“業(yè)主不買十幾萬的車位，車就不能進小區(qū)”，“一樓小院是全體業(yè)主共有還是歸一樓業(yè)主所有？”“一辦完收房手續(xù)就得掏一年物業(yè)費不合理”……由石家莊市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主辦的“小區(qū)物權(quán)專題座談會”上，石市房管局、建設(shè)局、土地局以及房地產(chǎn)、物業(yè)公司各界人士會聚一堂，熱議小區(qū)物權(quán)爭議較多的熱點問題。
開發(fā)商無權(quán)濫賣車位
■現(xiàn)象：私家車數(shù)量日益增多，有關(guān)車庫和停車位的糾紛不斷。在一些小區(qū)，開發(fā)商未與業(yè)主約定，又拿不出證據(jù)證明車庫的歸屬，就擅自以十萬元甚至更多的價格將車庫賣掉，有的連占用地上共用道路的車位也賣掉。甚至還有些小區(qū)車位只售不租，業(yè)主不買十幾萬元的車位，車就進不了自家小區(qū)門。
■解讀：石家莊市房管局市場交易處副處長張子峰提出，規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，開發(fā)商可以出租或者出售給業(yè)主。如果路邊的車位占用了道路或者綠地，就不應(yīng)該歸業(yè)主個人，而應(yīng)該誰來了誰放。
“根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)車庫及車位歸屬可以約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有?！焙颖毙聵I(yè)律師事務(wù)所的張霄云主任認為，車庫屬于單獨登記的產(chǎn)權(quán)單位，規(guī)劃的地表停車位，開發(fā)公司可以出售或者出租給業(yè)主，并可以進行產(chǎn)權(quán)登記；人防工程做成地下車位的，不能進行產(chǎn)權(quán)登記，但是可以出售使用權(quán)；非人防工程的，規(guī)劃就是作為地下停車場的，可以進行出售，并可以進行產(chǎn)權(quán)登記。
針對目前一些開發(fā)商在房屋驗收完交付使用之前，超出規(guī)劃利用業(yè)主公共場所、公用綠地、道路擅自增加的地上車位的現(xiàn)象，與會人士普遍認為，這種車位肯定不能向業(yè)主出售。石家莊市物業(yè)協(xié)會副秘書長劉明則認為，物權(quán)法規(guī)定了規(guī)劃道路、綠地屬于業(yè)主共有，其他公共場所也歸業(yè)主共有。因此用樓前綠地改造成的車位肯定是不能出售的。
小院、平臺歸屬權(quán)有區(qū)分
■現(xiàn)象：“買頂樓送超大露臺”，“買一樓贈送小院”……在時下的售樓中心，這樣的廣告語屢見不鮮。由于小院和露臺不計入建筑面積，因此一樓和頂層的價格甚至往往超過好樓層的售價，受到業(yè)主追捧?？墒?，隨著物權(quán)法對于小院歸屬權(quán)的明確劃分，開發(fā)商這種銷售行為是否在法律上真正有效，業(yè)主已經(jīng)“購買”了的小院或平臺是否真的就歸自己所有了呢？
■解讀：河北新業(yè)律師事務(wù)所主任張霄云說，《物權(quán)法》規(guī)定綠地、道路都是全體業(yè)主共有的，當(dāng)然也包括一樓所面對的小院。按照最高法院的相關(guān)司法解釋，只有在規(guī)劃中明示小院綠地屬于個人的，才可以歸個人。比如像建別墅的時候，別墅在規(guī)劃里面明示綠地歸業(yè)主時，這個才能真正屬于業(yè)主個人。否則這些院內(nèi)綠地就應(yīng)屬于全體業(yè)主?！暗羌偃缢袠I(yè)主的合同里面都明示了‘一樓小院歸一樓業(yè)主’，我個人認為既然是全體業(yè)主都同意，是可以通過這種處分權(quán)，把使用權(quán)歸到某個人名下的”。而樓頂平臺不是單元產(chǎn)權(quán)，所以不記入房屋所有權(quán)登記。
“樓頂平臺沒有在建筑面積之內(nèi)，應(yīng)該是本樓全體業(yè)主共有。一樓小院是大家的地，不能劃歸于某一個專用部分，應(yīng)該是全體業(yè)主共有?！焙爿x物業(yè)總經(jīng)理羅輝說。
嘉實地產(chǎn)的趙凱副總經(jīng)理則表示，絕大多數(shù)公司都是在銷售合同當(dāng)中明確規(guī)定，一樓或者頂層露臺是不帶產(chǎn)權(quán)的，賣的只是使用權(quán)。另外，平臺的使用權(quán)也是有區(qū)分的，假如是由于退臺產(chǎn)生的、就是自己的平臺，頂層業(yè)主可以擁有使用權(quán)；假如是整棟樓的逃生平臺，那使用權(quán)就只能歸全體業(yè)主所有。
不達基本入住條件不應(yīng)收物業(yè)費
■現(xiàn)象：現(xiàn)在有些小區(qū)一辦完交房，業(yè)主還沒正式入住，物業(yè)公司要先收一年的物業(yè)管理費，不預(yù)付物業(yè)費就不給業(yè)主發(fā)住房鑰匙。還有些小區(qū)沒真正達到入住條件，甚至還用著臨時水、臨時電，就給業(yè)主辦理了交房手續(xù)。這樣的移交是否合理？
■解讀：“無論入住條件是否真正達標(biāo)，就辦交房入住手續(xù)，這種現(xiàn)象非常普遍?！笔仪f市房管局物業(yè)管理處處長趙工說，政府已經(jīng)在2007年1月8日出臺一個專門的《新建住宅小區(qū)的移交管理辦法》，這個以達到居住條件為驗收標(biāo)準(zhǔn)。下一步《物業(yè)管理條例》修訂時，準(zhǔn)備把移交環(huán)節(jié)、特別是物業(yè)管理加入進來，對開發(fā)公司提出更多的要求。像現(xiàn)在一個小區(qū)就一棟樓竣工交付了，但50萬平方米還在建設(shè)中，綠化、保安都還沒有，業(yè)主一進去就要交物業(yè)管理費肯定不合理。修訂后，即使業(yè)主買房入住后，只要開發(fā)商還沒有達到最基本的基礎(chǔ)條件，所有發(fā)生的費用都由開發(fā)商承擔(dān)。
界定小區(qū)公攤有講究
■現(xiàn)象：伴隨外飄窗、全封閉陽臺的增多，這些部分是否算面積？小區(qū)中哪些屬于公攤，哪些不屬于公攤已成為越來越多業(yè)主關(guān)注的話題。
■解讀：石家莊市測繪所副所長李靜對如何區(qū)分小區(qū)公攤給出了明確解釋：一般進行面積分攤時是以幢為單位進行的。屬于公攤的包括縱向的交通，如樓電梯，平行的過道，以及設(shè)備間。如果一些設(shè)備用房只為一幢樓服務(wù)，那就在這一幢樓進行公攤。車庫、自行車庫、獨立使用的地下室、管理用房、設(shè)備用房等不列入公攤。
陽臺是否計入公攤分兩種情況，全封閉陽臺或者用落地玻璃維護起來的陽臺，就是算在面積里面；如果不是全封閉的陽臺，要按照1/2來計算面積。現(xiàn)在有外飄窗的房屋也越來越多，完全落地的外飄窗要計算面積，不落地的外飄窗不計算在建筑面積之內(nèi)。
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