800多年前，有一個著名的數(shù)學(xué)數(shù)列，人稱“斐波那契數(shù)列”，即前面相鄰兩項數(shù)據(jù)之和等于后一項。這個數(shù)列現(xiàn)在常常被人們應(yīng)用在企業(yè)發(fā)展上。
近幾年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步越來越快。經(jīng)歷了去年短暫的回調(diào)后，如今房地產(chǎn)業(yè)還能持續(xù)超常規(guī)發(fā)展么？地產(chǎn)大佬王石說，2007年，眼看著企業(yè)就要再次扶搖直上時，“斐波那契數(shù)列”又發(fā)揮作用了。事實證明，這個古老的數(shù)列仍在，“一旦過熱、超速，就會在未來年份里放慢，恢復(fù)應(yīng)有的軌跡?！?
房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，人們更愿看到的是它的平穩(wěn)增長，而不是大起大落。
房地產(chǎn)業(yè)總是“好了傷疤忘了疼”——即使當(dāng)初的疼痛深入骨髓。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場又進(jìn)入一場狂歡之際，房地產(chǎn)業(yè)還能一路奔跑嗎？
市場不確定性增強(qiáng)
萬科、保利、金地、招商是國內(nèi)A股市場上四大房地產(chǎn)業(yè)巨頭公司，從四大上市地產(chǎn)公司半年報來看，因地價上漲明顯，大部分公司都面臨利潤的下降。同時，盡管上半年樓市一片大好，房地產(chǎn)巨頭們卻一致空前謹(jǐn)慎，各家公司對后期樓市的判斷幾乎如出一轍：
房價快速上漲將抑制購房需求，房價上漲將會受阻，樓市風(fēng)險開始累積。
市場人士普遍認(rèn)為，上半年支撐樓市發(fā)展的最重要因素，即各大銀行房貸政策的全面放松，如今也開始轉(zhuǎn)向。保利地產(chǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)中長期看好，但下半年新增信貸規(guī)模下降已成定局，部分區(qū)域的房價快速上漲也抑制了居民的購房意愿，以及宏觀經(jīng)濟(jì)前景的不明朗，決定了下半年公司將面臨更加復(fù)雜的市場環(huán)境。
金地地產(chǎn)表示,下半年市場將延續(xù)上半年市場行情，成交量在新增供應(yīng)不足和前期價格上漲等因素作用下將從上半年的絕對高位小幅回落，價格上漲勢頭在前期價格回升和下半年信貸政策收緊等作用下有所減緩。
如果收緊房貸價格還會降
住宅市場在經(jīng)歷了上半年的交易沖動后，正逐漸轉(zhuǎn)向冷靜，8月，一二線城市成交量均有下降。8月中上旬，北京住宅期房網(wǎng)上日均簽約345套，創(chuàng)下今年樓市反彈以來新低。
隨著剛性需求已經(jīng)經(jīng)歷了一輪集中釋放，而銀行全年的信貸任務(wù)也基本在上半年集中完成，今年最后4個月的樓市形勢開始變得撲朔迷離，開發(fā)商從8月份開始加速開盤，以李嘉誠為代表的港資地產(chǎn)商更是成為樓市出貨急行軍。
“今年這最后4個月，住宅房地產(chǎn)市場很危險。”一向高舉“唱多”大旗的SOHO中國潘石屹在接受媒體采訪時透露擔(dān)憂。
“今年六七月份，雖然國家仍表示將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，但很明顯，銀行系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)開始控制二套房貸。當(dāng)然，現(xiàn)在執(zhí)行得仍然寬松。但只要嚴(yán)格起來，房價仍舊會下來?！鄙钊f科領(lǐng)軍人物王石明確表示。
“從2007年9月開始的那一輪宏觀調(diào)控看，國家已經(jīng)找到了最佳的調(diào)整方式，即通過貨幣政策予以控制?！蓖跏J(rèn)為那一輪調(diào)控對樓市的影響成效明顯。
王石在新書《徘徊的靈魂》序言中坦言，之前數(shù)月，“經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了許多變化。各國政府和中央銀行為了應(yīng)對金融海嘯，紛紛采取積極貨幣政策，從而導(dǎo)致流動性充足，帶來通脹預(yù)期，大量投資流向房產(chǎn)、股市，資產(chǎn)價格上漲?！?
開發(fā)商集體興奮暴露隱憂
目前，房地產(chǎn)市場的集體興奮似乎與2007年夏季的狂躁十分相像。那年秋冬交替期間，王石拋出了“拐點論”，在市場上引起軒然大波。
距離上一次房地產(chǎn)市場萎靡僅有一年，但現(xiàn)在看來，許多開發(fā)商早已忘記當(dāng)時資金捉襟見肘的窘境。但王石沒有“健忘”。他對媒體記者坦言，去年市場的艱難情形給萬科造成了很大影響。至今回憶起來，假設(shè)沒有當(dāng)年的宏觀調(diào)控，很難想象快速擴(kuò)張中的地產(chǎn)企業(yè)會如何應(yīng)對隨之而來的金融危機(jī)。
“國際經(jīng)驗證明，市場下行通常由五大因素驅(qū)動：經(jīng)濟(jì)衰退、紅利減弱、本幣升值結(jié)束、銀根緊縮、強(qiáng)制增加供應(yīng)的政策。”王石認(rèn)為，“不貪婪”至關(guān)重要，“短期看，市場永遠(yuǎn)有很多不確定性?！碑?dāng)然，隨著中國城市化率的逐年上升，加上居民財富的增加，“在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，給中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了很好的大環(huán)境?！?
“經(jīng)過宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場得到了調(diào)整，得以健康發(fā)展，國家把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，這對行業(yè)無疑是利好消息。但開發(fā)商不成熟，卻是最大的問題。市場發(fā)展太快，但行業(yè)本身并未成熟，加之信息溝通較缺乏，很多開發(fā)商仍在走老路。”這是王石1997年總結(jié)的教訓(xùn)，即“手中有錢，加上頭腦發(fā)熱后的決策，往往是災(zāi)難性的”。他表示，當(dāng)年總結(jié)的教訓(xùn)，在今天看來仍耐人尋味。
“拿了地王的，大半是后悔的”
對于當(dāng)前頻頻出現(xiàn)的地王現(xiàn)象，相當(dāng)一部分開發(fā)商認(rèn)為這是市場瘋狂的征兆。2007年8月、9月那個瘋狂的程度，市場不應(yīng)忘記。2007年，蘇寧環(huán)球以44.04億元價格拿下位于上海南京東路的黃浦區(qū)163號地塊，樓面價接近7萬元/平方米，不過，2008年，蘇寧環(huán)球?qū)⒋恕叭珖赝酢蓖嘶亟o了政府。
“歷史告訴我們，凡是買了地王的，后悔的人多，歡喜的人少。我不說買地王的一定不賺錢，但是他們所承擔(dān)的風(fēng)險一定非常高，盈利的能力一定下降。從香港以及東南亞地區(qū)國家的經(jīng)驗來說，凡是買了地王的，大半都是后悔的?！痹诮盏姆康禺a(chǎn)業(yè)博鰲論壇上，恒隆集團(tuán)董事長陳啟宗如此表示
“政府的政策某一方面我覺得有點可惜。政府應(yīng)該做的是救房地產(chǎn)市場，而不是救房地產(chǎn)發(fā)展商。結(jié)果政府是救了房地產(chǎn)市場，也救了房地產(chǎn)發(fā)展商，”陳啟宗不無感慨，“這就產(chǎn)生一個道德問題：對開發(fā)商來說是有賞無罰。市場好的時候，賺的錢都是他們自己的，市場不好的時候，由于他們在市場好的時候過分地投資，導(dǎo)致公司處在破產(chǎn)邊緣上，但是因為政府進(jìn)來拯救了他們，所以他們就不需要負(fù)責(zé)任。他們下次就會做同樣的選擇：反正政府會救，我不用為我的行為負(fù)責(zé)。”
在業(yè)界人士看來，2007年之后，全國房地產(chǎn)市場開始的大調(diào)整因為金融危機(jī)而未能完成?！叭绻麤]有金融危機(jī)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該依然在調(diào)整之中，可能已經(jīng)有大企業(yè)倒下了。應(yīng)該死的企業(yè)沒死，這是市場的問題，市場調(diào)整不過是時間問題?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰钠髽I(yè)家說。
“下半年擔(dān)心的問題很多，我最擔(dān)心的是樓市出現(xiàn)‘滯脹’?！苯?，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，目前開發(fā)商手中有錢，所以在年底前難以降價銷售，由此可能出現(xiàn)“有價無市”的局面，進(jìn)而出現(xiàn)價格高位上漲而成交量低迷徘徊地“滯脹”。
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