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萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

“最近，曾經(jīng)聲稱只做住宅產(chǎn)品的萬科終于開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域了，這預(yù)示著中國地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式大規(guī)模調(diào)整已成不可逆轉(zhuǎn)的潮流?！焙屯?北京)商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海對(duì)《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說。

11月16日，萬科企業(yè)總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場(chǎng)合首次對(duì)外公布了萬科的新戰(zhàn)略——萬科產(chǎn)品將進(jìn)行轉(zhuǎn)型。郁亮表示，2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

其實(shí)，稍作留意，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)早已未雨綢繆，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)目前需要解決的兩大問題——資金和人才，都早有動(dòng)作。

早在2009年6月，萬科內(nèi)部人士就向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者透露，萬科曾委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣給機(jī)構(gòu)投資者。而在此之前，萬科在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，通常是外包給凱德置地等公司。

萬達(dá)布局商業(yè)地產(chǎn)帝國

萬達(dá)成立21年了。從上個(gè)世紀(jì)的住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，到2001年開始挺身邁進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，再到現(xiàn)在全國最大的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商，萬達(dá)完成了一個(gè)華麗而完美的大轉(zhuǎn)身。

目前，包括已開業(yè)、正在施工和拿到土地的項(xiàng)目，萬達(dá)集團(tuán)的持有物業(yè)面積將達(dá)到1000萬平方米。

2001年，萬達(dá)提出“先招商，后開發(fā)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”，解決了商業(yè)地產(chǎn)招商難的問題。2005年，萬達(dá)提出集購物中心、高檔酒店、住宅、公寓等物業(yè)于一體的第三代城市綜合體模式，把購物、娛樂、餐飲等功能與商務(wù)、旅游、高端居住等功能融為一體，重塑了“商業(yè)地產(chǎn)”理念，并獲得巨大成功。對(duì)于萬達(dá)城市綜合體來說，以萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為主導(dǎo)、以萬達(dá)影城、萬千百貨、萬達(dá)酒店為側(cè)翼的高速發(fā)展模式，已經(jīng)被鍛造成萬達(dá)“不可復(fù)制”的核心競(jìng)爭力之一。

SOHO中國大肆擴(kuò)張

異地?cái)U(kuò)張與加大投資物業(yè)比重并行，不僅讓“SOHO中國——小業(yè)主——租戶”的三級(jí)利益鏈遭遇沖擊，且SOHO中國“不整售”、“不囤地”的“開發(fā)——銷售”的商業(yè)模式或?qū)⒚媾R轉(zhuǎn)型。

2007年10月在港交所上市以來，融資19億美元的SOHO中國一直在大肆擴(kuò)張。

繼2007年11月耗資24億元拿下光華路SOHOⅡ和SOHO北京公館以后，2008年5月和8月SOHO中國以64億元的代價(jià)分別收購朝陽門SOHO和中關(guān)村SOHO，截至2009年更是花費(fèi)82億元大舉吃下天安門南(前門)項(xiàng)目、SOHO東海廣場(chǎng)和望京B29地塊等3個(gè)項(xiàng)目。

SOHO中國2009年以來的擴(kuò)張中有兩點(diǎn)尤其值得關(guān)注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的SOHO東海廣場(chǎng)項(xiàng)目，展開異地?cái)U(kuò)張的第一站；其二則是計(jì)劃將天安門南(前門)項(xiàng)目作為投資物業(yè)。這或許意味著SOHO中國的商業(yè)模式正在悄然發(fā)生著改變，為其今后的發(fā)展軌跡增添了變數(shù)。

中糧商業(yè)地產(chǎn)顛覆傳統(tǒng)格局

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭時(shí)說，他防備的兩個(gè)國內(nèi)對(duì)手是兩家大央企：華潤和中糧。

2009年11月5日，中糧集團(tuán)宣布其全國“造城”計(jì)劃,中糧將在國內(nèi)大中城市布局20多個(gè)“大悅城”。而在不久前，“大悅城家族”的數(shù)量還是6～8個(gè)。這就意味著，中糧集團(tuán)未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總規(guī)模將超過700億元，總面積約800萬平方米。

實(shí)際上，中糧的國家隊(duì)身份，讓很多人忽視了大悅城在商業(yè)地產(chǎn)界帶來的一系列創(chuàng)新和顛覆。這些創(chuàng)新與中糧集團(tuán)的資本一樣，都是中糧在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“爪子”。而其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域帶來的改變，將不僅僅是多了個(gè)有錢拿地的大佬那么簡單。

多種物業(yè)轉(zhuǎn)型將成趨勢(shì)

值得關(guān)注的是，除此之外，保利、中海、富力、雅居樂、廣州城建也紛紛大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

對(duì)此，和拓(北京)商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海對(duì)《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說，“10年中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是在解決老百姓的居住問題，而現(xiàn)在，中國正在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的轉(zhuǎn)型，完全依賴規(guī)模和速度的增長模式已經(jīng)過時(shí)。”

劉東海認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭激烈的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)清楚地顯示，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨周期調(diào)整的時(shí)候，幾乎是采取“死扛或硬挺”的辦法；而行業(yè)火熱的時(shí)候，又個(gè)個(gè)失控地去搶“地王”。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤大部分都讓土地升值掉了，這顯然不符合一個(gè)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展的思路。要解決這個(gè)問題，只能引入商業(yè)地產(chǎn)作公司的資產(chǎn)組合，這有助于減緩經(jīng)濟(jì)周期的沖擊，提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。而隨著城市需求的多元化，2010年多種物業(yè)類型將成為趨勢(shì)。