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變革的來源是于7月1日起實行的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同新文本制度(以下簡稱“土地新合同”)。沈陽、石家莊、武漢、福州、重慶、西安等地的“土地新合同”文本制定工作正在緊鑼密鼓地進行。

陽光100置業(yè)遼寧公司總經(jīng)理劉鴻認為，“土地新合同”將使大開發(fā)商囤地道路走到盡頭?！巴恋匦潞贤边€將對各個城市房價和房屋供應(yīng)量產(chǎn)生影響。

各地制訂“新合同”

由國土資源部、工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(也稱新版土地出讓合同)7月1日起正式執(zhí)行。但是，目前多數(shù)城市還沒有制定出地方的“土地新合同”。

“前不久市里專門研究這個問題”，石家莊市國土資源局一位負責(zé)人表示。

此前國土資源部曾在多個城市試行“土地新合同”，各地根據(jù)自己情況，結(jié)合國土資源部的指導(dǎo)精神，制定了自己的“土地新合同”。

例如，北京出讓合同中規(guī)定開工時間不得超過簽訂合同的6個月，竣工時間不得超過延期1年;重慶規(guī)定開工日期不得超過合同1年，竣工日期須按照合同執(zhí)行。

劉鴻表示， “土地新合同”范本有明顯的三個變化：1.規(guī)定地塊的開竣工時間，開發(fā)商不能再囤地;2.規(guī)定容積率的上下限，開發(fā)商想改規(guī)劃，不再可能;3.規(guī)定開發(fā)總套數(shù)，開發(fā)商想隨意做大戶型，不再可能。

尤其是第一條，將開竣工時間寫入土地出讓合同，這使開發(fā)商囤地道路走到了盡頭。在所有開發(fā)商“有多少能力，做多少面包”的新思想指導(dǎo)下，擁有大規(guī)模土地儲備的開發(fā)商，是否要調(diào)整其發(fā)展戰(zhàn)略，是公司管理層面臨的一個問題。

沈陽市一位開發(fā)商告訴記者，原來下放到區(qū)里的土地審批發(fā)證權(quán)，已經(jīng)被上收到市里，之前與區(qū)里簽訂土地出讓合同的項目，也將按照“遺留問題”進行解決。沈陽市處理“遺留問題”土地的思路是盡快付清土地款，盡快開工建設(shè)，如果公司在開發(fā)上存在問題，政府會考慮收回土地。

沈陽匯景房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王維旭表示，以前中小公司是擔(dān)心“面粉”都被大公司搶光，現(xiàn)在中小企業(yè)的逐塊開發(fā)模式，又獲得了市場。

“不會再動輒出讓大地塊”

武漢一位開發(fā)商稱，開發(fā)商很在意三年開發(fā)期限這個規(guī)定，因為一個項目辦完手續(xù)需要半年時間，如果一個10萬平方米的樓盤，還可以在3年開發(fā)完畢，如果是30萬平方米以上的大盤，則無論哪個開發(fā)商都不可能在3年內(nèi)操作完。

“這就涉及一個土地出讓方式的變化，以后不會再有大盤了”，劉鴻說，無論各地如何制定自己的詳細規(guī)定，都不能違反3年內(nèi)開發(fā)完畢這個大原則，因此地方土地出讓將以10萬平方米及以下的地塊出讓為主，不可能再動輒出讓上百萬平方米的大地塊了。

王維旭認為，“土地新合同”實施以后，預(yù)計項目開發(fā)進度會比較快，市場也會以3年為一個周期，形成一個可計算的供應(yīng)量。劉鴻等開發(fā)商代表認為，消費者心里會對房屋供應(yīng)量有數(shù)，消費者買房進入一個理性決策時期。