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媒體曝上海擬開征住房保有稅

上海市房管局官網(wǎng)昨回應：何時開征須經(jīng)國家層面決定，做些研究完全正常

究竟如何征收？能否抑制投資？

本報昨約房產(chǎn)及稅務專家，詳釋住房保有稅四大焦點

在各大城市房價節(jié)節(jié)攀升之時，曝出上海擬開征房產(chǎn)保有稅的消息。這能否有效遏制房地產(chǎn)投資，從而起到平抑房價的作用？記者就此采訪了上海和南京的有關(guān)房地產(chǎn)專家，以及江蘇的稅收專家，從四個方面對這一話題共同進行探討。

焦點1

“房產(chǎn)保有稅”究竟是個什么“稅”

專家：并非新稅種，調(diào)節(jié)房價作用與物業(yè)稅相同

按照征管法規(guī)定，新稅種的開征必須經(jīng)過全國人大審議通過，依照法律規(guī)定來執(zhí)行。江蘇省資深稅務專家、南京財經(jīng)大學楊撫生教授告訴記者，住房保有稅實際上是對房地產(chǎn)稅收制度的完善，并非新稅種。

上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務副所長姚玲珍教授昨在接受記者采訪時表示，上海在去年就召集了不少專家學者討論過物業(yè)稅的問題。因為房地產(chǎn)的征稅鏈條一直是不完整的，從房地產(chǎn)開發(fā)、銷售到轉(zhuǎn)讓都征稅，唯獨保有環(huán)節(jié)稅收缺失。在國外，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅是普遍做法，有的叫物業(yè)稅，有的叫財產(chǎn)稅。但從目前來看，物業(yè)稅開征還有一些難點，一些法律問題并沒有解決，而且現(xiàn)有的土地出讓制度是把住宅70年的使用權(quán)在拿地時一次性交清了，物業(yè)稅對土地這塊還要征，體制上不能接軌。而房產(chǎn)保有稅本身與物業(yè)稅是一樣的，都是持有環(huán)節(jié)的稅種，但它把土地的問題規(guī)避掉了，只針對房產(chǎn)自身，先行開征就比較容易。

姚玲珍認為，與物業(yè)稅市場調(diào)節(jié)相同，房產(chǎn)保有稅的最大好處，一是完善了房地產(chǎn)稅收體系；二是可以改變地方政府的“土地財政”模式，政府可以從房地產(chǎn)持有者手中獲得細水長流的、可持續(xù)性的稅源；三是對房地產(chǎn)市場和房價也能起到調(diào)控的作用。

焦點2

“房產(chǎn)保有稅”究竟怎么征

可能對存量房和增量房一并征,自住房可能免征

據(jù)媒體報道稱，住房保有稅的基本方案已經(jīng)確定，可能對存量房（即已被購買或自建并取得所有權(quán)證的房屋，一般是二手房）和增量房(即開發(fā)商投資新建造的商品房)一并征收，而且會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免稅。不過楊撫生教授表示，這里面還有不少難題。比如是按照首套房免征，還是人均多大面積以內(nèi)免征，是按照面積征還是按照房產(chǎn)價值征收。如果按照房產(chǎn)價值征收，那么郊區(qū)的大房子也許還沒市區(qū)的小房子價值高，住在市區(qū)的人可能會“吃虧”，如果按照人均面積的大小來決定征收或者免征，那么住郊區(qū)的大房子可能又會增加稅收負擔，如何體現(xiàn)稅收公平是個難題；另外房地產(chǎn)的價值每年都在變化，如果按照價值征收，不可能按照買房時的價格一直征收下去，勢必在每年征收前都要花費大量人力物力來對房產(chǎn)價值重新評估，這也很麻煩。

焦點3

“保有稅”能否抑制投資？

要看稅率能否跑贏房價增幅

3月份以來，對房價走高的預期吸引了大批投資客殺入樓市。最近南京一些樓盤開盤時，就出現(xiàn)了不少持溫州身份證登記的買房人。南京大學經(jīng)濟系副主任葛揚教授認為，開征房產(chǎn)保有稅，增加持有房產(chǎn)的成本，對投資、投機需求可能會起到比較明顯的抑制作用，“以前無論是營業(yè)稅還是所得稅，都是一次性征收，而保有稅則是分階段的，按年征或是兩三年征一次，只要持有房產(chǎn)就要征稅，而且對三套房、四套房還可以按累進稅率加增。對投資客來說，就需要掂量一下買房獲利的回報還值不值得，部分投資需求也就有可能被擠出市場?！?

姚玲珍教授認為，開征房產(chǎn)保有稅對抑制投資會有作用，但效果多大還要看稅率多少。從國外的通行做法來看，物業(yè)稅一般是房產(chǎn)評估價的1％左右，一般在0.8％、1％或1.2％，有的國家還會在房價基礎(chǔ)上打7折，再進行征稅。如果上海按0.8％或1％征收房產(chǎn)保有稅，稅率還是比較低的，如果房價每年漲幅能達到10％，保有稅也很難真正擋住投資和投機者的購房步伐。

焦點4

征稅會不會出現(xiàn)“反效果”？

保有稅是長期征收，效果不會立竿見影

從市場反應來看，房地產(chǎn)交易成本的增加，卻往往被賣房人轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上，抑制房價的效果并不明顯。那么，房產(chǎn)保有稅會不會也產(chǎn)生“反效果”？葛揚教授表示，房產(chǎn)保有稅和交易環(huán)節(jié)的稅種不同，它是長期征收、逐漸增加的房產(chǎn)持有成本，所以不會出現(xiàn)立竿見影轉(zhuǎn)嫁成本的問題。

姚玲珍教授指出，決定房價的根本還在于供求關(guān)系，如果在商品房供不應求的情況下，不管開征多少稅，都很難把房價控制住。所以房產(chǎn)保有稅如果要開征，稅率的確定很重要。同時，她也介紹說，目前上海商品房空置現(xiàn)象比較突出，轉(zhuǎn)讓的二手房中20％是毛坯房，也即一直空置的房產(chǎn)，房主買房就是為了等升值后賺取差價的。而房產(chǎn)保有稅如果征收，這部分房主考慮到持有成本的增加，會將空置的房子出租來獲得收益，會豐富租賃市場房源，也會對住房需求起到一個平衡作用。 本報記者 王燁 徐曉風

上海證券報等媒體昨報道稱，繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費稅后，有消息稱，上海擬開征住房保有稅。該項工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負責，目前基本方案已定。

早在近一個月前，上海證券報就獨家獲悉，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室在兩會后赴滬，調(diào)研如何貫徹國務院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控四項措施，討論重點之一是在上海實際征收物業(yè)稅的可行性。當時，專家透露，因物業(yè)稅準備工作涉及房籍信息、評估、政策制定等多個領(lǐng)域，其征收難度大，時間點也不會太早。

昨日，中國社科院金融所專家向記者透露，因物業(yè)稅作為基本稅種需要立法等多項工作的配合，又受制于目前房屋和土地分離的物權(quán)矛盾，才選擇了房產(chǎn)保有稅這種方式。在征收辦法上，專家分析，上海的住房保有稅可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅。

昨天18時左右，上海市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站登出一篇名為《上海市住房保障和房屋管理局新聞發(fā)言人就有關(guān)報道作出回應》的通告。稱：“關(guān)于在房產(chǎn)保有階段征稅的問題，早在黨的十六屆三中全會就明確提出了。之后也有媒體報道，部分城市空轉(zhuǎn)試運行了多年，今年的全國‘兩會’上也引起熱議。在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國家層面定，地方應貫徹執(zhí)行好。如果有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的。上海一定會堅決貫徹國家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅持‘三個為主’的原則。房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好?！?