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◎一個包括海外購房投資者、國外開發(fā)商、經(jīng)紀人、旅行社、移民公司、留學(xué)公司、看房團“黃?！痹趦?nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，只是，“炒房團自己成了蛋糕”

　　“亞特蘭大２００３年以來的泡沫已經(jīng)全部被擠干了，我們手上一套‘法拍房’(銀行沒收后再拍賣的房產(chǎn))，２００６年賣２０萬美元，現(xiàn)在標價才１．２萬；還有一套稍微偏遠點的，２００６年估價是３１．５萬美元，８個月前我去看，標價是１４．８萬，現(xiàn)在你去看，只賣２．２萬美元。”一邊急速地講解，美加置業(yè)總經(jīng)理賀鋼一邊在打印出來的房產(chǎn)照片上，用粗粗的紅筆，標出各個時期的價格。

　　“現(xiàn)在是在美國投資買房最好的時機了。”賀鋼一改笑臉，鄭重地說，“我們每個月都組織目前中國最專業(yè)的炒房團去美國看房，１５天，費用是５萬元人民幣，成交再收１０％中介費，但收益卻是５倍、１０倍計算的。 ”

　　但在美國接待了幾批中國炒房團的經(jīng)紀人陳遠卻說，“我已經(jīng)不想再接這樣的業(yè)務(wù)了。”因為不管號稱有多少客戶可以立馬掏出現(xiàn)金來買房，“但‘炒房團’這個做法本身就是不專業(yè)的，有的華人經(jīng)紀人私下抱怨說，接這樣的團，就是浪費時間，因為不會有人買的，事實也的確如此。”

　　澳洲威馳中國區(qū)ＣＥＯＣｏｌｅｔｔｅＣｈｅｓｔｅｒ也覺得，目前比比皆是的海外看房團顯得很奇怪———按照這樣的模式，“看房者和開發(fā)商都沒有好處”。

　　那誰在里面賺到錢了呢？“從上海出發(fā)的美國１４天普通旅游，報價是每個人１５３００元人民幣，賀鋼１５天的看房團報價是５萬元，你想，其中有多少利潤？”剛剛送走一個“海外炒房團”的上海一家旅行社總經(jīng)理楊飛(化名)告訴本刊。

　　圍繞“海外看房”，國內(nèi)已經(jīng)形成了一個包括海外購房投資者、國外開發(fā)商、經(jīng)紀人、國內(nèi)旅行社、移民公司、留學(xué)公司、看房團“黃?！痹趦?nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈，然而，在這個產(chǎn)業(yè)鏈中，“炒房團自己成了蛋糕”。

　　“非專業(yè)”炒房團

　　“從去年下半年開始，陸續(xù)有國內(nèi)的投資人組團到美國看房，大部分團都選擇由當(dāng)?shù)氐娜A裔房產(chǎn)經(jīng)紀人接待?！标愡h說。

　　“一個３０人的團，居然只找了我一個經(jīng)紀人?！标愡h說，“美國人買房，一般是一個經(jīng)紀人對應(yīng)一個客戶，經(jīng)紀人根據(jù)客戶要求篩選出幾個項目，再陪著客戶慢慢挑選，最順利的情況下，看房、簽約、驗房、查房產(chǎn)歷史、交割，這個過程最少也要一兩個月。”

　　但中國的海外炒房團中，大部分人都沒有想清楚自己要買什么樣的房子，組織者也不允許成員分開看房，最后就是“ 上午看３個十幾萬美元的公寓，下午看兩個幾百萬、上千萬的豪宅，一大群人一擁而入，匆匆看一圈，就要去下一個，還沒開始介紹，就有人急著要去買電腦、手機帶回國。在一個城市待兩天，馬上又去了另一個城市?！?/p>

　　這些投資者中很多都是原來溫州炒房團的成員，在國內(nèi)專業(yè)炒房，但在美國卻顯得有些“業(yè)余”?！懊绹慨a(chǎn)經(jīng)紀人唯一收入來源是房產(chǎn)交易的傭金，是買賣雙方各出３％。為了完成業(yè)務(wù)，經(jīng)紀人要把房子的所有背景資料，包括所有權(quán)、負債、房屋質(zhì)量，甚至附近有沒有垃圾填埋場，有幾家學(xué)校都調(diào)查清楚，一個房產(chǎn)的資料可能有上百頁厚，但沒有一個客戶拿這些資料去看。”

　　分別參加過美國和澳大利亞購房團的郭圖認為，造成這種局面的原因是雙方投資理念差別太大?！叭ッ绹捶康娜耍瑹o論是為子女留學(xué)，還是想移民，根本目的是想抄底，說白了，就是想去揀個大便宜。電視上天天說美國怎么金融危機，房價怎么跌，但跑過去一看，其實并不是那么回事。”

　　美麗泡影

　　投資的確是好機會，但炒房在國外卻行不通，不少參與者并沒有搞清楚其中的關(guān)系。

　　ＣｏｌｅｔｔｅＣｈｅｓｔｅｒ介紹，目前中國人海外購房，最有利的因素分別是匯率和當(dāng)?shù)胤績r的下跌，由此，澳大利亞和美國成為中國海外購房團的主要目的地。

　　以澳大利亞為例，２００８年人民幣和澳元的匯率是１比６．６，２００９年３月初，匯率則變成了１比４．５，“ 現(xiàn)在用人民幣買澳大利亞的房子，就等于比去年便宜了４０％”，但是，這并不意味著澳大利亞房價可以炒，Ｃｏｌｅｔｔｅ Ｃｈｅｓｔｅｒ說，澳大利亞房價在過去多年中，一直是穩(wěn)步增長，而政府的稅費政策，也是鼓勵長期持有，所以，“如果你選擇了一個很好的地段，那５－７年后，你的房產(chǎn)可能價值翻倍，短期炒房的人，是不會賺到錢的?！?/p>

　　以一套一居室、售價為３０萬澳元的公寓為例，中國投資者一般可以首付１５萬，貸款１５萬，利息為５％，也就是每年７５００澳元。如果能以每周４００澳元的價格租出去，每年就有２２０００澳元的收入，除去每年３０００澳元的物業(yè)費，１８００澳元的土地行政管理費，２５０澳元的業(yè)主保險費等，每年收益大約為１萬澳元。

　?。茫铮欤澹簦簦澹茫瑁澹螅簦澹蛘f，澳大利亞平均房價漲幅為５％，如果投資者５年以后將房屋脫手，可以獲得２．５萬澳元的折舊補貼退稅，“收益就是７．５萬澳元的售房差價，減去１８００澳元的稅，再加上每年的租金收入?！?再除去當(dāng)?shù)卮砉編涂蛻糇赓U房屋的代理費、房屋的維護、維修等費用，也就是說，如果房價依舊保持５％的增長，中國人投資３０萬澳元，５年后的收益率就是４０％，平均每年８％。

　　而如果持有一年就拋售，“很多稅費優(yōu)惠都享受不到，就只能賺１．５萬澳元”，也就是說，收益只有５％，其中還不包括房屋空關(guān)、地段不佳而升值慢、甚至所選擇的開發(fā)商信譽不佳的風(fēng)險，“而且，客戶去看房，大概要１個禮拜時間，費用也要自己出，要１．５萬元人民幣左右?！?/p>

　　自澳洲威馳２００５年在上海成立辦事處到２００８年底，只有１０多個中國人購買了其代理的樓盤，“以前大多買家還是在中國的澳大利亞人和歐美人，只是今年才開始有特別多的浙江客戶打電話來詢問樓盤情況，”ＣｏｌｅｔｔｅＣｈｅｓｔｅｒ說，“我們正計劃在浙江開辦一次客戶說明會，因為最近找我們的浙江客戶實在太多了。”

　　在美國炒房也會受益于當(dāng)?shù)胤績r的下跌，但也不容易。

　　“２００８年年底，美國都市地區(qū)的獨棟二手房售價比２００７年同期降低了１２．４％，佛羅里達、加州、內(nèi)華達、密歇根州跌幅居前，其中加州一些地方據(jù)說跌幅達到３０％－４０％，”陳遠告訴本刊記者，“華人較多的舊金山和洛杉磯，現(xiàn)在５０萬－８０萬美元可以買一套獨棟別墅，地段相當(dāng)于上海中環(huán)以內(nèi)。

　　“買房不容易，養(yǎng)房難，脫手更難?！惫鶊D說。

　　以郭圖在南加州看過的一套獨棟別墅為例，該別墅售價為５０萬美元，購買后，過戶、驗房、保險等費用近５０００ 美元，以后每年的地產(chǎn)稅要８０００美元，每月的社區(qū)管理費要３００美元。

　　平時如果想租出去，就要委托管理公司代理，代理費是租金的１０％，“平時房屋小修小補、換換水龍頭、甚至草坪整理都是很大一筆費用，如果雇人做，起碼還要花１萬多美元，如果不做，鄰居還會起訴你，損失更大，”郭圖說。如果出售，房產(chǎn)經(jīng)紀費、過戶稅以及各種手續(xù)費，大約在３５０００美元左右，再加上房價１０％的所得稅５０００美元，總花費就在 ４萬美元左右。

　　“我仔細算過，就算你的地段很好，從來不空關(guān)，一年有５％的租金回報就不錯了。美國人少、市場透明，也不存在什么炒房，每年房價大概有５％－８％的增值。這么算來，不在手上拿個５年以上，很可能還會虧本，再加上是外國人，一旦房子出現(xiàn)什么問題，你從上海到美國飛一趟，又該是多少錢呢？”

　　誰是誰的“蛋糕”

　　“海外炒房團”是楊飛的旅行社２００９年利潤最豐厚的業(yè)務(wù)，“每個月，我們都有團去美國和澳大利亞，今年以來，從北京、上海、廣州、杭州這些城市出去的炒房團少說也有六七十個了，一個團２０－３０人”。

　　“每個月，都有專門的人，組織好看房人，然后把團包給我們，”楊飛告訴本刊記者，在他的旅行社，普通的美國１４日旅行團最低報價是每個人１５３００元，澳大利亞８日游，最低價格是９５００元，利潤一般在１５％左右。

　　而剛剛從他旅行社出去的一個８人的澳大利亞炒房團，因為人少，旅行社報了個高價，每人１４０００元，這個團的組織者，又在每個人身上多加了８００元。除去各種成本，旅行社賺１萬，炒房團組織者賺了１２０００元。

　　一般的方法是，旅行社在成本上加１０％－２０％的利潤，或者以１萬－２萬元的凈利潤標準報價，這個價格一般是門面價的８－９折，炒房團組織者在此基礎(chǔ)上，再每人加價５００－１０００元作為回扣。

　　“其實，炒房團和旅游團路線是一樣的，不過是在普通團的行程里，拿出幾個下午去看看房子，成本反而更低了?！?

　　更高級的合作中，還包括了國外的開發(fā)商和國內(nèi)的移民官司。

　　“比如，國外某個樓盤因為地段不好，或者環(huán)境、配套不好，甚至是因為治安不好而滯銷，他們就會和我們聯(lián)系，要求我們把團帶過去，”楊飛說，“在國內(nèi)非常精明的炒房團，在國外卻只能任人擺布。”

　　“有的樓盤，看上去只隔了兩三個街區(qū)，但售價卻相差了１０多萬美元，開發(fā)商以資金鏈緊張這樣的理由，說服炒房團買房。白天看不出問題，可等到晚上一看，這個地區(qū)的居民都不敢出門，因為治安非常差。”楊飛說，這樣的樓盤在海外炒房團所看的樓盤中并非少數(shù)，“因為人家肯給回扣，炒房團的組織者也愿意，只要成交，他還能從炒房者那里收１０％的提成，等于是三頭拿錢了。”

　　一些移民公司也是海外炒房團的熱情組織者。“一個在華盛頓的公寓開發(fā)項目，因為地段不好找不到投資，后來又遇到次貸危機，資金鏈都快斷了，我們給他包裝出一個‘海外抄底炒房送綠卡’活動，客戶投資１００萬美元，我們承諾年回報是９％。”上海一家移民公司的市場部經(jīng)理居盈(化名)說，這種模式目前在上海的移民公司圈子里非常流行。

　　“有了抄底和綠卡元素，關(guān)注這個項目的人非常多，我們組織人去看過好幾次了，也有人交了定金?！睂τ谝泼窆緛碚f，這也是一個“雙贏”的局面。“開發(fā)商會給我們報酬，而一旦客戶買了那個房產(chǎn)，那他就鐵定又成了我們的移民客戶，我們可以收移民的服務(wù)費，如果他有小孩，還可以代理在當(dāng)?shù)亓魧W(xué)，實際上，就是把房子、移民、留學(xué)一起打包賣給了投資客。”居盈說。

　　本文開頭賀鋼提供的價格非常低的“法拍房”，也是目前招攬投資者的手段之一，“如果是正常跌價，美國人還會把機會留給你嗎？”楊飛說。而賀鋼也承認：“這些法拍房的地段有點偏遠，而建造時間最近的，至今也有１５０歲了，這些主要是讓客戶看到我們的實力———我們可以找到跌得非常厲害的房子?！?