住宅市場在經(jīng)歷了上半年的交易沖動后,正逐漸轉(zhuǎn)向冷靜。8月19日,記者了解到,8月中上旬,北京住宅期房網(wǎng)上日均簽約345套,創(chuàng)下今年樓市反彈以來新低。
隨著剛性需求已經(jīng)經(jīng)歷了一輪集中釋放,而銀行一年的信貸任務(wù)也基本在上半年集中完成,今年最后4個月的樓市形勢開始變得撲朔迷離,開發(fā)商從8月份開始加速開盤,以李嘉誠為代表的港資地產(chǎn)商更是成為樓市出貨急行軍。
“今年這最后4個月,住宅房地產(chǎn)市場很危險?！痹赟OHO中國收購摩根士丹利旗下東海廣場全部股份新聞發(fā)布會上,潘石屹在接受《華夏時報》記者采訪時指出。
詭異的8月 樓市面臨銷售拐點
數(shù)據(jù)顯示,8月1日-18日,北京住宅期房網(wǎng)上簽約6804套,剔除經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房,簽約量為6212套,日均簽約量為345套。
據(jù)記者了解,這一數(shù)據(jù)不但較7月份北京平均日簽約量355套下降2.8%,而且也創(chuàng)了今年樓市反彈以來的新低。而在7月份,北京房地產(chǎn)成交量已經(jīng)處于調(diào)整通道中,日均簽約量環(huán)比6月份下降了7.8%。
但值得注意的是,雖然8月上旬住宅期房日簽約量創(chuàng)下今年新低,但8月10日-8月16日,京城樓市商品住宅成交套數(shù)卻在經(jīng)歷了持續(xù)幾周的跌勢后又全面上漲,商品住宅銷售套數(shù)環(huán)比上漲13.12%,銷售面積環(huán)比上漲16.78%。而其中現(xiàn)房商品房簽約套數(shù)為563套,環(huán)比前一周上漲33.73%。同比商品住宅銷售各項數(shù)字持續(xù)上漲。
豐瑞世紀總經(jīng)理、地產(chǎn)分析師戴曉光認為,進入8月份后,樓市持續(xù)熱銷的動力已經(jīng)不足,從8月上半月的北京樓市成交不斷震蕩的數(shù)據(jù)也可以看出,樓市正在醞釀?wù){(diào)整,而因為8月上旬許多開發(fā)商集中開盤,京城樓市的新增供應(yīng)量激增,而且開盤項目均價環(huán)比下跌,給購房者帶來較多的選擇和房源,而房貸可能再次收緊的傳言也使不少購房者“緊急”入市,樓市很可能正在上演今年最后的盛宴,而8月份將成為銷售拐點。
“后4個月住宅樓市很危險”
而上半年支撐住宅樓市發(fā)展的最重要因素,即各大銀行房貸政策的全面放松,如今也開始轉(zhuǎn)向。
隨著銀監(jiān)會近期要求各大銀行嚴格執(zhí)行二套房貸首付四成的政策后,據(jù)記者了解,各大銀行從7月份已經(jīng)開始收緊二套房貸。
“監(jiān)管層的要求是一個方面,更主要的是因為各個銀行每年的個人房貸是有一定限額的,今年上半年,因為中央執(zhí)行寬松的信貸政策,投資性購房大幅度增加,各大銀行的個人房貸任務(wù)早已經(jīng)提前完成?！比A夏銀行一銀行分行負責人告訴記者。
該人士同時告訴記者,各商業(yè)銀行在全年個人房貸任務(wù)基本完成的情況下,必然會收緊個人房貸,一方面是更嚴格地執(zhí)行二套房貸政策、更嚴厲地審查個貸資質(zhì),同時與銀行合作的評估所也不會像上半年一樣可以寬松地高估房屋,這樣下來,個人貸款購房必然會受到較大影響。
對于各商業(yè)銀行提前完成信貸任務(wù)后會自行收縮信貸政策,潘石屹也對記者稱,諸多因素在發(fā)生變化,今年后4個月的住宅樓市很危險,即使中央繼續(xù)執(zhí)行寬松的信貸政策,但今年前7個月國有商業(yè)銀行新增貸款總額高達7.7萬億元,繼續(xù)加大信貸的動力不足。
摩根大通董事總經(jīng)理兼中國證券市場主席李晶也發(fā)表報告表示,今年前7個月新增貸款達到創(chuàng)紀錄的水平后,銀行對于信貸風險變得更為留心。報告認為,房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)的流動性有緊密的關(guān)聯(lián)。
開發(fā)商開始忙于出貨
顯然很多開發(fā)商已經(jīng)意識到目前的市場逐漸冷靜,在8月份開始加緊出貨,同時,8月加價的幅度明顯下降。
繼8月初16個項目扎堆開盤創(chuàng)下年內(nèi)新高之后,8月10日-8月16日,北京又有8個項目開盤放量,雖然環(huán)比前一周開盤數(shù)量銳減一半,但依然延續(xù)了放量較為集中的整體趨勢,受開盤項目多集中在五環(huán)外的郊區(qū)縣所影響,上周開盤項目均價為12586元/平方米,環(huán)比下降達17.66%。
而在上海市場,開發(fā)商集中出貨表現(xiàn)得更為明顯。
8月18日,摩根士丹利地產(chǎn)基金Anderson以24.5億元的低價將所持有的上海東海廣場一期的全部股本轉(zhuǎn)售給SOHO中國,SOHO中國正式進入上海市場。
近日,李嘉誠旗下的四季雅苑正在部署大規(guī)模的推廣計劃,據(jù)悉,四季雅苑本是李嘉誠“長和系”持有并收租長達十余年的別墅物業(yè),目前已陸續(xù)結(jié)束與租客的租約,計劃將200多套別墅全部收回,改造后上市出售。這也是李嘉誠今年繼拋售上海黃金城道商鋪后,又一上海物業(yè)拋售計劃。與此同時,世茂房地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)也加入到市場推盤大營中。
業(yè)內(nèi)人士認為,摩根士丹利以及以李嘉誠為代表的港資房地產(chǎn)企業(yè)是對市場動向最為敏感的一個群體,這些企業(yè)常常前期捂地,等市場高位時緊急出手。瑞安與和記黃埔突然加速推盤,很可能是看清了目前資金流動性充裕帶動下的豪宅投資需求導(dǎo)致的樓市虛火,加速將手中物業(yè)拋出。
“下半年擔心的問題很多,我最擔心的是樓市出現(xiàn)’滯脹’。”8月18日,中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示,目前開發(fā)商手中有錢,所以在年底前難以降價銷售,由此可能出現(xiàn)“有價無市”的局面,進而出現(xiàn)價格高位上漲而成交量低迷徘徊地滯脹。
(華夏時報)
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