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　　房地產(chǎn)“限外”新規(guī)可能溫柔一刀

　　專家對(duì)外資是否為過(guò)熱主因存分歧

　　建設(shè)部近期在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上連連出手，繼“九部委細(xì)則”的配套意見(jiàn)和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知之后，又一個(gè)新文件也將破殼而出。

　　有消息人士稱，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)已由建設(shè)部會(huì)同其他相關(guān)部門(mén)起草完畢，各部門(mén)會(huì)簽基本結(jié)束，正在報(bào)批，文件發(fā)布只是時(shí)間問(wèn)題。

　　溫柔一刀

　　有專家認(rèn)為，從目前已知曉的文件內(nèi)容來(lái)看，“限外”新政頗為溫和，只是給了“熱情高漲”的外國(guó)投資者們“溫柔一刀”，有關(guān)部門(mén)或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)反映采用下一步措施。

　　有媒體報(bào)道，“限外”新政在市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以及境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域做了明確規(guī)定。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，要求外資投資購(gòu)買非自用房產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；其中投資總額超過(guò)(含)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。在購(gòu)房方面，規(guī)定只有境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(房企除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年的個(gè)人，具備購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格；購(gòu)買必須采取實(shí)名制。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，對(duì)于資本實(shí)力雄厚的投資基金而言，這些措施的實(shí)際效果非常有限。他說(shuō)，這些政策都相當(dāng)溫和，可以理解為是政府的試探性舉措，如果市場(chǎng)反應(yīng)超出了預(yù)期，政府部門(mén)或?qū)⒊雠_(tái)下一步措施。他認(rèn)為，這些溫和政策傳遞出的信號(hào)是，外國(guó)投資者必須充分考慮到政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘同樣認(rèn)為這些舉措的意義在于“有勝于無(wú)”。他認(rèn)為，外匯局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)外匯流入的監(jiān)管，并通過(guò)持有房產(chǎn)時(shí)間等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷外資是否是短線投機(jī)的熱錢。不過(guò)，他一直主張的針對(duì)沖著人民幣升值而來(lái)的炒房行為征收“人民幣匯率調(diào)節(jié)稅”，近期并無(wú)實(shí)現(xiàn)的可能。

　　商務(wù)部研究院研究院梅新育認(rèn)為，這些政策對(duì)于光明正大進(jìn)入的外資是有效的，但對(duì)于以偽裝方式流入的外資未必完全有效。他建議，應(yīng)對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資進(jìn)行分類管理；對(duì)在母國(guó)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和專業(yè)服務(wù)的外資企業(yè)可以監(jiān)管寬松一些，而對(duì)于投資基金等投機(jī)性較強(qiáng)的投資主體則要嚴(yán)格監(jiān)管。另外，要從限制外資的杠桿融資和快速套現(xiàn)渠道等途徑來(lái)遏制外資炒房。

　　松緊之間

　　實(shí)際上，政府在拿捏“限外”新政的松緊時(shí)也有諸多考慮，最主要的還是取決于外資到底對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱“貢獻(xiàn)”了多少。

　　建設(shè)部在向國(guó)務(wù)院匯報(bào)近期工作時(shí)指出，外資通過(guò)收購(gòu)在建項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)，在市場(chǎng)上直接購(gòu)房，直接取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等途徑進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目的是賺取人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲等超值收益，削弱了我國(guó)信貸政策調(diào)控效果，加大了國(guó)際收支不平衡。這被不少人理解為外資監(jiān)管將加強(qiáng)的信號(hào)。

　　易憲容認(rèn)為，外資炒房已成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大禍害。他說(shuō)，在資本賬戶沒(méi)有完全開(kāi)放的情況下，除了直接投資，外國(guó)資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。但事實(shí)上，目前外商大肆進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金并不是通過(guò)直接投資方式進(jìn)入，而是通過(guò)其他方式進(jìn)入來(lái)炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的資金。既然國(guó)外資金是直接奔炒作房地產(chǎn)而來(lái)，政府就得出臺(tái)制度來(lái)嚴(yán)厲遏制與打擊。

　　與其觀點(diǎn)向左的是，哈繼銘認(rèn)為，房地產(chǎn)投資過(guò)熱的主要原因還在于國(guó)內(nèi)，外資只是起到了催化的作用。不少專家也指出，在貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，銀行放貸沖動(dòng)和其他資金的投資動(dòng)機(jī)使得大量的資金涌入房地產(chǎn)；再加上地方政府的“土地財(cái)政”模式帶來(lái)的巨大利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在各地是浪潮涌動(dòng)。所以，房地產(chǎn)投資過(guò)熱的根源還在于國(guó)內(nèi)。