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房?jī)r(jià)趨勢(shì)判斷：長(zhǎng)期看好，短期調(diào)整決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是供求關(guān)系和政府宏觀調(diào)控，銷竣比大幅下降說(shuō)明了樓市正處于調(diào)整階段，投資性需求短期難以回升，以及政府增加供給行為，預(yù)示著近期樓市調(diào)整仍將持續(xù)，但在政策的正確引導(dǎo)下，剛性需求未來(lái)將逐步釋放，樓市長(zhǎng)期看好。

房地產(chǎn)資金來(lái)源過(guò)于依賴銀行貸款房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融緊密相連。市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。08年一季度的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，自有資金占比為36.32%，國(guó)內(nèi)貸款為25.54%，預(yù)收款為37%，外資為1.14%。若依據(jù)第一套住房30%的首付比例，則實(shí)質(zhì)上房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述數(shù)據(jù)顯示的貸款比例。

開(kāi)發(fā)類貸款增幅放緩、個(gè)人貸款增幅上升截至2007年末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.8萬(wàn)億，比年初11261億元，增長(zhǎng)30.6%，增速比上年提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.8萬(wàn)億，比年初增加3613億元，增長(zhǎng)25.7%，增速比上年低1.3個(gè)百分點(diǎn);購(gòu)房貸款余額為3.0萬(wàn)億，比年初增加7622億元，增長(zhǎng)33.6%，增速比上年快14.6個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況：利潤(rùn)率水平較好，擴(kuò)張受資金瓶頸制約剔除ST類房地產(chǎn)上市公司后，上市公司的平均銷售毛利率為35.74%，平均銷售凈利率為16.65%，其凈利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行一年期7.47%的貸款利率，目前開(kāi)發(fā)商的盈利能力完全能覆蓋財(cái)務(wù)成本。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流不佳，行業(yè)平均每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流量近兩年成負(fù)值。

信貸資產(chǎn)質(zhì)量保持良好態(tài)勢(shì)截至2007年底，商業(yè)銀行按貸款五級(jí)分類的不良貸款余額為1.3萬(wàn)億元，不良貸款率6.2%，比年初下降0.93個(gè)百分點(diǎn);主要商業(yè)銀行按貸款五級(jí)分類的不良貸款余額為1.2萬(wàn)億元，不良貸款率6.7%，比年初下降0.79個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)不良貸款無(wú)論從占比還是不良貸款率均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

房貸資產(chǎn)短期無(wú)憂，中長(zhǎng)期或有隱患據(jù)70個(gè)樣本城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)以及土地交易價(jià)格指數(shù)來(lái)看，我們認(rèn)為銀行抵押貸款的標(biāo)的物價(jià)格雖有高位回調(diào)跡象，但并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性損害。短期來(lái)看，銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量依然健康。若地價(jià)下行幅度超過(guò)30%的話，或?qū)⒁l(fā)銀行的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露。