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昨天，市住建委關(guān)于“同名轉(zhuǎn)方式只適用于2008年4月11日以后簽約的經(jīng)適房”的補(bǔ)充通知，意味著自5月4日起，本輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”潮里的“同名轉(zhuǎn)”方式已經(jīng)叫停，經(jīng)適房必須通過上市交易的方式，才能完成所有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)換。 

本輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”必須上市

根據(jù)住建委對(duì)于已購經(jīng)適房上市出售的規(guī)定，已購經(jīng)適房家庭，只有在取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，方可以按市場價(jià)格上市出售。也就是說，能夠在最近新政出臺(tái)后辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的房主，必須在2005年4月11日(含)前就擁有了契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證。

而根據(jù)昨天市住建委《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，“同名轉(zhuǎn)方式只適用于2008年4月11日以后簽約的經(jīng)適房”，意味著本輪的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”出售中，“同名轉(zhuǎn)”方式已被叫停，產(chǎn)權(quán)人只能通過上市交易完成轉(zhuǎn)換。

和“同名轉(zhuǎn)”不同，在稅費(fèi)繳納上，通過上市交易方式完成“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，除了按照最低過戶指導(dǎo)價(jià)格繳納10%的綜合地價(jià)款外，還要繳納一定額度的房屋契稅，140平方米以下稅率為1.5%，140平方米以上稅率為3%。

“同名轉(zhuǎn)”辦理至少4年后

根據(jù)市住建委的補(bǔ)充通知，2008年4月11日以后簽訂購房合同的已購經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或者房產(chǎn)證五年后，產(chǎn)權(quán)人可以按原購房價(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價(jià)(即指導(dǎo)價(jià)格)差的70%補(bǔ)交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權(quán)。

記者大概估算了一下，即使按照2008年4月12日簽訂經(jīng)適房購房合同計(jì)算，到收房、入住、拿到房產(chǎn)證，至少也要一年左右時(shí)間，再等到房產(chǎn)證滿五年，就得到2014年的下半年。也就是說，2008年4月11日以后購房的經(jīng)適房房主，要在4年后才符合補(bǔ)充通知里的轉(zhuǎn)商條件，可以辦理“同名轉(zhuǎn)”業(yè)務(wù)。

境外籍受讓需完稅證明

移居美國的張先生，昨天風(fēng)風(fēng)火火地趕回北京，想把母親戶頭上的一套53平方米的經(jīng)適房，通過“經(jīng)轉(zhuǎn)商”變更到自己名下，卻在朝陽區(qū)房屋登記大廳被告知無法辦理。

相關(guān)工作人員解釋，根據(jù)最新政策規(guī)定，境外法人、組織、個(gè)人為“經(jīng)轉(zhuǎn)商”受讓方的，房屋應(yīng)通過涉外安全審批，但作為受讓方，個(gè)人必須擁有1年以上的本市納稅證明，才能去申請(qǐng)涉外安全審批。 

過戶經(jīng)適房可能計(jì)入新購房

根據(jù)“京11條”的最新規(guī)定，同一家庭自5月1日起只能在本市新購買一套商品住房，包含新房和二手房。那么，如果將經(jīng)適房交易到配偶或自己未成年子女的名下，是否計(jì)入家庭新購房范圍，被限制再買商品房呢？

一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，在經(jīng)適房轉(zhuǎn)商的認(rèn)定上，有可能被計(jì)入新購房。但該專家建議，以實(shí)際是否增加房產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，更為人性化。也就是說，如果產(chǎn)權(quán)人是在同一家庭內(nèi)部進(jìn)行“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，從家庭持有房屋數(shù)量看，經(jīng)適房轉(zhuǎn)成商品房后，家庭內(nèi)部從權(quán)屬上仍然只有一套房，那就應(yīng)該允許再買一套房，滿足改善需求。如果產(chǎn)權(quán)人是將經(jīng)適房賣給另外一個(gè)家庭，那么，對(duì)于購買了經(jīng)適房的家庭來說，就增加了一套持有房屋，根據(jù)新政的規(guī)定，相當(dāng)于新購了一套商品房，應(yīng)該被劃入“限購”范圍。