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問題在于，這些項目用地規(guī)劃的更改是否合乎規(guī)定？其中存在什么問題？先例一開，會否促使開發(fā)商競相效仿，從而非理性拿地，進一步增加房地產(chǎn)泡沫？

“沒有哪個開發(fā)商不想更改規(guī)劃?！痹诘禺a(chǎn)界摸爬滾打多年的葉先生告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，在地價狂飆的今天，開發(fā)商更改規(guī)劃拉低成本的沖動比任何時候都強烈，幾乎所有的房地產(chǎn)商都在削尖腦袋想盡辦法更改規(guī)劃。

葉先生是北京建通恒凱房屋建設顧問有限公司的經(jīng)理，該公司的一項重要業(yè)務就是“控規(guī)調整、土地變性”。雖然為數(shù)眾多的房企都想更改規(guī)劃，但更改規(guī)劃并不容易，就葉經(jīng)理了解的情況來看，申請批復率也就在20%左右，批復的時間在兩三個月到兩三年不等。他說：“最重要的是政府不敢開這個口子啊，開了口子，再收就難了?！?

在北京市規(guī)劃委員會的網(wǎng)站上，記者查到了“廣渠路15號項目調整公示”，公示內容顯示，中化方興申請在建筑規(guī)模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60米調整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調整為100米。

本報記者致電北京市規(guī)劃委得知，此項目規(guī)劃的調整目前仍然在公示階段，具體能否批復尚未確定。

與中化方興一樣躍躍欲試的開發(fā)商不只一家。

以50.5億元的天價在2009年11月奪得中央別墅區(qū)的“三料地王”的大龍地產(chǎn)據(jù)傳也擬更改規(guī)劃。

雖然在更改規(guī)劃的態(tài)度上，政府顯得相當謹慎，但葉經(jīng)理同時說明，其實“每年都有更改規(guī)劃申請成功的”。他告訴記者，由部隊、中央各大部委申請的規(guī)劃更改比較容易批復，由開發(fā)商申請的商業(yè)用地的規(guī)劃更改批復就難了?！爸劣谂鷱驼l的申請，不批復誰的申請，這里面的水就深了，方式方法很重要?！比~先生隱晦地指出，至于再細的事情就不好說了。

葉先生說，其實申請更改規(guī)劃的流程并不復雜。開發(fā)商只要向原審批部門(當?shù)匾?guī)劃委)遞交申請，然后由該部門提出初步意見，再遞交政府研究決定。而這其中，對于什么樣的申請能夠批復，什么樣的申請不能批復并沒有特別明確的細則規(guī)定，在這方面主要的法規(guī)就是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，而這其實是相對宏觀的法規(guī)，是指導性的法規(guī)，對于具體操作的限制不夠明確。他同時透露，對于不能批復的申請，注明的原因一般也很簡單，類似“申請不符合相關規(guī)定”等。

“如果沒有明晰的細則來指導操作，這其中肯定會滋生很多問題?！敝袊缈圃菏澜?jīng)所李春頂博士向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，首要問題就是這為權力尋租、滋生腐敗提供了條件。

李春頂擔心的正是葉先生所說的“水很深”的問題。其實在這個環(huán)節(jié)浮出水面的案件早已有之，例如，在2008年重慶就曝出在王政、鄭維、陳明的“窩案”中,他們正是利用手中的職權,為開發(fā)商調高“容積率”牟取暴利。

“其次，這也可能成為地方政府扶持房地產(chǎn)企業(yè)的有效策略之一。”李春頂指出，現(xiàn)階段中央針對房地產(chǎn)市場陸續(xù)出臺了多項政策，不免讓開發(fā)商感覺壓力倍增，但就地方政府而言，他們更希望開發(fā)商能快速發(fā)展，因此，如何在國家政策與實際操作之中尋求一個合適的方式，也是很多地方政府考慮的問題。更改規(guī)劃、提高容積率就不失為一個“兩全其美”可以為地方政府、開發(fā)商同時謀利的手段。

“此外，政策缺口被打開也會刺激開發(fā)商競相效仿。”李春頂認為，如果開發(fā)商把更改規(guī)劃作為一項有效手段，就有可能進一步導致其非理性拿地，對房地產(chǎn)市場造成負面影響。

不過李春頂也同時指出，合法合情地更改規(guī)劃、提高容積率也有正面的作用，比如可以增加商品房供應，這與保民生的政策也是相符合的。