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第二套購房貸款條件收緊，熱點城市第三套房貸暫不發(fā)放。這樣的新政讓不少投資者止步，但對于改善需求為主的購房者來說，如何判定新購房產(chǎn)的套數(shù)累計，則成了決定其置業(yè)成本的關(guān)鍵。

產(chǎn)權(quán)和征信查詢能打通嗎？

目前銀行對于購房者房產(chǎn)套數(shù)的認(rèn)定都是通過其貸款記錄來查詢，如果購房者此前通過一次性付款方式購房，在銀行征信系統(tǒng)中就無法顯示。另一方面，由于必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，因此房管部門對于市民名下房產(chǎn)都會有確切的記錄。也就是說，購房者即使使用一次性付款方式置業(yè)，在房管部門同樣會有記錄。不過，由于產(chǎn)權(quán)記錄涉及個人隱私，因此房管部門對于查詢個人財產(chǎn)情況有著嚴(yán)格的申請程序，銀行想要對所有購房者名下房產(chǎn)一一核實，將會非常麻煩，且不一定能夠獲得全面信息。

由此看來，要全面核查購房者名下的真實房產(chǎn)數(shù)量就必須由銀行等金融單位與房管部門、民政部門共同搭建信息平臺。本市國土房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，如果要執(zhí)行新政，搭建各部門之間的信息平臺將是最高效的方法，但具體操作方式和時機目前還不能確定，一切都還要等到新政的實施細(xì)則和銀行方面的操作流程等細(xì)節(jié)出臺以后。 

改善住房要先賣再買嗎？

配合房貸新政的實施，新二套住房標(biāo)準(zhǔn)也正在制定之中。日前，銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才透露，如果市民需要改善住房條件，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可以視作無房戶，但前提是要排除投機購房的情況存在，以后需要出具房管部門、居委會或者單位的證明。這個新標(biāo)準(zhǔn)使得市民出于工作調(diào)動、孩子上學(xué)、擴大居住面積等原因，將首套住房賣出，再次貸款買房享受“首套”待遇成為可能。

但這個“首套”的前提條件是“已經(jīng)將手中的首套住房售出”，也就是說，市民必須先把原來的住房賣出，然后再貸款買新房。如此一來，想要改善住房條件的市民就要面對一個無房的中轉(zhuǎn)期，要帶著自己全部的家當(dāng)在外租房暫住。盡管目前二手房交易中雙方可以商榷騰房時間，但房主收齊全款后完成另外置業(yè)，最后再騰房，這個周期少則半年，長則1-2年，在實際的市場交易中根本無法實現(xiàn)。

有市民建議，銀行可以先按照“首套”的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放房貸，同時規(guī)定市民必須在一定時間內(nèi)將原先的住房賣出，這樣市民就可以在搬進(jìn)新房后，再將老房子賣出，也就不用帶著家具租房住了。如果在規(guī)定時間內(nèi)，市民沒有賣出原先的住房，銀行可以按照“二套”房貸標(biāo)準(zhǔn)降低貸款成數(shù)、提高房貸利率，并補繳前期利息?；蛘呦劝凑铡岸住睒?biāo)準(zhǔn)放貸，等市民賣出老房子后，再將房貸合同改為“首套”標(biāo)準(zhǔn)。

異地置業(yè)還能貸款嗎？

在北戴河、海南等度假地購買海景房，以備自家度假之需，在近幾年是不少市民的消費選擇。面對新“國十條”，許多市民都有這樣的疑問——以后還可以在這樣的度假地貸款買房嗎？以前在外地購買的住房也要算在自己的住房總套數(shù)之內(nèi)嗎？

按照規(guī)定，新“國十條”允許銀行對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。銀行人士分析，對非本地居民貸款的限制將有效抑制外地人跨地購房的行為，為外地人投資投機購房設(shè)置門檻和障礙。因為辦理房貸需要調(diào)查、房產(chǎn)抵押等一系列手續(xù)，一般銀行出于風(fēng)險掌控考慮，都只為購買當(dāng)?shù)貥潜P的居民辦理房貸。市民在外地購房，能不能在當(dāng)?shù)氐你y行貸款，就要看當(dāng)?shù)劂y行的政策。如果只是度假時才去住幾天，市民很難提供度假地當(dāng)?shù)氐募{稅證明或社保證明，因而就有可能無法在當(dāng)?shù)氐你y行辦理貸款。

異地房產(chǎn)也算累計套數(shù)嗎？

銀行系統(tǒng)的全國化網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)被普遍采用，因此個人異地置業(yè)記錄在銀行系統(tǒng)內(nèi)可以查詢到。銀行業(yè)人士表示，“現(xiàn)在銀行審核市民的房貸申請時，都會查詢個人信用信息系統(tǒng)。如果市民在外地曾經(jīng)貸款買房，就會在系統(tǒng)中留下記錄，銀行可以查詢到。看到市民曾經(jīng)的房貸記錄，銀行就可以很容易確定市民當(dāng)前申請的是其第幾筆房貸，并確定相應(yīng)的首付比例和利率浮動水平。”

不過，若市民當(dāng)初在外地購房時采用的是全款支付，銀行的個人信用信息系統(tǒng)中就查詢不到相關(guān)信息，要確定市民實際擁有住房的總套數(shù)，就只能依靠房管部門的房屋登記系統(tǒng)。但本市國土房管部門表示，該部門只負(fù)責(zé)管理市民在本地的置業(yè)記錄，對于異地置業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記目前還難以聯(lián)網(wǎng)查詢。