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　　賣房后反悔，父子“設(shè)計(jì)”訴訟，父親告兒子不贍養(yǎng)，要把當(dāng)初贈(zèng)予的房子收回。之后雙方“和解”，調(diào)解書確認(rèn)房屋歸父親。買房人發(fā)現(xiàn)后申請?jiān)賹彛恢性涸賹徍蠓讲耪嫦啻蟀住?/p>

　　    日前，記者在采訪時(shí)了解到，隨著本市房價(jià)的大幅度上漲，本市各區(qū)法院受理的二手房買賣糾紛案件逐漸增多。

　　    法官告訴記者，雖然這些案件表面上起訴理由眾多，但起訴的背后，多數(shù)賣房者的心理是相同的：他們試圖通過訴訟，將原來低價(jià)賣出的房產(chǎn)奪回，減少“損失”。  

　　    當(dāng)今現(xiàn)象·案件增多

　　    05年以來 官司隨房價(jià)漲

　　    記者從朝陽、通州、大興等區(qū)法院的立案部門了解到，2005年以來，各法院受理的二手房買賣糾紛案件呈上升趨勢。而據(jù)媒體報(bào)道，北京的房價(jià)正是從2005年開始逐年大幅攀升的。

　　    通州法院研究室主任張萍表示，從以往案件來看，二手房買賣糾紛案件增多的原因在于房價(jià)漲得太快，有的房主剛簽完賣房協(xié)議不久，就發(fā)現(xiàn)房子又漲了不少，于是在辦理過戶前開始后悔，尋找各種理由“變卦”。

　　    為此，買房人只得起訴到法院?！氨M管真實(shí)的‘理由’當(dāng)事人不會(huì)在明面上說，但法官經(jīng)過細(xì)致調(diào)查后，往往都會(huì)發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象。”張萍說。

　　    記者同時(shí)了解到，在司法實(shí)踐中，該類案件以賣房人敗訴居多。

　　    多數(shù)官司 賣房時(shí)沒房本

　　    記者同時(shí)了解到，在這些案件中，多數(shù)賣房者在當(dāng)初賣房的同時(shí)，因買房者故意拖延、開發(fā)商方面手續(xù)不齊全等種種主客觀原因，沒有給買房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　    對此張主任解釋道，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。

　　    只有辦完房屋產(chǎn)權(quán)登記，房屋的產(chǎn)權(quán)才算真正地完成了轉(zhuǎn)移，房子才算是真正屬于買房人所有。

　　    在沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，首先，房屋買賣行為是否具有效力，在法律上是有爭議的。雖然本市各個(gè)法院根據(jù)目前房價(jià)大幅度上漲的大背景，普遍認(rèn)為認(rèn)定買賣行為無效有失公平，但并沒有可以直接依據(jù)的法律規(guī)定。

　　    其次，如果沒有辦理過戶，賣房者將房屋轉(zhuǎn)移給第三方就有了可乘之機(jī)。

　　    依據(jù)物權(quán)法第106條，符合“第三方獲得房屋時(shí)是善意(即不知賣房者系非法)的”，“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，“房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”的情形，買房者即便通過訴訟也很難取得房產(chǎn)。

　　    ●律師提醒

　　    針對目前出現(xiàn)的二手房買賣糾紛倍增的現(xiàn)狀，北京市天瀚律師事務(wù)所律師李振江提示購房者，應(yīng)從以下方面保護(hù)自己的合法權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　    1.簽約時(shí)應(yīng)考慮房價(jià)上漲因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并盡快辦理過戶手續(xù)。

　　    2.簽約時(shí)，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　    3.交易時(shí)買賣雙方應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)房屋中介機(jī)構(gòu)。對買賣雙方商定的內(nèi)容，應(yīng)以書面形式最終確認(rèn)。

　　    4.購房者不僅應(yīng)在購房前到現(xiàn)場查看房屋，還應(yīng)向物業(yè)公司、鄰居、開發(fā)商了解情況。

　　    5.法律明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地上所建房屋不能上市交易，由此已經(jīng)引發(fā)大量糾紛，建議城鎮(zhèn)居民不要貪圖便宜而購買。

　　    典型案例·訴訟欺詐

　　    “設(shè)計(jì)”訴訟  從法院“騙回”已賣房

　　    賣房三年后價(jià)漲  賣主家屬起訴“悔房”

　　    2004年8月，張明(化名)通過中介公司買下了李軍(化名)位于和平門某小區(qū)的一套建筑面積為70多平方米的拆遷安置房，支付了全部購房款50余萬元。

　　    2005年1月1日張明入住，但由于拆遷單位的原因，房產(chǎn)證一直未能辦理。

　　    轉(zhuǎn)眼兩年過去了，和平門地區(qū)的房價(jià)漲了不少。

　　    2007年初的一天，張明突然接到法院的傳票：李軍的父母、妹妹、李軍的侄女、外甥女5人將李軍和張明告上法院，要求確認(rèn)房屋買賣行為無效。

　　    5人訴稱，已經(jīng)被拆遷的平房原是李軍父親的私房，拆遷被安置人口除李軍之外還包括他們5人。2006年上半年，5人才知李軍背著他們賣了房子，因此起訴。

　　    法庭上，張明提交了購房的相關(guān)證據(jù)，所有證據(jù)都證明李軍有權(quán)處分該房屋，而被安置人口并不等于是房屋產(chǎn)權(quán)人。

　　    2007年12月21日，一中院終審判決確認(rèn)房屋買賣行為有效，駁回原告訴訟請求。

　　    父子“設(shè)計(jì)”訴訟  假和解真騙房

　　    拿到終審判決書張明以為，終審判決自宣判當(dāng)天就生效了，今后就可以住得踏實(shí)了。

　　    2009年初，張明聽說拆遷單位開始辦房產(chǎn)證了，也趕去申請。去了以后他才得知：房子在幾天前被人過戶到了李軍父親名下！

　　    原來，2008年初，李軍的父親以李軍未盡贍養(yǎng)義務(wù)為由，到某區(qū)法院起訴兒子。李軍的父親稱，那套拆遷房本來是自己的，后來贈(zèng)給兒子李軍。但是，他當(dāng)時(shí)附了個(gè)條件：李軍必須盡贍養(yǎng)義務(wù)，為自己養(yǎng)老送終。

　　    如今，兒子李軍不贍養(yǎng)自己，所以他要求撤銷協(xié)議。

　　    進(jìn)入訴訟后，李軍和父親迅速和解。2008年2月15日，李軍和父親簽訂調(diào)解書，上面寫道：“李軍同意房屋歸父親所有”。

　　    2009年初，李軍父親以調(diào)解書為依據(jù)，向某區(qū)建委申請辦理了過戶手續(xù)。2009年2月25日，李軍父親領(lǐng)取了房產(chǎn)證。

　　    但事實(shí)上，根據(jù)知情人透露，建委、法院相關(guān)文書的簽署及房產(chǎn)證的辦理中，許多書面簽字都是李軍的筆跡！

　　    張明打電話質(zhì)問李軍，他卻表示：“在家我根本做不了主……”