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    11月23日，一個代表著利益聯(lián)盟的中國土地投資協(xié)會（中土協(xié)）在深圳橫空出世。據(jù)報道，協(xié)會的主要使命就是為不方便拿地或者拿地有困難的開發(fā)商會員運(yùn)作拿地以及進(jìn)行土地的一級開發(fā)，目前會員已有190多家，碧桂園（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤）、雅居樂等土地儲備較多的地產(chǎn)商均參與其中。

　　“看到這個消息非常吃驚。

”一直關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的安邦咨詢分析師蘇晶告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，她之所以如此驚訝，是因?yàn)闆]想到這個以非市場手段為主要運(yùn)作方式的組織如此高調(diào)。

　　“由于深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展較早相對成熟，開發(fā)商也較多，彼此之間利益錯綜復(fù)雜比較難協(xié)調(diào)，因此會出現(xiàn)‘中土協(xié)’這樣的組織來協(xié)調(diào)各方利益。而在許多小地方，實(shí)際上早就有類似的做法，因?yàn)樾〉胤降拈_發(fā)商數(shù)量較少，彼此之間容易協(xié)調(diào)，所以反倒不必要成立專門的組織，但是這些操作基本上都是在遮遮掩掩的情況下進(jìn)行的‘暗箱操作’，規(guī)模也較小。而中土協(xié)的規(guī)模之大，方式之直接確實(shí)令人吃驚，看來問題確實(shí)很嚴(yán)重了?！碧K晶說。

　　中土協(xié)的一位牽頭人也直言不諱，“其中有的是上市公司不方便出面操作；有的是港資企業(yè)對內(nèi)地市場運(yùn)作不熟悉；有的是企業(yè)跟政府關(guān)系不行，協(xié)會聯(lián)盟可以取長補(bǔ)短?！?

　　無論是運(yùn)作方式還是中土協(xié)本身，這個標(biāo)榜靈活運(yùn)作的組織處處透露著神秘。本報記者通過網(wǎng)絡(luò)以及電話都沒有查到該組織的任何信息。碧桂園方面人士則稱，“不清楚碧桂園是否加入了中土協(xié)”。

　　那么這個神秘組織的運(yùn)作方式是否合法？這樣的操作方式有何隱患？在保證會員開發(fā)商利益的同時又會損害誰的利益？

　　在北京合川律師事務(wù)所律師劉銘看來，中土協(xié)組織本身及其運(yùn)作模式中存在的法律漏洞不止一處。

　　“首先這個公司主體是否合法就不確定?！眲懴颉吨袊a(chǎn)經(jīng)新聞》記者說。據(jù)報道，中土協(xié)在實(shí)際操作中通過成立的空殼公司來取得地塊并進(jìn)行土地的一級開發(fā)。劉銘表示，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都需要嚴(yán)格的資質(zhì)認(rèn)定，尤其是對進(jìn)行土地一級開發(fā)的企業(yè)資質(zhì)更有嚴(yán)格的界定。根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，設(shè)立一級資質(zhì)必需具備不低于5000萬的注冊資金，從事房地產(chǎn)開發(fā)5年以上，具有中級以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員不少于20人，且上年開發(fā)規(guī)模不低于15萬平方米，一級開發(fā)資質(zhì)由國家建設(shè)部審批。雖然人們對中土協(xié)旗下所謂殼公司的具體情況不得而知，但顯然一個空殼公司不可能通過資質(zhì)認(rèn)定。

　　此外，關(guān)于土地出讓的環(huán)節(jié)也缺乏合法依據(jù)。

　　“通俗地說，我們用協(xié)會名義來控制土地，雖然一級開發(fā)還沒有拿到土地使用權(quán)證，但基本就可以鎖定了，賣給誰，多少錢賣，都是我們自己做主?！眳f(xié)會牽頭人曾對媒體如此坦言。

　　一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)商向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，中土協(xié)的做法不合法律，但其實(shí)中土協(xié)人士說的是真實(shí)情況。他告訴記者，目前非常普遍的一種情況是，企業(yè)在做完土地的一級開發(fā)之后，后續(xù)開發(fā)都是由這家企業(yè)的下屬公司來做，即使是通過招拍掛的方式，也僅僅是走過場，很多企業(yè)對個中情形心知肚明，并不會真的去費(fèi)力競拍，更何況有的干脆就是政府協(xié)議出讓地塊給這些企業(yè)。而中土協(xié)人士不過是把這種情形直白地說出來了，并且與其他不同的是中土協(xié)從地塊的轉(zhuǎn)讓中又可獲得一筆利潤而已。

　　除了存有多處法律漏洞，中土協(xié)操作方式也存有諸多隱患。

　　“按照披露出來的消息，拿地和土地開發(fā)都是通過一個空殼公司來操作的，那么一旦出現(xiàn)問題，就需要由企業(yè)來承擔(dān)責(zé)任，但因?yàn)楣颈旧砭褪强諝?，沒辦法找到真正的責(zé)任主體?！碧K晶同時指出，這樣的操作增加了監(jiān)督的難度，因?yàn)楹芏鄥f(xié)議都是私下談妥的，而不是通過公開的方式。

　　通過協(xié)會出面，避免公開競爭，從而低價拿地，看起來這樣的操作獲益的是會員開發(fā)商，而地方政府得到的土地出讓金無疑將減少，那么二者是利益沖突的關(guān)系嗎？蘇晶對此大不以為然：“不但不會利益沖突，反而是利益共享的關(guān)系?！?

　　蘇晶說，如果通過正常的招拍掛程序出讓土地，整個程序都是透明的，那么許多費(fèi)用都是不可以避免的，例如稅費(fèi)等等。而中土協(xié)通過協(xié)商的方式與地方政府達(dá)成協(xié)議，不但一些費(fèi)用可以節(jié)省下來，同時也更容易談妥利益的分成問題，對政府而言好處更大，對企業(yè)而言成本更低，更重要的是，一些資質(zhì)不夠的企業(yè)也更容易曲線拿地。而地方政府與開發(fā)企業(yè)結(jié)成利益聯(lián)盟，損害的則是整個市場，也會損害普通購房者的利益。

　　而這其中最重要的一點(diǎn)，就是資質(zhì)不夠的企業(yè)可以曲線拿地。因?yàn)椴僮魇且灾型羺f(xié)旗下殼公司名義操作，這樣資質(zhì)不夠的企業(yè)只要提供足夠的運(yùn)作資金就可以拿到想要的地塊，為后續(xù)開發(fā)埋下“定時炸彈”，嚴(yán)重擾亂土地市場的秩序。

　　蘇晶向記者表示，“中土協(xié)操作模式的出現(xiàn)，其實(shí)危害還不僅止于房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)企業(yè)是間接拿地，所以對于上市的企業(yè)而言就更增多了虛報謊報的機(jī)會，不利于消息的透明?！?