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去年以來，市規(guī)委公示改規(guī)劃住宅不少于10個(gè)，增加可售面積及調(diào)整產(chǎn)品提高售價(jià)是主要目的

春節(jié)前夕，廣渠路15號地增高被否決。隨著北京市規(guī)劃委一紙通告的發(fā)布，持續(xù)了一個(gè)多月的廣渠路15號地申請調(diào)整規(guī)劃一事塵埃落定。

春節(jié)剛過，北京又曝出多家開發(fā)企業(yè)因違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》而受處罰的消息。

 一個(gè)節(jié)前，一個(gè)節(jié)后，兩個(gè)事件都指向改規(guī)劃。只不過一個(gè)是要改規(guī)劃功虧一簣，一個(gè)是木已成舟，難逃追究。從中卻可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于改規(guī)劃，尤其是近期我們看到還有很多項(xiàng)目正在改規(guī)劃。

拿地之后改規(guī)劃疑似行業(yè)慣例

在備受關(guān)注的廣渠路15號地改規(guī)不成之前，房企拿地之后改規(guī)劃早已不是個(gè)案。一位業(yè)內(nèi)人士就對記者表示，如果廣渠路15號地不是因?yàn)樵恰暗赝酢倍鴤涫懿毮?，修改?guī)劃的申請也可能不會引起廣泛關(guān)注，從而順利通過。

僅從市規(guī)委網(wǎng)站上就可以發(fā)現(xiàn)，修改用地規(guī)劃的公示絡(luò)繹不絕。目前還在公示期內(nèi)的居住或商業(yè)用地改規(guī)調(diào)整就包括石景山區(qū)西黃村南里1號院危改項(xiàng)目、北京燕翔飯店用地、豐臺區(qū)東鐵營定向安置房項(xiàng)目、豐臺區(qū)四合莊定向安置房項(xiàng)目等。記者粗略統(tǒng)計(jì)一下，2009年以來，公示調(diào)整規(guī)劃的居住用地項(xiàng)目不下10個(gè)。其中不乏華潤旗下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村居住項(xiàng)目、首開旗下回龍觀F05地塊等知名地塊。

一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會改規(guī)劃，只不過規(guī)劃改動的細(xì)節(jié)不同，一些未涉及容積率、限高的改動并未公示。

追求更大收益系改規(guī)劃動力

 為什么房企熱衷于改規(guī)劃？

“直接動力就是多賣錢?！币晃辉?jīng)參與項(xiàng)目改規(guī)劃的開發(fā)商表示。而為了達(dá)到這一目的，要么通過提高容積率，增加可售面積；要么通過調(diào)整規(guī)劃，提高產(chǎn)品品質(zhì)，進(jìn)而提高售價(jià)。

從不少公示改規(guī)劃的項(xiàng)目來看，“容積率”是開發(fā)商申請規(guī)劃改動的一大內(nèi)容。如首開回龍觀地塊申請將容積率從1.6調(diào)整為2.5；2月11日開始公示的石景山區(qū)西黃村南里1號院危改項(xiàng)目，申請將容積率從1.6增至2.5；門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村居住項(xiàng)目A、B、C三地塊容積率也分別從1.0、2.0、2.5調(diào)高到1.4、2.1、2.8?！坝械姆科竽玫爻杀咎撸托枰黾涌墒勖娣e以獲得更大利潤?！边@位開發(fā)商表示。

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在改容積率是“比較困難甚至嚴(yán)重的”事情，更多的項(xiàng)目修改規(guī)劃是在不突破原有容積率和限高的情況下調(diào)整樓座形狀、布局、地塊使用功能等。通過這種調(diào)整，達(dá)到提高樓盤品質(zhì)的目的。例如，地塊在容積率不變的前提下“瘦身增高”，可以使項(xiàng)目內(nèi)的規(guī)劃布局更自由，避免相互間的遮擋；可以把原來的塔樓變成板樓，更容易做出方正的戶型；可以縮短房間的進(jìn)深，利于室內(nèi)采光；可以擴(kuò)大綠地面積，利于景觀設(shè)計(jì)。“樓盤品質(zhì)上去了，售價(jià)也就更容易漲上去了?！?

記者從有關(guān)人士處了解到，調(diào)整容積率、限高等指標(biāo)的規(guī)劃屬于用地控制性規(guī)劃。而開發(fā)商對具體怎樣建房子，如建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀設(shè)計(jì)屬于修建性規(guī)劃。例如具體的建筑形態(tài)，內(nèi)部容積率的分配，建高層還是低層，建洋房還是聯(lián)排別墅屬于修建性規(guī)劃。修改這些修建性規(guī)劃，同樣有助于提高品質(zhì)，獲得更大收益。而修建性規(guī)劃的修改，往往不需要公示，操作更簡單。

 值得一提的是，相對于預(yù)期收益，開發(fā)商改規(guī)劃的成本低，包括擅自改規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)成本低也助長了開發(fā)商改規(guī)劃的興趣，“擅自改規(guī)劃被罰的錢相對于收益來說太少了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

改規(guī)劃合理嗎？

雖然追求收益是開發(fā)商改規(guī)劃的動力，但也有業(yè)內(nèi)人士提醒要區(qū)別看待開發(fā)商改規(guī)劃的事情。

例如廣渠路15號地的規(guī)劃調(diào)整，就遇到了當(dāng)初參加競地的3個(gè)競買人的異議，還有90余條反對意見，主要集中在“拍賣后再修改規(guī)劃條件，違背公平競爭的市場規(guī)則”、“修改規(guī)劃條件的理由不充分”、“影響相鄰用地的日照和采光權(quán)”、“高價(jià)拿地后修改規(guī)劃條件推高房價(jià)”。

中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市規(guī)劃與住房研究所副主任趙文凱對記者表示，違背市場公平原則，擾亂土地市場秩序是開發(fā)商改規(guī)劃受到詬病的主要原因，特別是涉及容積率的改動。

多位開發(fā)商也認(rèn)為，房企拿地，就意味著認(rèn)可原有規(guī)劃，然后才參與競價(jià)。“大家拿地容積率2.0，你拿到手改成3.0，憑什么？”

而除了被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為顯失公平的規(guī)劃調(diào)整外，也有部分規(guī)劃調(diào)整是帶有一定合理性的。趙文凱認(rèn)為，如果當(dāng)初拿地的前提條件發(fā)生變化，從而導(dǎo)致地塊受到影響，需要適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃，這是合理的。例如，拍地前沒有規(guī)劃道路，而在項(xiàng)目開工前，新增規(guī)劃要增加一條市政路，占用開發(fā)商原來的面積，可以通過補(bǔ)償開發(fā)商或者適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃。