“后悔權(quán)”制度只是給了消費者一個考察房屋質(zhì)量的期限，但并不能解決房屋糾紛中的各種問題?！跋ā睉?yīng)增加若干專門適用于房地產(chǎn)消費者保護的條款，如有關(guān)期房權(quán)益、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)、小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題。
據(jù)報道，《消費者權(quán)益保護法》的“大修”工程業(yè)已啟動，此次消法修改的一個內(nèi)容是建立“后悔權(quán)”制度，讓消費者在合理期限內(nèi)可以無條件退貨，包括購車、買房等(《成都商報》6月10日)。
1993年，“消法”剛頒布之時，所言的消費大多指一些小額的生活用品，而今，電信、互聯(lián)網(wǎng)、金融、保險、法律、醫(yī)療、交通、教育、娛樂、旅游、購房、裝修等領(lǐng)域的消費已經(jīng)成為消費的重點領(lǐng)域。無疑，保護消費者在大宗商品和新興消費領(lǐng)域的權(quán)利必然成為未來“消法”修改和完善的重點。特別是，在購房等大額消費領(lǐng)域引入國際上通行的“靜默權(quán)”，即后悔權(quán)制度，更是成為必需。
事實上，自住房商品化改革以來，住房等特殊商品的消費地位日益重要，而與住房消費相關(guān)的糾紛日益成為焦點。消協(xié)每年的消費者報告中，住房的投訴總是與食品等焦點產(chǎn)品同居前列。而15年前制定的“消法”在住房的消費問題上，無論是具體制度，還是救濟程序，已經(jīng)遠遠不能滿足消費者權(quán)益保護的需要。當(dāng)一個法律界既不能從制度上保護交易的安全，又不能在權(quán)利受到侵害之后提供足額的救濟途徑，唯一的選擇就是對其進行實質(zhì)性的完善。
毋庸諱言，我國房地產(chǎn)市場帶有轉(zhuǎn)型期的諸多特點，信息和開發(fā)的壟斷，使得商品房高度“檸檬市場”化，開發(fā)商不僅在住房的價格信息等方面擁有壟斷的權(quán)利，更是在房屋的面積、材料、配套設(shè)施、交付使用等方面擁有絕對的話語權(quán)。就信息而言，這是一個很不對稱的市場，因而欺詐頻發(fā)，虛假宣傳、價格欺詐、房屋缺斤短兩、質(zhì)量低劣、售后維修無法保證等成為家常便飯。在銷售的過程中，開發(fā)商更是利用所謂的“格式合同”，要求消費者預(yù)付定金等手段使得消費者即使在權(quán)利受到侵犯之后也無法申訴。對開發(fā)商未能按規(guī)定向消費者交付產(chǎn)權(quán)證，不能按期交房等問題，現(xiàn)有的“消法”并不能提供解答。
而諸如此類的問題，顯然不是在“消法”里面設(shè)立一個“后悔權(quán)”制度可以完全解決的?！昂蠡跈?quán)”制度只是給了消費者一個考察房屋質(zhì)量的期限，但并不能解決房屋糾紛中的各種問題。
當(dāng)法治健全時，法治是權(quán)利的保障，而當(dāng)法治殘缺時，法治則可能“抑善揚惡”，房地產(chǎn)市場的諸多亂象，法治不彰難辭其咎。我建議，在“消法”修改的時候，必須明確將住房消費納入“消法”的保護范疇，在規(guī)定“后悔權(quán)”的同時，并增加若干專門適用于房地產(chǎn)消費者保護的條款，如期房權(quán)益、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)、小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題予以明確規(guī)定，在消費者以上權(quán)利受到侵犯的情況下，明確適用懲罰性賠償條款，借鑒食品安全法，規(guī)定3到5倍的賠償額。
同時，考慮到房地產(chǎn)領(lǐng)域消費者權(quán)益保護的復(fù)雜，單靠一部“消法”顯然難以保護到位，應(yīng)該參照《食品安全法》等法律，制定房地產(chǎn)消費權(quán)益保護的單行法律，并在《房地產(chǎn)法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《侵權(quán)行為法》、《合同法》和《民法典》中明確房地產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)益保護應(yīng)該適用“消法”，在司法舉證上，也適當(dāng)向消費者傾斜，改變購房者在權(quán)益保護上的弱勢地位。（作者 馬光遠)
[責(zé)任編輯：smile]
