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目前《土地管理法》正由國土資源部政策法規(guī)司緊張修訂中，其中可能涉及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新。如果農(nóng)民宅基地可以上市流轉(zhuǎn)，是否意味著宅基地房的“轉(zhuǎn)正”呢?

廣州市建設用地方面資深專家昨日表示，宅基地如獲上市流轉(zhuǎn)，可能帶來宅基地房的松綁。但它要與商品房一樣進行交易，還有很長的路要走。宅基地房放開并非“洪水猛獸”，對廣州市房地產(chǎn)市場的沖擊，未如想象中嚴重。

宅基地房或可上市流轉(zhuǎn)

小產(chǎn)權(quán)房，在廣州被稱為宅基地房，最初以“集資房”形式出現(xiàn)。“集資房”開發(fā)始于1991年白云區(qū)太和鎮(zhèn)，以后逐步蔓延到天河、海珠、芳村、黃埔和番禺。截至2000年，白云區(qū)已建成集資房面積765.0454萬平方米，列各區(qū)之首;在建面積為107萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士介紹，宅基地房建設無詳細規(guī)劃作依據(jù)，隨意性大，布局不合理，無資質(zhì)施工等問題，存在安全隱患。而且，宅基地房產(chǎn)普遍缺乏基礎設施和公用配套設施。最重要的是，大量“集資房”基本未辦理任何用地和報建手續(xù)，因此無法辦理房產(chǎn)證。近兩年，廣州發(fā)生多起因宅基地建房的法律訴訟事件。

有消息稱，目前《土地管理法》也由國土資源部政策法規(guī)司在緊張修訂中，其中可能涉及農(nóng)村宅基地將獲準上市流轉(zhuǎn)。廣州市資深土地用地專家稱，事實上廣東省已經(jīng)出了流轉(zhuǎn)宅基地辦法，但實際實施中有很多問題。因為流轉(zhuǎn)辦法只是政府規(guī)章，未上升到法律的層面，所以不能保證各部門在合法有效物權(quán)的共識。

該專家透露，目前修訂時想把宅基地建設逐步與國有土地得到銜接，但是否能通過尚未得知。如果能在法律層面上允許宅基地上市流轉(zhuǎn)，可能帶來宅基地房的松綁。這樣的影響不亞于上世紀八九十年代，深圳實施的土地有償制度，甚至改革的意義更甚于前者，能夠使得土地資源的效力得到釋放。

對樓市沖擊不會太大

宅基地房如果能上市流轉(zhuǎn)，是否會對商品房市場產(chǎn)生很大的沖擊?資深建設用地專家稱，宅基地房即便可以上市流轉(zhuǎn)，跟商品房始終不是完全一樣的，影響也沒有想象中那么可怕。廣州市真正的宅基地建好了房子空著，等待進行交易的量也不會特別多。獲得“準生證”后，宅基地房價是否會驟然飆升，跟商品房之間的價差如何都還是未知數(shù)。

宅基地房開發(fā)的品質(zhì)、所處位置等都跟商品房沒法比，目前即便是富裕村建的村民小區(qū)，也跟商品房的品質(zhì)有一定的距離。所以可能是市場把這種流轉(zhuǎn)想得太可怕了，覺得一放開就會有很多村來建房，過高估計了這種假設的供應量。

最關(guān)鍵的是，廣州市對新增建設用地審批年度計劃，會嚴格控制。如果宅基地房能上市流轉(zhuǎn)，可能會刺激了想開發(fā)的需求，但最終能獲得審批的住宅建設量，也會非常有限。

因為并不是有了土地改革，建設用地審批量也會跟著上升。這好比房改房上市，對商品房市場也沒有形成很大的沖擊，反而更多的是市場體系的完善。即農(nóng)民把一部分自己不住的房子，通過市場進行資源更優(yōu)化配置。

宅基地房要拿產(chǎn)權(quán)證并不易

華南農(nóng)業(yè)大學國土資源研究中心主任吳順輝表示，在目前的情況下，農(nóng)民土地制度方面應該求穩(wěn)，宅基地上市流轉(zhuǎn)的需求目前并不是那么迫切，不流轉(zhuǎn)也不會導致什么問題。

對于宅基地上市流轉(zhuǎn)，不少人只是看到了錢的流動，但事實上還涉及到很多別的問題?，F(xiàn)在法律上都規(guī)定是一戶一宅基地，流轉(zhuǎn)出去了農(nóng)民的住所怎么辦。西部、沿海有些農(nóng)民到了城鎮(zhèn)買房，但最終發(fā)現(xiàn)找不到工作，還是回到農(nóng)村種田。因此在就業(yè)方面的配套，非常重要。

資深建設用地專家認為，宅基地部分所有權(quán)應該由誰來做代表，是由村長還是村委會，出讓合同應該怎么簽，都是問題。此外，房子建成后，是用預售制度，還是只能賣現(xiàn)樓，種種物權(quán)配套制度都需要理順。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于現(xiàn)有的宅基地房來說，能流轉(zhuǎn)看起來是利好，但不會馬上就體現(xiàn)出來了。宅基地房要拿得產(chǎn)權(quán)證，還會有很長的路要走。因為原來的宅基地房開發(fā)有很多條件并未完善，需要補辦很多手續(xù)補交很多費用。此外，政策出臺后相關(guān)制度的配套完善，需要一定的時間才能最終落地。

宅基地房沒有產(chǎn)權(quán)

宅基地房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預售許可證。

宅基地證是當前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。