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　4月中旬以來的樓市宏觀政策調(diào)整使得房地產(chǎn)市場迅即風(fēng)雨滿城。成交量的大幅萎縮，開發(fā)商和買房人的雙方觀望，以及新政接二連三地出臺(tái)，近期來樓市的諸多變化令人猜想樓市拐點(diǎn)是否將至。那么政策重壓之下，樓市拐點(diǎn)是否真的會(huì)出現(xiàn)？將在何時(shí)出現(xiàn)？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)南京中原事業(yè)部總經(jīng)理劉俊和南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)進(jìn)行探討。

觀點(diǎn)①

可能出現(xiàn)階段性轉(zhuǎn)變

葛揚(yáng) 南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任

對(duì)樓市拐點(diǎn)有許多不同的理解。真正的拐點(diǎn)是指樓市供求關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，而根據(jù)我國目前的城市化程度來看，城市化進(jìn)程在繼續(xù)，買房需求依然存在，這就決定了供求逆轉(zhuǎn)的根本性拐點(diǎn)難以出現(xiàn)。而從樓市的發(fā)展情況來看，所謂的拐點(diǎn)也只是階段性轉(zhuǎn)變，或由政策調(diào)整導(dǎo)致的拐點(diǎn)。

從目前密集出臺(tái)的政策調(diào)控來看，包括前幾年調(diào)控環(huán)境下，樓市出現(xiàn)所謂的拐點(diǎn)均是以主城區(qū)有價(jià)無市、周邊區(qū)域房價(jià)局部回落為特征。前幾年的樓市情況是這樣，預(yù)計(jì)今年也會(huì)如此。目前房地產(chǎn)成交量下滑，主城區(qū)房價(jià)依然沒有大的變化，如果房價(jià)有變動(dòng)也仍是從周邊區(qū)域開始的。并且這種局部房價(jià)回落并不意味著整體房價(jià)的下降。此外，當(dāng)前市場行情也會(huì)影響政策風(fēng)向，由于當(dāng)前政策主要是以房價(jià)調(diào)控為主，市場發(fā)生根本性變化的可能性不大，樓市存在已久的根本性問題也難以短期內(nèi)解決。

個(gè)人認(rèn)為，保障性住房建設(shè)和住宅市場化是房地產(chǎn)行業(yè)硬幣的兩面，如果保障性住房建設(shè)沒有得到根本性改善，市場化的住宅領(lǐng)域就依然會(huì)像現(xiàn)在這樣，出現(xiàn)房價(jià)居高不下、房源供不應(yīng)求的情況。而保障性住房建設(shè)完善了，市場化的住宅需求就會(huì)減少，供求自然發(fā)生改變，拐點(diǎn)出現(xiàn)才有可能。

觀點(diǎn)②

大幅震蕩的可能性不大

劉俊 南京中原事業(yè)部總經(jīng)理

這次政策調(diào)控力度較大，打擊精準(zhǔn)，主要是針對(duì)投資投機(jī)需求，力壓高房價(jià)。從市場反應(yīng)來看，各個(gè)樓盤看房的人不一定少，但買的人不多。二手房房主也不像之前對(duì)價(jià)格咬得那么死，談價(jià)也松口了，但大幅拋房也沒出現(xiàn)。即使又降價(jià)出售的，也是獲利回套，并不是虧本拋售。

事實(shí)上，2008年全球金融危機(jī)發(fā)生后，不論買房人還是開發(fā)商心里都沒底，經(jīng)濟(jì)全局的變動(dòng)對(duì)人心的影響是很大的。而也正是經(jīng)歷了那么大的一次市場洗禮，各方對(duì)市場的理解力和承受力都提高了。反過來看，今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開局很好，一季度GDP增長都達(dá)到了11.9%，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱的苗頭。在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下2008年的恐慌心理起碼是不會(huì)再有了。出于民生考慮中央抑制房價(jià)上漲過快，其意并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位也并未改變。所以，即使市場有局部降價(jià)，市場各方都有承受能力，況且大幅震蕩的可能性并不大。

從樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)而言，短期內(nèi)房價(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，成交量則會(huì)萎縮，中期房價(jià)會(huì)有所波動(dòng)，成交逐步回升，而長期來說房價(jià)會(huì)保持穩(wěn)步走高。這對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展是有利的。目前各項(xiàng)政策并未完全落定，對(duì)于市場各方而言，之前過高的房價(jià)反而令人心神不寧，政策出來以后，大方向定奪了，形勢(shì)更加明朗，市場也會(huì)逐步穩(wěn)定。