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昨天,記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心了解到,大望京區(qū)域三地塊即將入市。業(yè)內(nèi)人士估算,此3塊地總價(jià)有望超過(guò)200億元。記者發(fā)現(xiàn),在這三塊地的出讓條件中,首次出現(xiàn)了“必須一次性付款”和“除住宅和公寓外原則上不許散售”的條款。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)新地王將誕生

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公示的“大望京國(guó)際科技商務(wù)區(qū)域公告地塊介紹”,此次預(yù)申請(qǐng)入市的三塊地位于朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村,分別為環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目2號(hào)地、3號(hào)地和4、5號(hào)地。規(guī)劃建筑面積總計(jì)100.85萬(wàn)平方米。

對(duì)于其成交價(jià)格的預(yù)期,昨日,華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)股份有限公司副總經(jīng)理陳云峰表示,現(xiàn)在開發(fā)商在京拿地?zé)崆椴粶p,很有可能誕生新的地王。

去年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下企業(yè)拿下亦莊新城地塊時(shí),樓面價(jià)超過(guò)18000元/平方米。陳云峰認(rèn)為,大望京區(qū)域這三塊地的樓面價(jià),不會(huì)低于亦莊新城地塊。

據(jù)此估算,這三塊地成交總價(jià)將有可能超過(guò)200億元。

要求競(jìng)買人須“無(wú)前科”

大望京區(qū)域三塊地的掛牌公告中,首次明確了“要求競(jìng)買人無(wú)拖欠地價(jià)款等不良記錄”,以及“土地成交后須一次性付款”條件。這意味著,競(jìng)買人必須“無(wú)前科”、“夠有錢”。

“新的競(jìng)買規(guī)則將對(duì)開發(fā)商超出自己能力的拿地行為說(shuō)不。”陳云峰認(rèn)為。

土地問(wèn)題專家、國(guó)土資源部下屬地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云表示,一次性付款的要求,可以過(guò)濾掉很多不具備資金實(shí)力的開發(fā)商。在一定程度上也遏制了大龍地產(chǎn)(600159,股吧)這樣的“假地王”的出現(xiàn)。

今年2月1日,拍得順義后沙峪地塊,但無(wú)錢付款的大龍地產(chǎn)被國(guó)土局收回土地,并暫停其在京拿地資格。鄒曉云認(rèn)為,在順義假地王事件后,提高競(jìng)買土地開發(fā)商門檻,傳遞出政府希望從源頭上加大規(guī)范土地市場(chǎng)交易力度的信息。他還表示,由于要求一次性付款,可能對(duì)付款期限有所寬限。

出讓條款拒絕“商改住”

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告,大望京區(qū)域2號(hào)地、3號(hào)地為商業(yè)用地,均為招標(biāo)出讓;4、5號(hào)地為綜合用地,為掛牌出讓。

對(duì)于這些非住宅立項(xiàng)土地,這次的出讓條款要求,“除住宅、公寓外,產(chǎn)業(yè)功能項(xiàng)目須長(zhǎng)期持有或經(jīng)營(yíng)管理,原則上不允許分割出售小產(chǎn)權(quán)?！边@就把喜歡“商改住”,習(xí)慣散售商業(yè)物業(yè)的開發(fā)企業(yè)擋在門外。

高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平認(rèn)為這一條款針對(duì)性很強(qiáng)。他說(shuō),現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,開發(fā)商為了盡快銷售,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回收,往往在開發(fā)和銷售中,把商業(yè)物業(yè)“變臉”為住宅銷售,“商改住”的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮。此次大望京三地塊出讓條件中做出的約束,可以避免類似情況發(fā)生。

據(jù)記者了解,目前比較典型的散售商業(yè)物業(yè)開發(fā)商代表為SOHO中國(guó),其SOHO尚都等項(xiàng)目一直面臨業(yè)主維權(quán)的尷尬。一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)笑稱,“一直堅(jiān)持商業(yè)散售模式的潘石屹已經(jīng)無(wú)緣這三塊地了?！?/p>

作者：張旭 張曉蕊