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在新政實(shí)施后，樓市觀望氛圍濃厚。然而，近期開盤的以中小戶型為主的樓盤，受到了市場的追捧。位于大興的綠地新里·西斯萊公館，多為90平米以下的小戶型，4月底開盤的800套房源目前基本售罄。無獨(dú)有偶，5月16日開盤的萬科紫苑推出的最后兩棟樓，全部為90平米左右的小三居，開盤當(dāng)天銷售率達(dá)50%。 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買中小戶型的人群為剛性需求，多為首次置業(yè)者，并不是政策調(diào)控的對象。同時，受北京一個家庭只能新購一套住房的臨時性政策的影響，不少首次置業(yè)者更傾向于購買功能齊全的戶型，這樣也避免了短期內(nèi)升級改善再買房的麻煩。

戶型、價格合適，剛需族便出手

在萬科紫苑的售樓現(xiàn)場，一位剛剛選完房的購房者告訴記者，他買房是為了結(jié)婚用，一直盯著萬科紫苑，無奈前幾期買房的人太多，他搖的號又靠后，最后沒能選上房。這次調(diào)控以后，買房的人也不像前幾期那么多，這次的號也挺靠前，便毫不猶豫地買下了一套三居室。

在上周末開盤的華貿(mào)城、新天際，也有類似的為結(jié)婚生子而購房的“剛需族”。

記者發(fā)現(xiàn)，這些剛性需求的購房者，買房都是為了自住，只要在合適的地段、有合適的戶型和價格，便會出手。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰這樣描述剛性需求的特點(diǎn)：對于房屋的使用、性能的要求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于舒適度的要求。各項(xiàng)功能有就行，不一定要舒適。剛性需求首次置業(yè)者看中的是滿足基本的居住需求，性價比比較高，交通比較便利。

新政滿月之時，萬科在京“試探性降價”，萬科紫苑實(shí)際成交價格約為24200元/平米。而據(jù)了解，同小區(qū)的二手房價格為2.6 萬元—2.8萬元/平米之間，而且戶型偏大，總價更高，新開的兩棟小三居房源具有明顯的優(yōu)勢。據(jù)了解，其90平米的全能型三居，南北通透，主臥、次臥、書房、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲物間一應(yīng)俱全。萬科紫苑在網(wǎng)站的推廣中，也標(biāo)明該戶型“適合三口之家公車一族的使用需求”。

應(yīng)對新政，開發(fā)商主推中小戶型

實(shí)際上，為了應(yīng)對新政帶給市場的不利影響，開發(fā)商也開始調(diào)整自己的銷售策略。

在4月底開盤的綠地新里·西斯萊公館，開發(fā)商改變開盤順序，將性價比高的小戶型樓盤提前來賣，將較好的房源集中在首次開盤中放出。

綠地集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華介紹，“新里項(xiàng)目60%都是90平米以下的戶型”，在價格上也作出了調(diào)整，綠地新里·西斯萊公館均價1.85萬元/平方米,低于早前預(yù)計(jì)2萬元/平方米以上的售價。

綠地集團(tuán)京津事業(yè)部營銷總監(jiān)李薊向記者表示，這次推出的房源主力戶型是80-90平米的兩居和小三居，110-120平米改善戶型也比較暢銷，購房者以首次置業(yè)和改善型需求為主。這是因?yàn)樵诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，項(xiàng)目就考慮以剛性需求來做切入點(diǎn)，而且綠地的住宅項(xiàng)目，都是以中小戶型為主。相比之下，大戶型產(chǎn)品很少。“目前，800套房源，差不多已經(jīng)賣完了?！崩钏E說。 

而近期將開盤的樓盤，也紛紛打出中小戶型的招牌。位于大興的保利·茉莉公館近期將開盤，主力戶型是90平米小三居及85至90平米的兩居。據(jù)悉，其開盤欲推房源80%均為此種小戶型，較適合現(xiàn)在市場剛性需求。

小戶型能使開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險

與以往調(diào)控政策不同，購買90平米以下首次置業(yè)者并未受調(diào)控政策影響，在信貸上仍能享受兩成首付和銀行優(yōu)惠利率。而以中小戶型為主的樓盤的熱銷，則成為此次調(diào)控效果的最好例證。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰向記者表示，小戶型供應(yīng)的對象都是買房用來自住的剛性需求，它不屬于新政打擊的對象。而在北京買小戶型的，都是自住型的首次置業(yè)者，像這樣的人群在北京是個很大的消費(fèi)群體。因此，開發(fā)商主打中小戶型的定位，比較迎合自住型需求，比較符合當(dāng)下的市場。

雖然現(xiàn)在市場由熱轉(zhuǎn)為調(diào)整，陳云峰表示，開發(fā)商也適時地采取了促銷措施，如打折降價，主動適應(yīng)新政，迎合市場，從而獲得了市場的認(rèn)可。

當(dāng)新政后眾多開發(fā)商還為市場將如何反應(yīng)緊張迷茫時，小戶型的熱銷，帶給了開發(fā)商很多的啟示。

北京萬科銷售總監(jiān)肖勁介紹，萬科紫苑兩棟新盤以小戶型為主，開盤賣掉50%已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的效果。這也說明戶型屬于“抗調(diào)控”的無敵戶型，受政策影響很小。

陳云峰也表示，這個現(xiàn)象給開發(fā)商下一步開發(fā)帶來了一些啟示，就是在新的市場和政策環(huán)境下，開發(fā)商要想生存和發(fā)展，應(yīng)該多瞄準(zhǔn)這種剛需人群的需求，增加高性價比中小戶型產(chǎn)品。這樣才能規(guī)避市場風(fēng)險，“躲開”政策的打擊，反而受到政策的支持。　

- 借鑒

【解讀】

北京人的觀念中就是喜歡大一點(diǎn)的房子，不喜歡太局促的，因而無論是本土開發(fā)商還是擅長于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的南派開發(fā)商，都在建“大”房子。兩居室動輒100平米，160平米只是個三居。而隨著房價上漲，買大房子的壓力增大。而結(jié)婚生子、老人同住等往往是剛需購房人考慮的現(xiàn)實(shí)問題。

90平米的小三居，主臥、次臥、書房、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲物間一應(yīng)俱全，不愧是“全功能”戶型。像綠地、萬科等開發(fā)商做的這種小三居，不愧為領(lǐng)先北京市場的產(chǎn)品。