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《中國(guó)高端物業(yè)氣象報(bào)告》顯示京滬穗深樓市中廣州更具升值空間

日前，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心等多家研究機(jī)構(gòu)聯(lián)合僑鑫集團(tuán)發(fā)布了《中國(guó)高端物業(yè)氣象報(bào)告》，顯示目前中國(guó)高端物業(yè)正呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，有可能進(jìn)一步支撐價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。分析認(rèn)為，在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市中，廣州的高端物業(yè)升值空間更大。

供求狀況

需求增加供應(yīng)不足

《中國(guó)高端物業(yè)氣象報(bào)告》顯示，從1997年到2008年，我國(guó)別墅、高檔公寓投資額總體呈逐年遞增的趨勢(shì)，其中2008年投資額為2032.31億元，是1997年的13倍，達(dá)到了近年來的頂峰。在銷售面積方面，1997年我國(guó)別墅、高檔公寓的年銷售面積為254.25萬平方米，到2007年該數(shù)值為4581.31萬平方米，為1997年的18倍。2008年受金融危機(jī)的影響，當(dāng)年高端物業(yè)銷售量大幅下滑至2865.25萬平方米，但仍為1997年的11倍。

在市場(chǎng)需求方面，高端物業(yè)需求近年來呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，需求年均增長(zhǎng)率高達(dá)30%。不過，日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求正遭遇供給不足的瓶頸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)高端物業(yè)銷售竣工比由2008年同期的1.22∶1增長(zhǎng)到1.45∶1，供應(yīng)明顯不足。這一供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，將進(jìn)一步支撐價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。

價(jià)格對(duì)比

四城市中廣州最低

目前北京、上海、廣州、深圳四大一線城市是高端物業(yè)最為繁榮的區(qū)域，但從成交價(jià)格來看，廣州在四個(gè)城市中還處于洼地。

從成交均價(jià)來看，上海近幾年的成交均價(jià)一直處于最高的狀態(tài)，2009年上海高端公寓成交均價(jià)超過4.5萬元/m2，今年則接近5萬元/m2。北京處于第二位，高端公寓成交均價(jià)超過3.8萬元/m2，今年接近4萬元/m2。相比之下，深圳和廣州高端公寓的售價(jià)要低一個(gè)級(jí)別，多在2萬元/m2以上，深圳高檔公寓均價(jià)3萬元/m2，而廣州僅為2.4萬元/m2。

據(jù)了解，去年北京、上海、廣州、深圳四地的單盤銷售額冠軍均為當(dāng)?shù)睾勒?xiàng)目。其中北京的銷售冠軍為中信城，總銷售額45.59億元，均價(jià)2.8萬元/m2；上海去年銷售冠軍為仁恒河濱城，總銷售額52.88億元，均價(jià)5.3萬元/m2；深圳華潤(rùn)幸福里總銷售額39.75億元，均價(jià)4萬元/m2，廣州銷售冠軍為匯景新城，總銷售額57.67億元，均價(jià)2.6萬元/m2。在四個(gè)城市的銷售冠軍項(xiàng)目中，雖然廣州的匯景新城銷售額最高，但均價(jià)卻是最低的。

前景預(yù)測(cè)

廣州豪宅“機(jī)遇年”

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，2010年有望成為廣州豪宅發(fā)展的“機(jī)遇年”。其原因在于，廣州經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)21年居全國(guó)大城市第三位，但房?jī)r(jià)卻在全國(guó)各城市中保持較為理性的水平。其次，目前廣州已經(jīng)被定位為國(guó)家中心城市，同時(shí)今年即將舉辦亞運(yùn)會(huì)，將大大提升廣州的城市價(jià)值，同時(shí)還會(huì)帶來更加完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施。因此可以預(yù)計(jì)，2010年將成為廣州市高檔物業(yè)發(fā)展的“機(jī)遇年”。

到底誰在買豪宅？

近年來全國(guó)各地的高端物業(yè)都出現(xiàn)了不同程度的供不應(yīng)求現(xiàn)象，引發(fā)了不少人的思考：到底誰在購買這些天價(jià)豪宅？他們是怎樣積累財(cái)富的呢？據(jù)《中國(guó)高端物業(yè)氣象報(bào)告》分析，2009年全年新增貸款激增，高達(dá)9.59萬億元，這造成貨幣流動(dòng)性過剩，加劇了通脹預(yù)期，從而促使大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)。而在這其中，高端人士出于對(duì)資產(chǎn)保值增值的高需求，令豪宅市場(chǎng)一片繁榮。

據(jù)了解，近年來我國(guó)擁有金融資產(chǎn)在100萬美元以上的高端人士總?cè)藬?shù)逐年增加，從2002年的21萬增長(zhǎng)到2009年的37萬，人均財(cái)富從2002年的412萬美元增長(zhǎng)到2009年的467萬美元。根據(jù)胡潤(rùn)百富榜發(fā)布的《2010財(cái)富報(bào)告》顯示，全國(guó)有87.50萬個(gè)千萬富豪和5.5萬個(gè)億萬富豪，分別比去年增長(zhǎng)6.1%和7.8%。其中，北京、廣東、上海三地的千萬富豪人數(shù)占了全國(guó)的近一半。

這些千萬資產(chǎn)以上的富裕人士平均年齡為39歲，主要可分為四種類型：商人、高收入人士、“炒房者”和“職業(yè)股民”。過億資產(chǎn)以上富裕人士的平均年齡為43歲，主要的財(cái)富來源是自己創(chuàng)辦的企業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值，再加上房地產(chǎn)、股票等。

在投資理念上，億萬富豪不怎么注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，投資方向上，他們投資房地產(chǎn)的較多。從這可以看出，財(cái)富階層仍然比較青睞房地產(chǎn)投資。