房地產市場消費的回暖帶動了目前土地市場回暖，房地產上市公司在資本市場的表現(xiàn)也比較活躍，但是宏觀經濟的不確定性給房地產市場未來發(fā)展帶來了不確定性，在這樣的形勢下，房企如何進行投融資決策備受關注。
在周六召開的“2009中國房地產上市公司研究成果發(fā)布會暨中國房地產投融資大會”上，與會業(yè)內人士表示，對房地產行業(yè)的長期發(fā)展充滿信心，認為房地產企業(yè)可以抓住當前的市場窗口，進行投融資和土地儲備。
為長期發(fā)展增加土地儲備
遠洋地產有限公司資本運營部總經理張耘表示，2008年遠洋地產在北京和其他城市增加了260萬平方米的土地儲備，這些土地儲備的成本相當便宜，為公司未來三年的發(fā)展奠定了非常好的基礎。同時，截至5月底，公司未經審核的現(xiàn)金流約有120億人民幣，資金比較充足，現(xiàn)在審批過的貸款是40到60億，比較寬松。公司現(xiàn)在主要考慮的是怎么樣以合理的成本進行投資。
他認為，房地產發(fā)展的黃金年代還沒有到來，城市化進程至少有十到二十年的周期，公司會把土地儲備投資放到長期環(huán)境下考慮，再加上今年的融資環(huán)境更加寬松，公司也希望多增加土地儲備。
雅居樂地產置業(yè)有限公司投資部經理劉鴻也表示，對房地產市場的長期發(fā)展充滿信心，公司會遵循雅居樂長期穩(wěn)健的財務和投資策略，尋找高增長的土地儲備。
據(jù)他介紹，雅居樂目前的土地儲備有2800萬平方米，投資區(qū)域都在高增長的區(qū)域，土地成本比較低，對于未來的發(fā)展有非常大的后備和潛力。同時，工商銀行給公司200億的授信額度，公司目前的現(xiàn)金儲備約60億。
方興地產(中國)有限公司首席財務官江南對此表示贊同。他認為，一個房地產企業(yè)要在萬變的市場中獲得發(fā)展、基業(yè)常青，除了不斷培育自己的核心競爭能力外，還要能把握整個市場波動的規(guī)律，能保持穩(wěn)定健康的資產負債表。他認為，現(xiàn)在資本市場的窗口已經回來了，方興地產業(yè)會不斷擴大在商業(yè)地產的領域和地盤。
抓住市場窗口的融資機會
德意志銀行香港分行董事總經理秦靖認為，目前從香港上市房地產公司的融資環(huán)境看，融資窗口已經出現(xiàn)了，“對企業(yè)來說，要錢就趕快拿?！鼻鼐刚f，從年初以公募方式融資到后來出現(xiàn)配股，到近期SOHO中國的CB(可換股債券)，表明過去房地產企業(yè)從股東拿錢，現(xiàn)在從市場拿錢。另外，股票市場現(xiàn)在信心非常強，債券市場還是落后，表明資本市場并沒有認為中國房地產市場已經全面復蘇。
瑞銀證券亞洲有限公司上海代表處首席代表趙巍巍也認為，今年中國房地產企業(yè)指數(shù)漲了90%多，中國房地產企業(yè)在香港資本市場的表現(xiàn)超過大市，好的房地產企業(yè)最近融資活動非常多，規(guī)模都很大。原因是隨著中國房地產行業(yè)的轉暖，投資者對于中國房地產企業(yè)比較看好。
趙巍巍認為，金融危機不會大惡化，但是資本市場完全恢復到2007年的高峰期需要時間，未來還會面臨很多波動的情況。由于第二季度回升較快，未來的波動也會很大，房地產企業(yè)要有充分的準備，抓住市場窗口的融資機會。
秦靖同時指出，資本市場還是偏向于規(guī)模比較大的龍頭企業(yè)，大企業(yè)容易拿到錢，小企業(yè)拿不到，這會進一步拉大大企業(yè)與小企業(yè)的差距。到2010年，再看房地產企業(yè)十強還是現(xiàn)在這十強，強的越強。
合理選擇最佳融資產品
去年遠洋地產的融資成本大概是7.5%，張耕預計，今年融資成本會下降到6.5%，國內商業(yè)銀行給一些大企業(yè)的貸款利率在基本利率基礎上還會下浮10%，而且從目前趨勢來看，融資成本會繼續(xù)保持下行趨勢，大企業(yè)的融資環(huán)境會越來越寬松。
除了融資成本，秦靖認為，企業(yè)融資還要考慮自身情況，不能脫離企業(yè)的資產負債狀況和現(xiàn)金流狀況來考慮成本高低?！笆紫葢刂坪侠淼馁Y產負債率，如果資產負債率高了當然要選擇股票融資，把資產負債率降下來，之后銀行會愿意給你貸款，你再考慮選擇其他融資產品?！彼f。
趙巍巍對此表示贊同，她也認為企業(yè)選擇融資產品，首先要看資產負債表，給自己最優(yōu)的融資成本。在境內除了銀行貸款，發(fā)債的環(huán)境也比較寬松，整體利率比較低，企業(yè)可以選擇發(fā)公司債、可轉債。在境外，可以選擇CB(可換股債券)，還可以做配股。
劉鴻也認為，目前寬松的貨幣政策對企業(yè)融資是機遇，項目股權合作也是雅居樂選擇融資的方式之一。
江南則指出，尋求均衡的資金關系和資產負債表，降低公司融資成本，永遠是公司要討論的問題。方興地產有較低的資產負債率，一直以來融資成本都非常低。下一步，方興地產在在傳統(tǒng)金融產品上可挖掘的潛力不大，而是會對包括股權融資、債券融資以及國內探討的REITs等創(chuàng)新的融資方式保持高度的敏感性來保持最低利率，降低成本。另外，方興地產去年很大重點放在并購重組上，希望在并購貸款方面也可以進行討論。
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