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“房屋交付前給付的款項，都應(yīng)該算作預(yù)付款，由此產(chǎn)生的利息，應(yīng)該計入總房價。”近日，家住南京河西某中央花園小區(qū)的張先生向記者反映，因為發(fā)現(xiàn)了一個很多人不太了解的文件，他們小區(qū)的很多業(yè)主在和開發(fā)商交涉，要求開發(fā)商退還購買期房預(yù)付款所產(chǎn)生的利息。記者進一步采訪了解到，這樣的要求不止發(fā)生在張先生的小區(qū)，南京不少小區(qū)都有這樣的現(xiàn)象。對此，法律界人士發(fā)表了不同的觀點。張先生告訴記者，如果開發(fā)商不愿意退利息，他們不排除通過訴訟途徑解決問題，而一旦走上法庭，將是南京首例討要期房預(yù)付款利息案件。

A、【業(yè)主】文件中規(guī)定預(yù)付款要算利息

今年7月，張先生在小區(qū)業(yè)主自建的論壇上看到了一個帖子，帖子發(fā)表了一個驚人的觀點：我省1998年9月29日頒布并生效的《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》第九條(以下簡稱“第九條”)中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位可按價格部門審核的經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房預(yù)售價格向購房者收取購房預(yù)付款，購房人所支付的預(yù)付款按銀行同期存款利息抵算購房款。按此規(guī)定，業(yè)主們買的是期房，在收房前付的房款，都屬于預(yù)付款，開發(fā)商應(yīng)該將業(yè)主付款之日起到收房前這段時間產(chǎn)生的利息，抵算到購房款中去。

帖子一出，立刻在小區(qū)業(yè)主中間掀起軒然大波，很多業(yè)主表示，他們以前從來不知道有這樣一條規(guī)定，現(xiàn)在有一種恍然大悟的感覺。而幾天后，小區(qū)業(yè)主論壇上又轉(zhuǎn)來了一條帖子，該帖是從城東某小區(qū)業(yè)主論壇里轉(zhuǎn)來的，內(nèi)容與上文所說帖子中的內(nèi)容如出一轍。發(fā)帖人在帖子中稱，他們買的房子要到2010年交付，按照“第九條”的規(guī)定，直到房子交付之時，他們提前支付的房款應(yīng)該算利息，折抵購房款。發(fā)帖人打了個形象的比方，“假設(shè)我們現(xiàn)在去買一個蘋果，價值1元，按照市場原則，應(yīng)該當(dāng)場進行交易，1元錢買1個蘋果，等價交換，非常合理。如果賣蘋果的說你先把1元錢給我，我1年以后再給你蘋果，那么這還是一樁等價交易嗎?”

發(fā)帖人稱，省內(nèi)揚州、蘇州、泰州、昆山等地都已紛紛出臺了這樣的規(guī)定，南京也應(yīng)該照此執(zhí)行。據(jù)小區(qū)一位人士推算，假如每戶家庭預(yù)付款30萬元，一個小區(qū)有1000戶人家來算，總款項為3億元，假設(shè)期房是一年以后交付，按照現(xiàn)在銀行一年定期存款利率4.14%來計算，光利息就有1242萬，也就是說開發(fā)商就這樣堂而皇之地拿走了本不屬于他們的1千萬。此后，小區(qū)里要求開發(fā)商退還利息的業(yè)主也越來越多。

B、【開發(fā)商】文件是選擇性條款沒有強制性

對于小區(qū)業(yè)主的呼聲，張先生所在小區(qū)開發(fā)商進行了回應(yīng)。對方認(rèn)為，首先，“第九條”是選擇性條款，不具有強制性。利息歸屬問題應(yīng)由當(dāng)事人約定，如無約定則不能折算購房款。其次，國家相關(guān)法律、法規(guī)對此并無明文規(guī)定，江蘇省上述地方性行政規(guī)定不具有強制效力。故無必須遵守之必要。再次，“第九條”是一項原則性規(guī)定，無可操作性，如“利息”如何計算、按何種利率計算等，都未作出可操作性的細(xì)則，故“利息”失去了計算依據(jù)。第四，按房地產(chǎn)市場的交易慣例，預(yù)付款都未計算并折算房款。最后，業(yè)主的來函已明示“利息歸屬問題未作約定”，故利息折算房款違背合同約定。

C、【專家】該不該退?法官律師說法各異

記者了解到，到目前為止，南京已經(jīng)有不少小區(qū)的居民逐漸了解到了“第九條”，并紛紛互相聯(lián)系，準(zhǔn)備找開發(fā)商討要預(yù)付款利息。那么，“第九條”的內(nèi)容是否真的像居民們所理解的那樣，記者采訪了法律界有關(guān)人士。

南京普德律師事務(wù)所主任律師王偉告訴記者，預(yù)付款對于買房人和開發(fā)商來說，都是個規(guī)避風(fēng)險的措施。對開發(fā)商而言，盡快回籠資金，避免了資金鏈斷裂的風(fēng)險。對于買房人而言，保證了以當(dāng)時商定的價格買到了房子，房子交付時，當(dāng)初買房的價格仍不會變。他還認(rèn)為，嚴(yán)格來說，所謂預(yù)付款，應(yīng)該是在開發(fā)商沒有取得政府部門商品房預(yù)售許可證的情況下，向買房人預(yù)先收取的款項，如所謂“內(nèi)部認(rèn)購”，而開發(fā)商一旦取得了預(yù)售許可，在賣房的法律程序上就已齊備，此時買房人所付款項，應(yīng)該叫購房款，不應(yīng)產(chǎn)生“第九條”所說的利息?！暗诰艞l”所說的利息，適用于“內(nèi)部認(rèn)購”的房子，或是那些因種種原因辦不到房產(chǎn)證，而又向買房人提前收取了房款，最后遭到買房人退錢要求的房子。

南京一位不愿透露姓名的法官認(rèn)為，“第九條”是根據(jù)合同法公平合理的原則制定的。買房人購買的是期房，沒拿到房子前支付的款項，都屬于預(yù)付款，這筆款項幫助開發(fā)商提前實現(xiàn)了房屋的價值，開發(fā)商在房子蓋好交到買房人手上之前，就已經(jīng)因此而受益。而因為房屋價值通常較大，賣方提前占有買房人的錢款而因此獲得的收益，原本正是屬于買房人的。正因為如此，賣方才應(yīng)該把利息返還給買房人，否則顯失公平。在當(dāng)前絕大部分買房人買房需貸款的情況下，開發(fā)商更應(yīng)該將期房預(yù)付款的利息支付給買房人，因為買房人為滿足開發(fā)商提前實現(xiàn)房屋價值的愿望而去貸款，并因此而承擔(dān)利息，開發(fā)商不返還利息不公平。至于所謂買房人通過提前付款規(guī)避了房屋價值上漲帶來的風(fēng)險的說法，其實是不對的，不管將來房子漲了還是跌了，對開發(fā)商而言都是穩(wěn)賺不賠的，而買房人則是賺和賠的可能性都有，所以，預(yù)付款只是幫助開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險，并沒有幫買房人規(guī)避風(fēng)險。