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　中國的房地產(chǎn)企業(yè)再次交出了一份“令人驚訝”的答卷。在調(diào)控措施迭出的4月,據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),中國房價出現(xiàn)連續(xù)第11個月上漲,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,再創(chuàng)歷史新高。這不得不讓人擔憂,究竟使出什么招才能制服房價這匹“脫韁之馬”。

不過,也許房價上漲只是揭開了現(xiàn)實的一個蓋子,更多的事實則證明,地產(chǎn)的冰凍期確實已經(jīng)來臨,尤其是國房景氣指數(shù),已經(jīng)出現(xiàn)拐點。業(yè)內(nèi)預計,隨著調(diào)控政策的不斷細化,市場將步入觀望期,買賣雙方博弈進一步加劇。如果調(diào)控政策繼續(xù)維持,下半年房價會受到影響。

京滬高端住宅仍在領(lǐng)漲

DTZ戴德梁行的一位分析師在接受記者的采訪時表示,據(jù)戴德梁行的監(jiān)測,價格方面,一線樣本城市4月商品住宅價格環(huán)比上漲10%,二線樣本城市環(huán)比上升6.5%。

據(jù)網(wǎng)易地產(chǎn)對北京和上海等地的調(diào)查,四月份的房價確實上漲不小。此次調(diào)查的價格分別為4月上旬和當前價格。調(diào)查結(jié)果顯示,100個在售盤中,有59個樓盤在新政出臺后價格出現(xiàn)了上漲,其中32個樓盤漲幅在10%以上,14個樓盤的漲幅在20%以上,1個樓盤漲幅在30%以上。漲幅最高的是位于朝青板塊的中弘·北京像素,4月上旬的單價為20000元/平方米,當前價格則為27000元/平方米,每平米整整漲了7000元,漲幅為35%。漲價數(shù)額最高的是位于朝陽門外的悠唐·麒麟公館,4月上旬的單價為45000元/平米,當前價格為55000元/平方米,每平方米漲了10000元,漲幅為22%。

相比之下,僅有7個樓盤在新政后下調(diào)了價格,僅有1個樓盤的降價幅度超過10%。

此外,上海的調(diào)查結(jié)果顯示,雖然最近一段時間的成交量不甚理想,但個別項目的售價卻不跌反漲。在接受調(diào)查的100個樓盤中,有50%的樓盤單價有一定幅度的上漲,32%的樓盤價格不變,僅18%的樓盤價格下跌。

其中,漲幅超過10%的有9個樓盤,上海一家人漲幅最高,達到16.67%。不過,位于奉賢的上海一家人地理位置較偏,原本單價就較低,新政前到新政后,從7500元/平方米漲至8750元/平方米。而皇都花園則從23000元/平方米漲至26000元/平方米,單價上漲3000元,為上漲量最大的樓盤。

不過,據(jù)DTZ戴德梁行通過對北京、上海、深圳、廣州四大一線城市十大熱銷樓盤發(fā)現(xiàn),4月份熱銷樓盤仍以高端和豪宅產(chǎn)品為主,4月份高端及豪宅占比約達70%,環(huán)比3月份上漲4.8個百分點。市場高端及豪宅需求比仍然較高。也是維持一線樣本城市商品住宅均價居高不下的因素之一?！霸谏唐纷≌袌鲞M入調(diào)整期后,高端及豪宅成交相信會有所回落?！贝鞯铝盒械姆治鰩煂Ρ緢笥浾弑硎?。

景氣指數(shù)開始下降北京普通住房停漲

根北京媒體報道,16日,萬科紫苑項目正式開盤銷售,紫苑項目本期開盤報價為25000元/平方米。據(jù)悉,附加開盤當日折扣等優(yōu)惠條件后,其實際最終售價約為24200元/平方米。

首創(chuàng)集團董事長劉曉光稱,如果四家指標公司開始調(diào)整價格策略,必然引發(fā)其他開發(fā)商的迅速跟進,從而導致新一輪房地產(chǎn)價格全面調(diào)整的提前開始。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示,萬科標桿性效應(yīng)巨大,如不出意外,萬科在北京的價格調(diào)整,將成為北京房價正式調(diào)整的開始。

而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則認為,目前房地產(chǎn)下行大勢確立,房價下跌是遲早的事,因為成交量已劇減。另外,房價也只是樓市的一個指標,而國房景氣指數(shù)已經(jīng)開始下降。

4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.66,比3月份回落0.23點,比去年同期提高10.90點。這是繼去年4月出現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升的“拐點”以來,連續(xù)第12個月攀升之后,首次出現(xiàn)回落,雖然連續(xù)9個月運行于景氣區(qū)間,但已經(jīng)出現(xiàn)拐點。景氣指數(shù)最終沒能超過2007年11月的峰值106.59。

4月份,70個大中城市房價環(huán)比漲幅為1.4%,較3月份的漲幅增加0.3個百分點。楊紅旭分析,這主要反映了4月上半月全國房價的上漲動力,4月中旬出臺的調(diào)控新政具有一定滯后效應(yīng),5月份開始環(huán)比增幅將持續(xù)收窄,直到第三季度出現(xiàn)環(huán)比負增長,也即統(tǒng)計意義上的全國房價拐點,很有可能出現(xiàn)于第三季度。而現(xiàn)實市場中的房價拐點,事實上已經(jīng)出現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)具有一定的滯后性。

事實上,目前一些地區(qū)房價快速上漲勢頭不減,但市場已經(jīng)有所變化。據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,截至5月16日,北京及燕郊在售及待售普通商品住宅項目共341個,其中,113個項目價格變化已停滯,27個項目價格下調(diào)或者出現(xiàn)新的打折優(yōu)惠,105個項目仍在逆勢漲價。

這份非官方的統(tǒng)計顯示,北京341個普通商品住宅項目中,停漲及降價打折項目已占41%。相比于新政出臺前大部分樓盤每月必漲的局面,新政帶來的影響已初顯成效。

調(diào)控持續(xù)最終將影響房價

中國國務(wù)院總理溫家寶近日在天津調(diào)研時再次重申,堅決遏制部分城市房價過快上漲。中央政府的調(diào)控政策能否達到預期效果,地方政府的執(zhí)行力度是一個關(guān)鍵因素。住建部副部長齊驥日前也公開表示,中國部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理的需求占了比較大的比重。同時,也與一些地方和部門認識不到位、落實調(diào)控政策不力等原因有關(guān)。

在中央拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕后,銀監(jiān)會、住建部、國土部、財政部、稅務(wù)總局、民政部等部門的調(diào)控配套政策或表態(tài)接連不斷。青島、北京、深圳等地方版調(diào)控細則也相繼出臺。據(jù)報,上海正緊鑼密鼓討論制定上海樓市調(diào)控細則,其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。細則可望月內(nèi)公布。

北京大學教授陳國強表示,政策調(diào)整后,房地產(chǎn)市場的變化首先體現(xiàn)在房屋成交量的下滑方面,成交量下降是基本特征,新一輪的房市調(diào)控也必然遵循這種規(guī)律。調(diào)控政策的出臺最主要是改變了人們的預期,預期變化反映在成交量方面就是交易萎縮下滑,成交量下滑持續(xù)到一定程度才會表現(xiàn)在房價的波動上。

不過,陳同時指出,房地產(chǎn)市場價格回調(diào)不能籠統(tǒng)而論。對于前期價格上漲較快,明顯有泡沫的區(qū)域,價格回調(diào)是必然的;而前期比較健康平穩(wěn)的市場未必會迎來價格的明顯回落。在他看來,北京、上海、深圳等一線城市肯定會面臨價格回調(diào)。而房價相對溫和平穩(wěn)的二三線城市,面臨的調(diào)整有限,不同的城市和區(qū)域會表現(xiàn)出比較大的差異。

而從目前政策層面釋放出的信號,調(diào)控之路不會就此終止。而中廣網(wǎng)也報道,“饅頭剛蒸上,還沒熱透,不會撤火?！币晃唤咏〗ú康臋?quán)威專家向媒體表示,目前房價不再上漲的第一個目的已經(jīng)達到,但調(diào)控遠沒有結(jié)束,接下來的新政會視前一輪調(diào)控的情況而定。

此外,宏觀經(jīng)濟層面,尤其是CPI的走高引發(fā)的加息預期,則是懸在高房價頭上的另一塊石頭。經(jīng)濟學家沈建光也撰文表示,自1月份以來,央行已經(jīng)通過公開市場操作收緊流動性,并且今年以來先后三次上調(diào)存款準備金率。1至4月份,新增貸款額持續(xù)下降,年初定下的7.5萬億全年新增貸款目標能否實現(xiàn)存在很大不確定性。由于5月或6月中國CPI水平很可能超過3%的警戒線,故加息的可能性依然很大,如若不在二季度,那么三季度的可能性更大。

“所有的因素疊加在一起,誰也不知道哪項政策將是壓垮房價的最后一根稻草。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示。(南方日報駐京記者胡劍龍)