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“廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年可能將進(jìn)入價(jià)格微幅下調(diào)，而成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)的新階段?！辟Y深地產(chǎn)專家、廣州寒桐投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理韓世桐興奮地告訴理財(cái)周報(bào)記者。
據(jù)大型地產(chǎn)中介中原的3月研究報(bào)告顯示，今年1至2月，國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)公司的銷售量基本來(lái)自廣州、北京、佛山和深圳四個(gè)城市。除了已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的樓盤外，這些開(kāi)發(fā)商還在廣州儲(chǔ)備了大量的土地。

“目前的好消息的確是一個(gè)接著一個(gè)來(lái)?！毕愀凵鲜械牡禺a(chǎn)顧問(wèn)公司合富輝煌分析師告訴記者，據(jù)他們估計(jì)，整個(gè)一季度廣州商品住宅的簽約套數(shù)可能逼近1.7萬(wàn)套，已經(jīng)達(dá)到了正常年份的下限?！斑@在金融海嘯導(dǎo)致的消費(fèi)欲望和消費(fèi)力緊縮下，已經(jīng)是不錯(cuò)的數(shù)字?！?/p>

正常的年景，在第一季度，廣州的購(gòu)房者一般可以消化掉2萬(wàn)至3萬(wàn)套商品住宅，而在第三季度銷售旺季，有時(shí)還能達(dá)到3萬(wàn)多套。一般而言，“這些銷售套數(shù)可占供應(yīng)量的70％左右。”

土地價(jià)格下降決定開(kāi)發(fā)商前景

韓世同說(shuō)，今年1月以來(lái)，廣州等幾大中心城市的商品房成交量有所上升，主要推動(dòng)力有兩點(diǎn)，一是政策，二是開(kāi)發(fā)商的促銷?！伴_(kāi)發(fā)商把市場(chǎng)商出現(xiàn)的剛性需求說(shuō)成原因，但我認(rèn)為這只是結(jié)果?！?/p>

不過(guò)，中原地產(chǎn)研究員卻有不同的看法，他認(rèn)為，政府下調(diào)一級(jí)土地的供應(yīng)價(jià)格在某種程度上增加了開(kāi)發(fā)商的底氣，后市土地價(jià)格將成為改變整個(gè)市場(chǎng)氣氛的基石。

據(jù)中原地產(chǎn)披露，目前國(guó)內(nèi)土地整體成交價(jià)格已比前12個(gè)月均值下降31％。今年2月，土地整體供應(yīng)量約748公頃，其中居住用地95公頃，與前12個(gè)月均值同比下跌77％。隨之而來(lái)的是全國(guó)各地土地成交量的上升，今年3月，全國(guó)土地共成交927公頃，其中居住用地247公頃，僅低于前12月均值17％。

土地流標(biāo)率也有所降低，12個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的土地流標(biāo)率僅為17％，最低的是上海和杭州，最高的是成都和沈陽(yáng)。今年2月，重點(diǎn)城市的土地底價(jià)成交率已達(dá)91％。除北京、杭州和沈陽(yáng)外，其他城市的地塊全部以低價(jià)成交。

“這是此前半年間從未有過(guò)的現(xiàn)象?！鼻笆龇治鰩熣f(shuō)，今年1月，上海綠地集團(tuán)和杭州新天地集團(tuán)已開(kāi)始在土地公開(kāi)市場(chǎng)上拿地，其中前者在天津薊縣買下上千畝土地，后者在杭州下城區(qū)拿下8幅地塊。而在廣州，萬(wàn)科也斥資約4億元購(gòu)下了位于大坦沙的一幅土地。

“能在現(xiàn)金流緊張的情況下拿地，一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)前景樂(lè)觀，認(rèn)為在目前成本上開(kāi)發(fā)的商品房未來(lái)能賣更好的價(jià)錢，另一方面也說(shuō)明部分開(kāi)發(fā)商能較好地控制資金?！焙细惠x煌分析師稱。

商品房需求或受保障住房擠占

據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，今年3月，國(guó)內(nèi)大部分城市的商品房?jī)r(jià)格已回復(fù)至2007年1月的水平，其中，深圳和杭州的成交均價(jià)都在1萬(wàn)元/平方米附近，而武漢和西安的成交均價(jià)甚至還有回升，武漢的成交均價(jià)去年10月約3200元/平方米，目前已達(dá)到2007年6月的均價(jià)5000元/平方米，西安已升至4300元/平方米。

上述城市成交均價(jià)的回升，均與政府陸續(xù)出臺(tái)的減稅、貨幣補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度和降低普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。

不過(guò)，大福證券最新發(fā)布的研報(bào)卻顯示，作為政府前期振興房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，保障性住房的大規(guī)模投資將加劇低段住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，存在普通商品房需求受到政策性住房擠占的隱患。一些有能力購(gòu)買商品房的家庭可能會(huì)選擇保障房，而開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)，利潤(rùn)空間很小，限價(jià)房的銷售有可能影響其商品房的銷售。

更多的細(xì)節(jié)或許也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，從已發(fā)布年報(bào)的28家房地產(chǎn)上市公司看，房地產(chǎn)公司目前資金狀況依然比較緊張，存貨壓力很大。當(dāng)開(kāi)發(fā)商需要拋售物業(yè)套現(xiàn)時(shí)，收益率不得不受影響。

寫(xiě)字樓租金影響未來(lái)收益

在商業(yè)地產(chǎn)中，寫(xiě)字樓租金是最能體現(xiàn)整條產(chǎn)業(yè)鏈變量的指標(biāo)。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者所知，包括富力、越秀投資、合生在內(nèi)的不少開(kāi)發(fā)商都有自營(yíng)收租的寫(xiě)字樓，租金可直接影響公司業(yè)績(jī)。

據(jù)仲量聯(lián)行最新的市場(chǎng)回顧報(bào)告顯示，廣州物業(yè)去年總體呈現(xiàn)成交量、成交均價(jià)回落的趨勢(shì)，“與2007年1月至11月相比，去年整體市場(chǎng)交易額下降約33%，成交面積下降38%。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖稱，今年廣州CBD天河區(qū)將推出大量寫(xiě)字樓，市場(chǎng)有可能出現(xiàn)供過(guò)于求?？深A(yù)料的是，今年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將出現(xiàn)較大調(diào)整，未來(lái)仍有20%-25%的下調(diào)空間。

中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究主任瞿安新認(rèn)為，從目前的情況看，成交量的回升一定程度上幫助了市場(chǎng)信心回升，但據(jù)此判斷市場(chǎng)已回暖為時(shí)尚早，畢竟很多城市的調(diào)整并未到位，租金回報(bào)率仍處于較低水平。由于金融危機(jī)影響，從去年9月以來(lái)，各大城市租金直線下跌。

富力地產(chǎn)就是一例，2008年富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額為153.6億元，比上年增加4%，但公司純利卻比上年下降41%，為31.53億元。其中，富力在當(dāng)年投入運(yùn)營(yíng)的酒店虧損額達(dá)1.89億元。商業(yè)物業(yè)收益大幅減少是純利下降的主要原因。

看好穩(wěn)健公司

分析師給出了心目中的地產(chǎn)公司，包括萬(wàn)科、金地、招商、保利、金融街、陸家嘴、中糧地產(chǎn)。韓世同說(shuō)，他比較看好萬(wàn)科，中國(guó)海外和新世界中國(guó)。

萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭，在市場(chǎng)拓展和成本控制上手法獨(dú)特，經(jīng)歷了數(shù)次金融危機(jī)卻仍能保持在業(yè)界的領(lǐng)導(dǎo)地位，毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科也能平安地度過(guò)此次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中國(guó)海外的業(yè)績(jī)?cè)趪?guó)有公司中一直名列前茅，發(fā)展穩(wěn)健，但唯一的缺點(diǎn)就是估值較高。新世界中國(guó)則勝在領(lǐng)導(dǎo)層穩(wěn)定，公司是老牌的上市公司，基本不追求短期的利潤(rùn)，而關(guān)注長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。