?！蓖跖糠浅o(wú)奈，“六成房款總共93萬(wàn)多元，我們實(shí)在沒(méi)有能力負(fù)擔(dān)?。　彼蜷_(kāi)發(fā)商提出退房，想要回當(dāng)初交納的60多萬(wàn)元首期。

王女士跟開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)明，若單方違約造成買賣關(guān)系破裂，違約方必須交納違約金。但王女士認(rèn)為，違約并非自己個(gè)人原因造成?！拔矣喯逻@套房子的時(shí)候，銀行還是可以發(fā)放貸款的。這樣的違約屬于意外?！辈贿^(guò)，為免糾紛，王女士決定退讓一步，情愿繳納違約金，以討回60多萬(wàn)元首期。“這樣的話，我當(dāng)初交的2萬(wàn)元訂金肯定收不回來(lái)了，另外還要再賠償滯納金我都認(rèn)了?！?

可是，開(kāi)發(fā)商還是一口拒絕。并稱，買賣關(guān)系已確立，房子不能退。

那么，這93萬(wàn)元由誰(shuí)買單？開(kāi)發(fā)商提出，以裝修的名義代辦房貸。但對(duì)這種“權(quán)宜之計(jì)”，王女士并不接受。

類似糾紛廣州有上千宗？

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，像王女士這種例子并不鮮見(jiàn)，在廣州或有上千宗；而深圳更甚，眾多炒房者在新政發(fā)布后紛紛要求退房，惹出類似的糾紛。黃韜說(shuō)，目前并無(wú)一套固定的處理模式，開(kāi)發(fā)商也在盡力跟銀行協(xié)商，希望銀行能有所放寬?！叭糍I賣沒(méi)達(dá)成，開(kāi)發(fā)商也有損失”。

黃韜表示，若買方堅(jiān)持退房，有些開(kāi)發(fā)商出于保證品牌的目的和看好后市的心態(tài)，會(huì)同意退還全額或大部分首期。也有部分開(kāi)發(fā)商拒絕退房，最終雙方通過(guò)法律程序解決糾紛。“若合同沒(méi)對(duì)政策調(diào)整后買家有無(wú)承受能力作出說(shuō)明，買家要退房就必須舉證，說(shuō)明自己無(wú)力在新政后既供得起房又能維持正常生活?！?

合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江指出，無(wú)論是新政發(fā)布前后，類似的情況都非常普遍，因?yàn)槌速J款人是三次或以上置業(yè)之外，銀行拒批貸款的原因還有很多。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該防患于未然?！笆紫?，開(kāi)發(fā)商在合同里必須對(duì)銀行不批貸款的情況下如何處理作出說(shuō)明，如果沒(méi)有說(shuō)明的話，銀行不批貸款，房屋買賣就無(wú)法達(dá)成，合同應(yīng)該作廢。第二，開(kāi)發(fā)商可以換一家銀行來(lái)貸款。目前廣州好些銀行暫時(shí)都沒(méi)停發(fā)三套房貸?！?

滿堂紅研究部經(jīng)理周峰則透露，在二手市場(chǎng)交易中，賣家會(huì)注意先向銀行咨詢買家的收支情況及可貸款的成數(shù)，再行決定是否簽訂買賣合同，這樣可避免此類風(fēng)險(xiǎn)。

律師說(shuō)法

買家應(yīng)支付必要的開(kāi)支

對(duì)于上述案例，省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)徐清波律師分析，如果由于貸款新政，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得銀行貸款，進(jìn)而無(wú)法支付剩余樓款，這是買受人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化(即：出現(xiàn)常說(shuō)的“情勢(shì)變更”之情形)，買受人也無(wú)法與開(kāi)發(fā)商協(xié)商通過(guò)變更其它付款方式來(lái)繼續(xù)履行《買賣合同》，這一切并不是買受人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的。因此，買受人是可以基于公平原則要求解除合同，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)將已收取的首期購(gòu)房款及其利息或者定金返還給買受人。

從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。開(kāi)發(fā)商能否主張要求買受人支付簽訂及解除《買賣合同》而產(chǎn)生的必要開(kāi)支呢？對(duì)此，徐清波律師表示支持。他分析，雖然簽訂及解除《買賣合同》，開(kāi)發(fā)商與買受人均有必要開(kāi)支產(chǎn)生，但導(dǎo)致合同解除的原因畢竟是買受人履行合同義務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于守約方的開(kāi)發(fā)商要求買受人支付為簽訂及解除《買賣合同》而產(chǎn)生的必要開(kāi)支應(yīng)是合理的。當(dāng)然，一般而言，必要開(kāi)支數(shù)額不會(huì)太大。

如果開(kāi)發(fā)商與買受人是通過(guò)房產(chǎn)中介提供媒介服務(wù)而簽訂合同的，在這種情形下，中介公司能否索要中介費(fèi)？徐清波說(shuō)，一般情形，在開(kāi)發(fā)商與買受人正式簽訂《買賣合同》時(shí)，房產(chǎn)中介提供居間媒介服務(wù)的主要內(nèi)容已完成，已具備收取其提供媒介服務(wù)的大部分或全部報(bào)酬款項(xiàng)的權(quán)利。當(dāng)出現(xiàn)上述解除《買賣合同》的情形時(shí)，還要開(kāi)發(fā)商與買受人履行支付房產(chǎn)中介的全部媒介服務(wù)報(bào)酬的義務(wù)確屬不盡公平；此時(shí)如三方協(xié)商能成的，按照協(xié)商結(jié)果處理；若協(xié)商不成，由房產(chǎn)中介酌情收取部分媒介服務(wù)報(bào)酬(略大于為促成《買賣合同》成立而支付的必要費(fèi)用)的做法較為妥當(dāng)。