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北京、上海、廣州等一線城市的住宅市場(chǎng)相繼回暖，杭州更是傳出了購(gòu)房者漏夜排隊(duì)、188套千萬(wàn)元豪宅3小時(shí)售罄的消息。諸多信息讓不少準(zhǔn)備買樓者感慨：樓價(jià)還是越調(diào)越漲，去年年底開始的首輪調(diào)控難道已經(jīng)宣告失敗？

羊城晚報(bào)3月30日?qǐng)?bào)道 兩會(huì)關(guān)于樓價(jià)太高的言論似乎余音猶在，會(huì)后一周內(nèi)皇城根下就誕生了幾個(gè)新“地王”。接下來(lái)，北京、上海、廣州等一線城市的住宅市場(chǎng)相繼回暖，杭州更是傳出了購(gòu)房者漏夜排隊(duì)、188套千萬(wàn)元豪宅3小時(shí)售罄的消息。

去年3月是樓市冰火兩重天的分水嶺，至去年年底，樓市在調(diào)控新政的威力下，各地樓市在今年年初稍事休整，休整之后，卻是另一個(gè)高潮的到來(lái)：進(jìn)入3月，無(wú)論是外地的北京、上海、杭州還是本地的廣州樓市均有走強(qiáng)的勢(shì)頭。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、杭州等九城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，土地、住宅市場(chǎng)繼續(xù)維持節(jié)后持續(xù)回暖的趨勢(shì)，其中二手住宅市場(chǎng)已初步顯露“小陽(yáng)春”氣息。在萬(wàn)物復(fù)蘇的3月，樓市似乎也復(fù)蘇了。

諸多信息讓不少準(zhǔn)備買樓者感慨：樓價(jià)還是越調(diào)越漲，去年年底開始的首輪調(diào)控難道已經(jīng)宣告失??？

■城市調(diào)查

“暖三月”全線來(lái)臨？

廣州：

新盤普遍熱銷

根據(jù)陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)，3月18日-3月24日廣州全市網(wǎng)簽1464套，面積共計(jì)17.1978萬(wàn)平方米，全市均價(jià)12914元/平方米。進(jìn)入3月以后，不少新盤或新一期產(chǎn)品均呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)，一掃之前的成交冷清場(chǎng)景。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹說(shuō)，近期廣州樓市的回暖跡象明顯，看樓者和成交估計(jì)比之前要增加10%-15%；樓價(jià)方面，大幅度提升樓價(jià)雖然幾乎沒(méi)有，但也很少樓盤主動(dòng)降價(jià)。成交一向不錯(cuò)的碧桂園鳳凰城上周共成交118套，成交均價(jià)7291元/平方米。恒大綠洲在推出新貨后成交迅猛，上周成交100套，成交均價(jià)為13987元/平方米。逸翠灣上周成交94套，成交均價(jià)為23111元/平方米。而新開盤的萬(wàn)科天河御品，同樣成交不俗，成交超過(guò)100套，其中兩房單位非常熱銷，開盤不久就已經(jīng)售罄。

二手樓方面，由于供不應(yīng)求的狀況持續(xù)，業(yè)主的放盤心理較強(qiáng)硬，議價(jià)空間較小。一周以來(lái)，廣州部分中心城區(qū)熱門板塊優(yōu)質(zhì)物業(yè)的放盤價(jià)和成交價(jià)均略有上升，中心城區(qū)非熱門板塊的價(jià)格則保持平穩(wěn)。合富置業(yè)的專業(yè)人士說(shuō)，現(xiàn)在，全市二手住宅市場(chǎng)中，以中價(jià)房最受歡迎成交速度最快，而高端住宅市場(chǎng)也有明顯的回暖趨勢(shì)，隨著后市走勢(shì)逐漸明朗，剛性需求的高端住宅買家開始走出觀望，看樓入市。

杭州：

漏夜排隊(duì)買房，3小時(shí)成交22.5億元

去年以千億賣地收入居全國(guó)之冠的杭州，再次以其地產(chǎn)魔力讓人瞠目結(jié)舌。3月22日，事前未發(fā)預(yù)告就閃電開盤的“綠城·藍(lán)色錢江”二期推出188套大戶型住宅，結(jié)果這批套均總價(jià)1000萬(wàn)元以上的豪宅，被漏夜排隊(duì)的購(gòu)房者在3小時(shí)內(nèi)搶購(gòu)?fù)戤叀?/p>

“綠城·藍(lán)色錢江”屬江景住宅，位于杭州規(guī)劃中的未來(lái)市中心———錢江新城，二期均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，主力戶型230-330平方米。開發(fā)商低調(diào)開盤，并未通知全部意向客戶。但不少人購(gòu)房心切，打探到風(fēng)聲后，開盤前夜就在售樓處排起了隊(duì)?，F(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房者透露，有人甚至花5萬(wàn)元從“黃?！笔种匈I房號(hào)，另有人一次訂購(gòu)了兩套豪宅。

據(jù)開發(fā)商綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司人士介紹，當(dāng)日涌來(lái)了約300名購(gòu)房者，8時(shí)30分開盤，11時(shí)30分售罄，銷售額達(dá)22.5億元，實(shí)屬罕見(jiàn)。然而，“藍(lán)色錢江”絕非個(gè)案。杭州3月開始出現(xiàn)樓盤熱銷，甚至一些小戶型、近郊房也出現(xiàn)“開盤日光”現(xiàn)象。

春節(jié)過(guò)后，杭州土地市場(chǎng)最先開始活躍。祥符地塊地價(jià)每平方米突破1萬(wàn)元，在地價(jià)的影響下，一手新盤價(jià)格和二手房?jī)r(jià)格相繼走高，并開始進(jìn)入新一輪的熱銷期。據(jù)悉，近期開盤銷售的樓盤也都取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，杭州樓市回暖再次得到論證。有業(yè)界人士甚至擔(dān)心，面對(duì)又一輪銷售好形勢(shì)，開發(fā)商不會(huì)又準(zhǔn)備開始瘋狂提價(jià)了吧？

上海：

3月成交大幅上揚(yáng)

在經(jīng)歷了3月前兩周的陰霾后，3月的第三周，上海房地產(chǎn)成交大幅上揚(yáng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月第三周當(dāng)?shù)厣唐贩砍山?503套，環(huán)比上升40%；成交面積共計(jì)32.45萬(wàn)平方米，環(huán)比上升32%。

數(shù)據(jù)表明，新年以來(lái)至3月9日，上海全市已成交單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的豪宅244套，成交金額43.68億元。而從3月9日到3月15日，這一數(shù)據(jù)更新為：均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交277套，4-5萬(wàn)元/平方米的高檔住宅也成交了327套，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是去年同期的19.7和5.7倍。從項(xiàng)目的成交價(jià)格來(lái)看，呈現(xiàn)越貴的樓盤漲得越快的趨勢(shì)。

不僅是一手市場(chǎng)，二手市場(chǎng)豪宅的成交同樣引人注目。以新天地板塊為例，去年上半年，景觀較好的二手房的成交價(jià)接近7.5萬(wàn)元/平方米；今年1月同一物業(yè)的成交單價(jià)已高達(dá)8萬(wàn)－11萬(wàn)元/平方米，較去年上半年有了大幅提升。近期，掛牌價(jià)再次上漲，已升至11萬(wàn)－13萬(wàn)元/平方米。

北京：

無(wú)房不漲價(jià)

北京樓市在3月份的火爆表現(xiàn)讓人瞠目結(jié)舌，面對(duì)通州等熱點(diǎn)區(qū)域售樓處上演的一幕幕搶房大戲，就連資深地產(chǎn)人士也不由發(fā)出“京城樓市無(wú)房不漲價(jià)”的感慨。

去年，通州樓市漲幅達(dá)到50%，領(lǐng)跑京城。而通州新城核心區(qū)規(guī)劃初步方案在今年的亮相，更是推動(dòng)通州房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，通州商品房在春節(jié)后的開盤價(jià)格首次達(dá)到了每平方米20186元，70%的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。3月份的前3周北京共開盤17個(gè)，全部超過(guò)之前的開盤價(jià)，最高的通州項(xiàng)目單價(jià)竟然比月初上漲了近6000元，月內(nèi)漲幅高達(dá)32.2%。

此外，大興等幾塊天價(jià)土地的出現(xiàn)，使得本來(lái)就資金寬裕的投資者減少了對(duì)政策的擔(dān)憂，繼續(xù)入市。3月初，位于大興的某樓盤售價(jià)尚在1.6萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在的價(jià)格已高達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米，漲幅高達(dá)31.25%。

上周，北京市規(guī)委在其網(wǎng)站上對(duì)“北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃綜合方案”進(jìn)行為期30天的公示，受該消息影響較大的區(qū)域主要有朝青板塊、百子灣板塊和朝陽(yáng)公園板塊，這些區(qū)域的九成二手房主馬上打電話到中介公司表示暫不賣房。

“京城無(wú)房不漲價(jià)，商品房?jī)r(jià)格最高月漲32.2%，當(dāng)前北京市二手房均價(jià)在14180元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米，上漲幅度達(dá)到了5.3%?！敝性禺a(chǎn)分析員張大偉表示，今年樓市的“小陽(yáng)春”已經(jīng)到來(lái)。

■市場(chǎng)觀察

政策溫柔，難以奏效？

從3月開始，各地樓市暖風(fēng)頻吹，這是否意味著去年年底開始推行的首輪房產(chǎn)調(diào)控已宣告失??？中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，確實(shí)如此；景博行市場(chǎng)研究中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，目前還不能下此定論。

“從現(xiàn)在的情況來(lái)看，廣州樓市確實(shí)是在回暖，但這一輪回暖不會(huì)如去年這樣迅猛，將以逐漸加溫為主，這一輪行情估計(jì)會(huì)延續(xù)到五六月。而3月、4月、5月的成交量不會(huì)大升，預(yù)計(jì)月成交面積在50-60萬(wàn)平方米，很難達(dá)到80-90萬(wàn)平方米的水平，畢竟樓價(jià)沒(méi)怎么跌。很多人還在觀望，但樓市也不會(huì)驟然降溫，估計(jì)這幾個(gè)月都是一個(gè)‘保溫期’。”黃韜認(rèn)為。

需求太多是景博行對(duì)這一輪樓市回暖原因的總結(jié)。剛性需求太多了，這里面有改善性購(gòu)房的需求，也有部分是“丈母娘需求”、戶籍政策所導(dǎo)致的住房需求，這些剛性需求的合力，仍將直接或間接推動(dòng)價(jià)格上行。

而仍然持續(xù)的寬松貨幣政策，必將導(dǎo)致通貨膨脹預(yù)期有所加強(qiáng)，現(xiàn)階段國(guó)人嚴(yán)重缺少投資渠道，而房地產(chǎn)的保值增值作用所形成的示范效應(yīng)，會(huì)讓更多熱錢投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷推高房?jī)r(jià)。再加上亞運(yùn)期間全市建筑工地共有近3個(gè)月的停工期，必將減少全年計(jì)劃供應(yīng)的1/4總貨量，供不應(yīng)求的預(yù)期必將推高存量房的房?jī)r(jià)。

“各地樓市都有回暖趨勢(shì)，部分城市的樓價(jià)還在走高，這也說(shuō)明，頭一輪的調(diào)控確實(shí)沒(méi)有奏效?！蓖妒蠹善?、比較溫和。黃韜認(rèn)為，這是此輪宏觀調(diào)控政策沒(méi)有奏效的主要原因，即使是上周新出臺(tái)的“穗七條”，也被黃韜認(rèn)為對(duì)樓價(jià)幾乎沒(méi)有直接的影響。因?yàn)椤八肫邨l”多著力在土地和保障性住房的層面上，但無(wú)論是商品住宅還是保障性住房，從土地的推出到住宅的建成、上市一般都需要兩年左右的時(shí)間，因此對(duì)現(xiàn)階段的樓市自然沒(méi)有什么影響，“只有加稅、加息這樣的政策才會(huì)迅速對(duì)買樓者產(chǎn)生較為直接的影響”。

■專家觀點(diǎn)

莫引政策出洞

建議商家要見(jiàn)好就收

3月份出現(xiàn)了回暖跡象，這是否意味著今年的樓市已經(jīng)全面走出陰霾？被采訪的專家均認(rèn)為，目前的情況還不宜過(guò)分樂(lè)觀，今年的廣州樓市還是以盤整為主。

景博行市場(chǎng)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從價(jià)格走勢(shì)看，近期推出的多是市中心盤和豪宅盤，市中心地段貨量稀缺，價(jià)格自然不會(huì)下降，加上亞運(yùn)工程、廣佛肇輕軌等利好消息，都會(huì)助推廣州房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。在國(guó)家政策的調(diào)控下，今年房地產(chǎn)整體價(jià)格上行幅度有限，其間會(huì)有小許波動(dòng)，整體上不會(huì)大漲大跌，可以總結(jié)為猶豫中前行。

另一方面，北京、上海等城市的樓價(jià)不斷創(chuàng)新高。雖然，廣州也是一線城市，但與北京、上海相比，缺乏來(lái)自外省、外地甚至海外的投資客，目前廣州還是以自住型和改善住房型買家為主，投資為輔。因此，在當(dāng)前的形勢(shì)下，預(yù)估廣州樓市存在上漲的空間但升幅不會(huì)很大?！叭绻葮莾r(jià)回落，估計(jì)要等到明年年初有新的供貨量出現(xiàn)時(shí)，樓價(jià)才會(huì)回落”。

在黃韜看來(lái)，廣州樓市價(jià)格回調(diào)的時(shí)間還要更早一些?！敖衲昴甑拙湍軌蚩吹綐莾r(jià)下跌了。開發(fā)商不要因?yàn)榭吹絻蓵?huì)之后新出臺(tái)的政策殺傷力不大就不警惕，年中以后，加息的可能性就越來(lái)越大了。而且，如果市場(chǎng)漲得太厲害的話，國(guó)家還有可能在宏觀調(diào)控上‘落多兩錢力’，出臺(tái)更多信貸和稅收方面的政策，如對(duì)一些高端物業(yè)增加稅收，這樣樓價(jià)就會(huì)在政策的壓力下走低?！彼a(bǔ)充：“開發(fā)商要見(jiàn)好就收，不要盲目加價(jià)，引政策出洞，這對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處?！?/p>

(本文來(lái)源：羊城晚報(bào) 作者：梁棟賢)