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恒大假摔萬科真降，樓市信息鋪天蓋地。開發(fā)商到底能夠承受多大政策壓力一時(shí)間成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

繼銀行集體測壓之后，樓市調(diào)控的另一個(gè)主要對象開發(fā)商終于坐不住了。

5月20日，記者獨(dú)家獲悉，一份《開發(fā)企業(yè)壓力測試報(bào)告》于當(dāng)天緊急出爐，并計(jì)劃于21日下午正式發(fā)布。

“如果需求萎縮50%，開發(fā)企業(yè)能夠支撐的時(shí)間最多為7個(gè)月；如果需求萎縮30%，開發(fā)企業(yè)則能支撐13個(gè)月?！蓖踔侵杏?0日對《華夏時(shí)報(bào)》記者提前透露了測壓結(jié)果。王是全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事、央行研究局房地產(chǎn)顧問，同時(shí)還是此次測壓報(bào)告的執(zhí)筆人。 

記者了解到，本次開發(fā)商測壓是以被稱為“房地產(chǎn)少壯派”的40多位成員為主要對象，從4月下旬開始在業(yè)內(nèi)調(diào)查并成文?！胺康禺a(chǎn)少壯派”作為一個(gè)民間組織，本次測壓報(bào)告公布的同時(shí)，將正式宣告成立。

開發(fā)商此次集體行動(dòng)的背景，正是目前市場上“價(jià)挺量跌”的非常局面。

不過，對于測壓結(jié)果，中體奧林匹克市場營銷部經(jīng)理周海山并不認(rèn)同，他稱：“每個(gè)企業(yè)資金狀況不同，資金壓在項(xiàng)目上的多，壓力就大；若企業(yè)今年拿地少，壓力就小得多?！狈康禺a(chǎn)大佬任志強(qiáng)的公開說法則是，企業(yè)能夠承受12個(gè)月的調(diào)控。

記者獨(dú)家從獲得的部分開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會議記錄中發(fā)現(xiàn)，房價(jià)下跌已成為相當(dāng)一部分開發(fā)商的共識。告誡同行的用詞是：“順勢而為，不要做僥幸的打算?！?/p>

開發(fā)商測壓

高房價(jià)成眾矢之的后，開發(fā)商無疑成了矛盾的焦點(diǎn)。

在“新國十條”出臺之后，多家商業(yè)銀行的房貸壓力測試顯示：房價(jià)下跌容忍度在30%-40%之間。具體情況則是工行、建行對房價(jià)下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，尚未上市的農(nóng)行為20%；股份制銀行中，民生可容忍度最高，為40%，招行為37%。

相比較商業(yè)銀行對“房價(jià)”的關(guān)注，開發(fā)企業(yè)更多考慮的是“成交量”。“買漲不買跌成為購房者的共性?！蓖踔侵斜硎?。

4月中旬，樓市新政一出，市場反應(yīng)明顯，對市場冷暖最有發(fā)言權(quán)的開發(fā)商這一次快速作出了反應(yīng)。

記者了解到，新政出臺后僅一周左右時(shí)間，多家開發(fā)企業(yè)投資、營銷等部門負(fù)責(zé)人就走到了一起，共同商討對策，而拿出正確對策的前提是要有各家開發(fā)企業(yè)能承受房價(jià)下跌的限度。

為此，一個(gè)號稱“房地產(chǎn)少壯派”的民間組織開始醞釀在眾多開發(fā)企業(yè)間進(jìn)行壓力測試，并準(zhǔn)備發(fā)布一個(gè)測試結(jié)果的權(quán)威報(bào)告。陸續(xù)發(fā)展之后，參與該報(bào)告信息共享的目前已有40余位成員，其中，王智中是三個(gè)核心成員之一。

記者多方打聽獲悉，接受壓力測試的既有國企也有民企，規(guī)模上既有龍頭企業(yè)也有中小開發(fā)商。

據(jù)悉，在具體測試過程中，該組織廣泛與開發(fā)企業(yè)交流，尤其注重與開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行對話。組織成立僅7天成員注冊就達(dá)到了200多人，核心會員來自央行、發(fā)改委、證監(jiān)會等單位，并已有40多家媒體參與合作。

結(jié)果難樂觀

非常時(shí)期的非常行為，結(jié)果卻難以樂觀。

開發(fā)商通過壓力測試后發(fā)現(xiàn)，成交量下降成為“多空雙方”共識，這也意味著資金回籠將會低于預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，全國開發(fā)企業(yè)2010年4月底的資金池達(dá)到歷史最高水平，約9173億元，比2007年12月的上輪峰值高3722億元。

“如果按照上一輪宏觀調(diào)控對資金的影響進(jìn)行預(yù)測，9173億元可以支持17個(gè)月。”王智中分析。

但中原地產(chǎn)對國內(nèi)主要城市二手住房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從最近兩周的情況來看，國內(nèi)樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史最低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價(jià)格方面，各地房價(jià)下跌幅度卻不太明顯，五大城市房價(jià)跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。

對比“新國十條”和上一輪調(diào)控，本輪調(diào)控重點(diǎn)直接作用于需求，即便是“首次改善”和“剛需”也受到了抑制。王智中認(rèn)為，政策效果應(yīng)強(qiáng)于上一輪調(diào)控，成交量將成為開發(fā)企業(yè)生或死的先決因素。

而搜房、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來需求有可能萎縮50%，事實(shí)上，兩年前的2008年需求萎縮也僅18.5%。

“如果需求萎縮50%，開發(fā)企業(yè)能夠支撐的時(shí)間最多為7個(gè)月；如果需求萎縮30%，開發(fā)企業(yè)則能支撐13個(gè)月?！蓖踔侵蟹治稣f，“今年秋天或許不是收獲的季節(jié)?！?

本報(bào)獲悉，壓力排在前三的均是大型上市房企。

不過，對于這份測壓結(jié)果，多位沒有參與的開發(fā)商各有不同看法，均認(rèn)為應(yīng)視企業(yè)而定。

降價(jià)成共識

一向“嘴硬”的開發(fā)商在自行測試時(shí)卻如此難樂觀，根本原因正是開發(fā)商自己對后市都表現(xiàn)出了懷疑。要知道，緊隨著地量的結(jié)果往往是地價(jià)。

王智中通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一部分開發(fā)商還是低估了本輪調(diào)控的力度?！霸谛枨竺黠@萎縮的同時(shí)，很多開發(fā)企業(yè)由于資金狀況處于歷史最佳水平，仍然以上一輪調(diào)控作為參考進(jìn)行投資，故價(jià)格短期內(nèi)無法回落?！?/p>

不過，不降價(jià)也只是短期的表面現(xiàn)象。實(shí)際上，開發(fā)企業(yè)的降價(jià)心理已經(jīng)隨著“新國十條”的出臺發(fā)生了微妙的變化，《華夏時(shí)報(bào)》獨(dú)家獲得的兩份企業(yè)的內(nèi)部會議記錄內(nèi)容印證了這一說法。

一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企大鱷在會議紀(jì)要中這樣記錄：這次調(diào)控將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，將抑制部分需求，改變市場預(yù)期，房價(jià)上漲的趨勢將得到有效控制。但本輪調(diào)控不會出現(xiàn)2008年那樣的大跌，上一輪是在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)生危機(jī)、宏觀經(jīng)濟(jì)下行的情況下進(jìn)行的調(diào)控，政府不出手調(diào)控房價(jià)也會下行?！坝捎诮?jīng)濟(jì)總體向好，這次調(diào)控的周期預(yù)料也許會比2008年長?！?/p>

相比較上述央企的相對謹(jǐn)慎，國內(nèi)一家民營房地產(chǎn)巨頭在“新國十條”發(fā)布后立即召開的中高層形勢和營銷決策會的內(nèi)容更耐人尋味。

會上認(rèn)為，市場真的很壞嗎？是我們的起點(diǎn)高了，現(xiàn)在與2008年相比已經(jīng)是更高點(diǎn)。2008年北京三環(huán)是2萬多，現(xiàn)在是4萬多，所以肯定要調(diào)，而且調(diào)整的空間大得很。

“現(xiàn)在還不是最嚴(yán)厲的狀態(tài)，我們不要心存僥幸?！痹撈髽I(yè)老板這樣告誡下屬，同時(shí)也是在告誡同行。

結(jié)論則是現(xiàn)在每一家公司都有調(diào)整的資本，但我們的動(dòng)作要快。言外之意，要先于別人降價(jià)回籠資金。

降價(jià)已成共識。之前5月5日，有國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松、SOHO中國董事長潘石屹、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)等專家、地產(chǎn)大腕就此輪房地產(chǎn)調(diào)控展開激烈交鋒，形成的共識也是“如果在出臺一系列政策后房價(jià)還控制不住，政府必然還會想其他辦法，直至房地產(chǎn)市場調(diào)控到位”。

由此可見，當(dāng)前市場的“恒大假摔萬科真降”，只不過是營銷策略上的差異。

根據(jù)“價(jià)格環(huán)比指數(shù)”和“供需比”，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的“周期性”。屢被證實(shí)的規(guī)律是：當(dāng)“價(jià)格環(huán)比指數(shù)”和“供需比”出現(xiàn)“背離”時(shí)，行情就會生變。比如2007年10月、2008年10月、2009年12月、2010年4月。

由于去年10月后開復(fù)工面積劇增，7-13個(gè)月后就會形成有效供應(yīng)，預(yù)計(jì)供需比將會增加。

“需求在一定時(shí)間內(nèi)下降成為共識，最終將會伴隨著價(jià)格向下調(diào)整。很顯然，今年5月無疑是新一輪周期的開始?！薄堕_發(fā)企業(yè)壓力測試報(bào)告》得出了這樣的結(jié)論。