房地產業(yè)是不是暴利行業(yè)？
對于高房價下的行業(yè)暴利，消費者早有煩言。但是，卻很少有開發(fā)商愿意承認其中存在暴利。
對于這個問題，黃怒波同樣很坦率地答復說：“房地產業(yè)當然是個暴利行業(yè)，如果沒有暴利，為什么各類企業(yè)都來搞房地產？哪個地方羊最多，那個地方的草一定最好，這是很簡單的市場規(guī)則。”
房地產業(yè)的利潤究竟有多高呢？黃怒波說：“這得看你怎么計算。房地產業(yè)現在普遍實行預售制，比如，一個20億元的項目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預售來解決。如果以項目結束時總的投資額來計算，利潤率可能有15%到20%；但如果以自有資金計算，利潤率可能高達100%到200%?！?nbsp;
“如果房地產市場下行或者政策變動，開發(fā)商也要承擔很大的風險?！秉S怒波補充說，“由于最近幾年房價長期處于上升期，所以風險沒有暴露出來?！?nbsp;
如何讓房價回歸正常水平？
高房價已成為北京、上海中低收入階層“生命中不能承受之重”。黃怒波認為，如果任由高房價持續(xù)，會影響社會的和諧穩(wěn)定；政府有責任采取措施解決中低收入者的住房難問題。
黃怒波認為，要解決高房價問題，地方政府就應嚴格按照中央有關規(guī)定，對開發(fā)商的囤地行為進行嚴厲查處。
雖然根據國土資源部的規(guī)定，囤地滿1年的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年的，可以無償收回土地使用權，但是，這一規(guī)定在現實中形同具文?！斑@主要是因為地方的‘賣地財政’政策使地方政府和開發(fā)商的利益具有一致性?！秉S怒波解釋說。
查處囤地可以避免土地閑置，而要提高土地利用效率，黃怒波認為，這還需要政府規(guī)劃部門改變觀念，鼓勵發(fā)展高容積率建筑?！爸袊硕嗟厣伲鞘锌臻g有限，我們必須向空間發(fā)展。但是現在一些大城市的規(guī)劃部門不但不鼓勵發(fā)展高層建筑，還限制高容積率，這顯然不合乎國情?！秉S怒波說，“以北京為例，為了保護核心區(qū)的城區(qū)面貌，二環(huán)以內可以限高，但三環(huán)以外就應該鼓勵發(fā)展高層建筑，限制蓋低層住宅?！?nbsp;
為抑制房地產市場上的投資和投機需求，黃怒波建議盡快開征物業(yè)稅?！盀楸苊饧又氐褪杖胝叩呢摀?，可以只對第二套房開征物業(yè)稅。同時，不同的房子應該有不同的稅率，價格高的多繳稅，這樣比較公平?！秉S怒波說。
房地產建筑質量是否普遍存在問題？
今年6月，上海市蓮花河畔景苑小區(qū)一幢在建的13層樓房突然整體倒塌。繼上?！皹谴啻唷敝?，成都市校園春天小區(qū)出現“樓歪歪”——兩棟樓靠在一起成20度夾角；北京西三旗瑞旗家園出現“豆渣墻”……這一系列事件引發(fā)了社會上對樓房質量的普遍關注。
是不是開發(fā)商對住房質量普遍不太重視呢？對此，黃怒波說：“這幾年房地產市場發(fā)展越來越完善，開發(fā)商也度過了赤手空拳學習的階段，我感覺絕大多數開發(fā)商對質量還是抓得挺緊的，相關部門的監(jiān)控也很嚴密?？傮w看，我認為房子是越蓋越好了，也越來越節(jié)能環(huán)保。一般來說，形成品牌的房地產企業(yè)蓋的房子都沒問題?！?nbsp;
但是，質量事故還是時有發(fā)生。黃怒波認為，樓盤質量出問題，往往是由于兩種原因：一是一些不知名的小企業(yè)通過各種關系拿到地，但由于技術力量有限，施工過程中出了問題；比如上海那個“樓脆脆”，樓倒了，但是結構沒壞，說明建筑本身沒有問題，但他們對地基的處理沒做好。還有一種情況，就是一些處于相對壟斷地位的大國企，他們拿到項目和錢，自己根本不蓋樓，轉包好多道，最后質量失控了。這兩種情況背后往往都有腐敗行為。
“現在因為很多制度都不完善，所以存在暴利空間，存在種種不太合理的現象。隨著社會的進步，中國房地產業(yè)遲早要步入游戲規(guī)則更清晰、更規(guī)范的時代。真正想把企業(yè)做大的人，也應該歡迎清晰、嚴格的游戲規(guī)則?！秉S怒波說。（陳玉明）
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