價跌量漲是樓市最好的期望形態(tài)，但是價跌也會造成人們認為房價還會再降的認識，而量漲也會讓開發(fā)商誤以為需求上來了，漲價的時候不就到了嗎？所以本來價跌量漲這么個好的發(fā)展勢頭，卻因為供需雙方完全相反的理解，造成新的對立形勢。購房人會因此持幣觀望，開發(fā)商會漲價銷售；購房人等待房價再降，開發(fā)商企圖再造一個買漲不買跌的市場。
從3、4月份的情況看，價量雙增的勢頭比較明顯，而進入5月形勢開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這是有道理的，因為房價上漲的基本條件不具備，主要的條件是不支持房價上漲的。
一是空置率居高不下，空置率有多高？高到即使兩年不蓋新房也賣不完的程度，手里積
壓這么多的房子，已經(jīng)影響到開發(fā)商新開樓盤的興趣。上海易居房地產(chǎn)研究院近日做的《全國商品房空置研究》顯示，部分一線城市存在空置率過高情況，其中北京形勢嚴峻。2008年，北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。
商品住宅情況雖然較好，空置率為9.60%，低于近12年15.10%的平均水平，但依然高居全國首位，高于平均水平0.51倍。從消化周期看，北京的情況也是最嚴重的。數(shù)據(jù)顯示，北京市商品房空置面積消化周期達到12.9個月，同比翻了一番，為1997年至今歷史次高點，而商品住宅消化周期達6.08個月，高出全國2.12倍。
二是土地供大于求，多到什么程度？多到831大限前的土地還有不少在開發(fā)商那里閑
置。北京今年突然減少商品房用地供應(yīng)？有人就驚呼房價上漲的機會又來了，其實那里是這么回事呀，商品房用地減少是因為土地都賣不出去了，掛上牌了沒有人響應(yīng)嗎？這不最近才搞了個勾地制度試試水。
北京今年加大保障性住房用地供應(yīng)，在當前供需較勁的關(guān)鍵時刻，總的供地計劃不可能減少，也沒有縮減。今年,北京安排政策性住房用地600公頃,要在6月底前完成限價房的土地供應(yīng)。
雖然北京的商品房價格居高不下，但土地供應(yīng)一直非常充足。北京市國土局的消息證實，北京已供地、尚未實際銷售的商品住宅面積，約有4000多萬平米。這些房子投入市場,至少可滿足2至3年的需求。今年北京計劃土地供應(yīng)總量為5700公頃，比去年實際供應(yīng)增長23%，其中住宅用地1300公頃,比去年實際供應(yīng)量增長51%。
去年北京實際供應(yīng)住宅用地863公頃，只完成了當年計劃供應(yīng)面積的51%。今年1300公頃的住宅用地中，商品房用地700公頃，比去年減少300公頃。但是比去年實際供應(yīng)還是增加了41%。
截至5月8日,北京已推出經(jīng)營性用地49宗，土地面積282公頃供應(yīng)量是去年同期的210%，其中住宅供應(yīng)量197公頃,是去年同期的164%。
北京國土局表示，5月計劃推出土地300公頃,6月底前完成全年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃的六成以上,前三季度計劃全部完成。四季度則根據(jù)屆時的用地需求，決定如何加大供應(yīng)。
現(xiàn)在的問題不是土地緊張要推動房價上漲，而如何促使4000萬平米商品住宅盡早上市,以滿足居民住房需求，反倒成為了房屋建設(shè)部門亟待解決的問題。
三是貸款額度銳減，下降幅度有多大？靠資金流支持的房地產(chǎn)市場，將因此受到很大影響，資金不能從銀行來，就只能從購房者那里來了，讓購房人掏錢最好的辦法就是降價、降價、再降價。
央行數(shù)據(jù)顯示，1—4月份人民幣各項貸款增加5.17萬億元，這已經(jīng)超過了年初制定的全年新增貸款超過5萬億的計劃。其中，4月貸款增加5918億元，也是今年以來單月新增信貸首次低于1萬億元。比3月份下降近七成，較3月份少增了1.3萬億。
有財經(jīng)界專家表示，如果繼續(xù)按照前三個月的貸款增速發(fā)展，未來經(jīng)濟可能會出現(xiàn)過熱，由通縮到通脹的風險將加大。
實際上靠猛增加貸款刺激經(jīng)濟的方法未必是一個好的辦法，同樣，房地產(chǎn)市場放松銀根，特別是放開開發(fā)商貸款限制額度可能導致更大的危險。前幾天有關(guān)方面剛剛解禁開發(fā)項目35%準備金的限制，卻趕上國家收緊房貸規(guī)模。這對開發(fā)商來說不能不說是一個令人沮喪的消息。
有消息證實，全年新增貸款規(guī)模將控制在9萬億元左右，而前4個月已經(jīng)用去了5.17萬億，后面8個月還剩不到4萬億，其資金緊張狀況可想而知。
在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)除了保障房以外，一直都是被緊控的對象。因此房地產(chǎn)業(yè)要像幾個月那樣回暖將會遇到非常大的壓力。
有專家認為，如果持續(xù)之前的貸款猛增態(tài)勢，或?qū)⒔o中國經(jīng)濟的中長期發(fā)展帶來較大的通脹壓力，并且很難保證貸款質(zhì)量?！澳壳笆菚r候適當放慢腳步了，信貸增長恢復到常態(tài)是好現(xiàn)象?！睂Ψ康禺a(chǎn)業(yè)也是這樣，短暫的交易量上漲，必定也與貸款放量有關(guān)。而由于交易量有了增加就企圖提高房價，只能房地產(chǎn)推向死路。
而當前信貸增長恢復到常態(tài)，將讓緊缺資金的房地產(chǎn)市場，向需求方面要資金，這將直接導致房價的下降。
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