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“現(xiàn)在政策挺厲害啊，我看人們都不怎么買房了。”4月27日上午10時(shí)，卓達(dá)書香園三期售樓處，50多歲的大姐跟售樓員閑談時(shí)這樣說。

在記者走訪的位于石家莊市區(qū)東南、正東和西南三個(gè)方向的5座樓盤中，發(fā)現(xiàn)購房者在房產(chǎn)調(diào)控新政下普遍持觀望態(tài)度，成交量普遍下滑。不過與之形成鮮明對應(yīng)的是，這些樓盤堅(jiān)持不降價(jià)，有的還“頂風(fēng)作案”，不降反升。

在中山路與談固西街交口的領(lǐng)秀城，售樓小姐接待記者時(shí)手拿一疊表格。她說，這是最近剛剛開盤的房源。根據(jù)目測估算，這些房源約200套，都是90平方米左右的兩居室，其中有十來套被橫線勾去，據(jù)稱是已經(jīng)賣出的房源。

這個(gè)跡象顯示，這個(gè)樓盤的成交量并不樂觀。不僅如此，記者走訪的其他售樓處都也都顯得車馬冷落，大多數(shù)售樓員承認(rèn)，最近觀望的客戶變多了。 

有趣的是，房價(jià)依然高高在上，俯視眾生。以領(lǐng)秀城為例，均價(jià)非但不低——— 5800元/平方米，而且就在4月中旬的調(diào)控政策出臺(tái)后，還漲過200元-300元/平方米。

“這很容易理解，如果樓價(jià)下降，人們還要觀望，如果升，人們就不觀望了。不都是買漲不買跌嗎？”石家莊一位房地產(chǎn)記者說。

開發(fā)商不差錢 觀望壓力暫壓不垮樓價(jià)

無論從大眾心理還是營銷技巧上，這都解釋得通。不過，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士的分析更一針見血：樓盤不降價(jià)，是因?yàn)椤艾F(xiàn)在開發(fā)商不缺錢”?！?成交量下跌帶來的)壓力有，但是不太大，扛到秋天估計(jì)沒問題?！?

他說，開發(fā)商手里不缺錢的原因有二，第一，去年金融危機(jī)下全國執(zhí)行的寬松貨幣政策，促使銀行向房地產(chǎn)業(yè)放貸很多，據(jù)他所知，“有的開發(fā)商可能只缺5000萬，但先貸1億”；第二，目前石市范圍內(nèi)，一期開售的樓盤較少，很多在售樓盤都已經(jīng)售完一期甚至二期，不但不缺樓盤建設(shè)所需的滾動(dòng)資金，“說白了可能賣的是利潤，價(jià)高點(diǎn)兒低點(diǎn)兒都不著急”，所以資金壓力普遍小?！艾F(xiàn)在壓力最大的是打算開賣一期的樓盤，不過那樣的不多。”他認(rèn)為，大多數(shù)樓盤扛到秋天估計(jì)沒問題。

外地大鱷高調(diào)進(jìn)“莊” 調(diào)控與否都有萬元樓王

大多數(shù)人認(rèn)為，外地房產(chǎn)大鱷高調(diào)進(jìn)“莊”也哄高了石市房價(jià)。

4月28日，槐安路和中華南大街交口附近的恒大城。為首的兩座高樓已經(jīng)蓋到20層以上，碩大的“恒大城”三字掛在樓的外立面上，每個(gè)字有三層樓高，顯得崇高無比。

同樣崇高無比的還有這里的均價(jià)——— 本月18日開盤時(shí)，恒大城起價(jià)7800元/平方米。現(xiàn)在，這樣的房源已經(jīng)售罄，目前的均價(jià)是8500元/平方米。還有每平方米近萬元的“樓王”——— 四室一廳，一套150萬元左右。

在恒大城金碧輝煌、神似宮殿的售樓大廳里，談降價(jià)貌似是不合時(shí)宜的。當(dāng)記者以購樓者身份問到“現(xiàn)在國家在調(diào)控房地產(chǎn)，有沒有人像我這樣等著降價(jià)”的時(shí)候，20多歲的售樓先生的回答非常迅速：“我們這里的顧客沒有等著降價(jià)的。”

這座樓盤的成交量驚人。開盤時(shí)正當(dāng)政策調(diào)控的風(fēng)口浪尖，但開盤當(dāng)天即售出4座樓中的一座以上。到28日，售樓人員的對外口徑是“開盤時(shí)近1000套，現(xiàn)在還剩100套左右。”

恒大城的開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)來自廣州，是一家在全國24個(gè)主要城市都有成功業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)。進(jìn)入石家莊后，“精裝修、高綠化、高質(zhì)量”的前期造勢相當(dāng)成功，很多人認(rèn)為，購買這座樓盤穩(wěn)賺不賠。這種高人氣造成了搶盤，當(dāng)然，其中不乏投資者。

石市受調(diào)控影響不大？ “調(diào)控針對一線城市”？

“很多開發(fā)商都進(jìn)入石家莊了，賣得都不錯(cuò)。萬科，我們，萬達(dá)，等等。樓盤好，價(jià)格當(dāng)然高些?！蓖瑬|家一樣，恒大城的售樓先生也是一位外地精英，分不清談固南大街在橋西還是橋東。

不過這不妨礙他們在石家莊的房地產(chǎn)市場分得一杯鮮美的羹湯。大多數(shù)外地大鱷、包括本地開發(fā)者認(rèn)為，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策只與一線城市有關(guān)，石家莊受影響不大。這也是外地大鱷底氣十足的原因之一。

恒大城的“牛氣”已經(jīng)明顯烘高了這一帶房子的“人氣”。

在中華大街和槐安路交口的一家“窗口中介”，一位大姐告訴記者，去年底，廣平小區(qū)掛出來的價(jià)格大約是5000元/平方米，而現(xiàn)在附近已經(jīng)找不到這個(gè)價(jià)位的房子了?！岸嫉戎疬w呢，聽說有開發(fā)商看上了。”不過她說，據(jù)說不是恒大城的開發(fā)商。

當(dāng)記者表示有意愿要購買一套附近的兩居室時(shí)，她說，她這里只有一戶符合條件，在離恒大城一站地的位置，均價(jià)5300元/平方米，1989年的房子，沒有天然氣。

-觀點(diǎn)：拐點(diǎn)與否看下一步政策

“現(xiàn)在都在討論樓市拐點(diǎn)。其實(shí)拐不拐，還要看下一步政策。”上述不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析說。

他說，目前看來，4月中旬出臺(tái)的調(diào)控政策，真正有力度的是針對投資人群的條款包括遏制異地購房和第三套房貸暫停貸款的政策。

不過，他說，這里面有兩個(gè)關(guān)鍵問題：第一，政策的執(zhí)行力夠不夠，各級政府能不能有效監(jiān)管開發(fā)商的市場行為；第二，僅從金融貸款領(lǐng)域遏制還不是根源，“很多炒房者是用不著貸款的。”

記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，在“暫停第三套房貸”的執(zhí)行上存在問題。一家樓盤表示，購買第三套房也可以貸款，可以像購買第二套房一樣的政策執(zhí)行，即首付50%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。而另一家樓盤表示，如果是第三套房的貸款，可以跟某家銀行“商量商量”。

而一組數(shù)據(jù)能夠說明炒房客是否真正需要貸款。根據(jù)2009年前10個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國商品房銷售額高達(dá)3.1529萬億元，其中個(gè)人住房按揭貸款僅為6163億元，僅占住房消費(fèi)總額的19%。二手房的銷售約為1.7萬億元，其中個(gè)貸1700億元，僅為總量的10%。這意味著按揭貸款雖然是支撐了住房消費(fèi)的重要條件，但更多的購房消費(fèi)是購房人自有資金支持的?！罢嬲行У氖侄问轻槍ν顿Y人群的?！边@位人士說，只要記住這一點(diǎn)，就可以有效壓縮房地產(chǎn)的泡沫。