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蘇州,合肥,濟南,徐州……這是溫志最近半年的出差軌跡。作為一名在美國上市的房地產企業(yè)的員工,他幾乎參與了公司所有項目的拿地過程,不過,這些土地大多集中在二三線城市。即便如此,他的公司,還是遭遇到了來自競爭對手的阻擊。 

“很多大公司,比如華潤地產,都在涌入二三線城市,拿地的成本越來越高了?！彼蛴浾弑硎尽?/p>

淺水里游進大鱷,地價飛升,房價則水漲船高。中投證券發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一季度,一線城市北京漲幅居前達14%,杭州、上海緊隨其后,漲幅6%、5%,二三線城市福州、東莞、西安、天津漲幅超過兩位數(shù),分別為22%、16%、16%和14%。房價高燒癥正在迅速向二三線城市傳染,成都、武漢、合肥等地,中心城區(qū)房價過萬不斷涌現(xiàn),“萬元戶”已經不是奇觀。

●地產商搶灘二三線

十大標桿房企二三線城市儲地占比高達81%

昨日,龍湖地產發(fā)布2009年業(yè)績報告,其全年實現(xiàn)合同銷售額達183.6億元,同比增長79.8%；實現(xiàn)營業(yè)額為113.7億元,較前年增長154.2%。

在光鮮的業(yè)績單上,龍湖地產的觸角已經伸向二三線城市。在2009年,龍湖地產陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州和波陽等地的項目,加上今年一季度進入大連,目前龍湖已進入了11個城市。顯然,這些項目的回報是令股東滿意的,2009年其實現(xiàn)凈利潤達22.1億元,同比大幅增長556.2%。若不包括投資物業(yè)重估收益,其凈利潤為16.1億元,同比增長亦超過了五倍。

龍湖還披露,截至目前,其土地儲備已經超過了2500萬平方米,其中權益面積為2172萬平方米。2009年,龍湖獲得的土地平均價格為1869元/平方米,使公司整體的土地儲備平均成本下降至2225元/平方米。

同樣的例子還包括華遠。近日,華遠地產董事長任志強表示,二三線城市地價便宜,自己手上的50個億在一線城市也就只夠買一塊地,但在二、三線城市卻可以買好幾塊。

據(jù)了解,華遠地產目前可供開發(fā)項目建筑面積約233萬平方米,主要分布在青島、西安、長沙等二線城市,占公司可開發(fā)項目面積的95%左右,其大本營北京已連續(xù)四年沒有土地斬獲。

溫志告訴記者,去二三線城市囤地的跡象,始于去年下半年。由于一線城市地價太貴,土地供應有限,因此二三線成為熱點。

據(jù)悉,2009年十大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米,在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米,二三線城市占土地儲備比重高達81%。其中,綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高,達到了95%；中海地產、華潤置地占比也都達到約89%。

一份報告顯示,去年萬科、保利、中海等中國幾家房地產龍頭企業(yè)在一線城市的土地儲備4100萬平方米,在二三線城市的土地儲備量達到了1.75億平方米,所占比重高達八成。其中,綠城、中海、華潤等房地產企業(yè)在二三線城市土地儲備所占比重達九成。

●房價聞風補漲

“萬元戶”不斷涌現(xiàn)

“幸虧買得早,要不又得多付好幾萬呢,相當我兩年的工資了。”在武漢協(xié)和醫(yī)院工作的顏護士,在向記者講述自己在武漢的買房經歷時,慶幸自己當初下手及時。其實,她所謂的“早”,也不過是2010年元旦左右,即便如此,她那套均價6000元左右每平米的公寓,在一個季度過去之后,至少上漲了1000元。

中投證券昨日發(fā)布的研究報告顯示,1季度成交面積受供應不足影響,19個城市同比降12%,其中一線城市降31%,二線城市降5%,而青島、西安、大連、武漢表現(xiàn)突出,同比增幅超過30%。

以武漢為例,該市房地產市場信息網的統(tǒng)計顯示,4月頭7天,武漢城區(qū)(含東西湖、沌口)新住房均價6432元每平米,超過一月份同期再創(chuàng)歷史新高,其中遠城區(qū)新房及城區(qū)二手房有的房子甚至報價一天一漲。

市場中嗅覺最靈敏的溫州人,聞到了武漢房地產隱藏的利潤空間。據(jù)武漢媒體報道,日前,“溫資代言人”周德文來到武漢,在考察一番后得出結論,“該市樓盤價格雖然過萬,但與一線城市相比,仍有較高的升值空間,我會通知更多的溫商前來武漢看樓?！?

而周德文的言論,幾乎立即在武漢引發(fā)了恐慌情緒。名為溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長,他多年來一直從事城市價值的研究,其背后則是上億元的溫州游資。凡周所過之處,樓市的價格就好像坐上了云霄飛車,他幾乎成了房地產銷售行業(yè)的“吉祥物”。

整個二、三線城市房價上漲態(tài)勢已不容樂觀,在許多平均收入不到三千元的城市,每平方米均價過萬的“萬元戶”已經不是新聞。這波行情大抵與溫志的描述溫和,始于2009年下半年,也正是大地產商集中進入二三線城市的時候。

●地產商難抑土地饑渴癥

土地財政火上加油

越來越多的地產商正在覬覦二三線城市的蛋糕,仍以龍湖地產為例,2009年實現(xiàn)凈利潤達22.1億元,同比大幅增長556.2%,其中很大一部分收益來自二三線的項目。

而金地集團近日在接受媒體采訪時透露,之所以大舉進軍二三線城市,目前,一線城市土地資源相對比較緊張,部分二、三線城市的工業(yè)化已經初具規(guī)模,這些區(qū)域的房地產市場將來會有較大的發(fā)展動力和空間。同時,二三線城市可以借鑒一線城市房地產發(fā)展的經驗,令其發(fā)展更具有規(guī)劃性和前瞻性。

土地饑渴癥以及充裕的現(xiàn)金流是這些企業(yè)轉變戰(zhàn)略方向的共同背景,而土地財政則讓這股暗流變得更加洶涌難測。2009年,地方財政“大豐收”。全年全國土地出讓金總額達1.5萬億元,比2008年增長140%,其中樓面地價排名前10名的住宅用地平均樓面地價為26365元/平方米。

-記者觀察

防止房價失控還須管好二三線

中國社科院工業(yè)經濟研究所研究員曹建海撰文表示,要解決二三線城市的房價問題,“一方面需要推進城鄉(xiāng)地權的一體化,地方政府退出商業(yè)性開發(fā)的土地交易市場,對于政府手中已有土地,應當采取劃撥土地的方式,將政府儲備土地的80%以上用于保障房,向廣大的城鄉(xiāng)居民提供足量的經濟適用房和廉租房；同時推動城市建成區(qū)內小產權房的合法化和農村房屋合法流轉。另一方面,抓緊實施旨在打擊囤房、炒房的懲罰性物業(yè)稅制度,讓投機者無利可圖或者置于高風險之下,最終使房地產市場回歸正常狀態(tài)。”

此外,中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松也表示,在經濟環(huán)境、基礎設施發(fā)展、產業(yè)的聚集度上,二三線城市都不如一線城市,必須防止“跟風”漲價。同樣值得憂慮的是,如果這些城市跟風漲價,以當?shù)氐南M能力以及購房者抗風險的能力,如果發(fā)生萬一,對當?shù)亟洕钠茐臅蟆：Ｄ虾捅焙＞褪莾蓚€血淋淋的例子.

政策的漏洞也是必須盡快修補的。中央政府一再強調“遏制少數(shù)城市房價上漲過快”,其中就是指幾大一線城市,相比之下,二、三線城市房價受到的政策壓力較小。近日,國土資源部部長徐紹史表示,未來土地審批將偏向二、三線城市。這些正是地產商云集這些城市的重要原因。

顯然,國土部已經注意到這一新動向,最新的土地調控政策明確,要在房價上漲較快的一線城市和部分二、三線城市,積極開展試點,注意防止出現(xiàn)新的高價地,防止地價波動向二、三線城市擴展。 （記者胡劍龍）