北京市建委將推出二手房合同范本
記者發(fā)現(xiàn)每個(gè)中介門店平均一年只賣6套房 而運(yùn)營(yíng)費(fèi)用超20萬(wàn)———
記者今天上午從市建委了解到，市建委將推出二手房買賣合同和居間合同的示范文本。目前這兩份合同已經(jīng)草擬完成，正在進(jìn)行第一輪征求意見(jiàn)和修改。
據(jù)悉，將要出臺(tái)的二手房合同范本分為二手房買賣合同和二手房居間合同?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，合同范本的制定將杜絕二手房買賣合同中暗藏的對(duì)消費(fèi)者不利的條款。
二手房買賣合同便于買賣雙方直接見(jiàn)面，可避免中介吃差價(jià)的現(xiàn)象，規(guī)避現(xiàn)金收房帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年北京二手房成交量共7萬(wàn)套，其中，通過(guò)房產(chǎn)中介公司交易的大概為一半。
而資料顯示，京城有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將近2600家，其門店將近6000家。也就是說(shuō)，平均每家中介門店的年度成交業(yè)務(wù)量只有6套房左右。
成交一套房按標(biāo)準(zhǔn)收取2-3％代理費(fèi)計(jì)算，交易一套房中介的利潤(rùn)是1.2萬(wàn)元左右。以此計(jì)算，平均每家門店的年收入只有7萬(wàn)多元。而在北京，每個(gè)中介門店的年維護(hù)成本至少為20萬(wàn)元。很多中介公司都在用不正當(dāng)手段維持著“生意”。
灰幕一
免傭釣餌吃差價(jià)
“2000元買房”、“購(gòu)房半傭”、“免傭”……很多中介公司表面上打出不收或收取低服務(wù)費(fèi)的“優(yōu)惠條件”。其實(shí)，他們往往是以此為誘餌，吸引客戶，從中吃差價(jià)。
有關(guān)人士提示，中介的利潤(rùn)應(yīng)來(lái)自于傭金。按照有關(guān)規(guī)定，中介是不允許吃差價(jià)的。購(gòu)買二手房時(shí)，一定要同業(yè)主見(jiàn)面，明確買賣雙方購(gòu)房?jī)r(jià)格與中介給出的價(jià)格是否相同。
▲個(gè)案
家住西壩河的趙先生決定在自己家附近為父母買一套二手房。趙先生打聽(tīng)到，通過(guò)中介公司買二手房一般需要支付2%左右的中介費(fèi)用，算下來(lái)，購(gòu)買一套40萬(wàn)元的二居室，僅中介的傭金就要8000元。
此后，趙先生在報(bào)紙上看到一套西壩河附近40萬(wàn)元的2居室，打廣告的中介公司稱，這40萬(wàn)元的費(fèi)用包含了所有需交納的稅費(fèi)及中介費(fèi)。于是趙先生爽快地按照中介公司的要求辦理了過(guò)戶、交錢、收房等相關(guān)手續(xù)?？珊髞?lái)趙先生打聽(tīng)到，他買的那套房子的出售價(jià)格其實(shí)只有36萬(wàn)元。如果趙先生按這個(gè)價(jià)格買，就算加上中介費(fèi)、辦證中保費(fèi)、契稅、印花稅等，總共也不過(guò)37.3萬(wàn)多元，而剩下的近3萬(wàn)元落入了中介公司的腰包。
灰幕二
“霸王條款”設(shè)陷阱
許多不法中介在與業(yè)主簽訂房屋買賣或代理合同時(shí)，故意在合同中隱蔽設(shè)置霸王條款?；蛘咧灰?guī)定業(yè)主應(yīng)該擔(dān)負(fù)的責(zé)任，而對(duì)中介公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任“避而不提”。
▲個(gè)案
陳先生需要一筆資金，于是決定把一套老房子賣掉。中介公司和陳先生正式簽了一份《房屋銷售代理協(xié)議》。
協(xié)議簽訂后，中介公司倒是帶了幾撥人去看過(guò)房，可是一等兩個(gè)月，房子還是沒(méi)有賣出去。
兩周后，陳先生找到中介，想取消委托，中介公司卻說(shuō)，“您要現(xiàn)在不想賣了，得賠我們公司違約金。當(dāng)時(shí)簽的代理協(xié)議中有約定”。
陳先生一看，協(xié)議中果真寫著，如果由于陳先生的原因不賣這套房，陳先生需向中介賠付購(gòu)房客戶支付的購(gòu)房定金作為違約金。陳先生說(shuō)，兩個(gè)月了你們也沒(méi)賣出我的房子，哪有什么購(gòu)房客戶呀。
可中介公司不知道從哪翻出一份某客戶與他們簽訂的購(gòu)房協(xié)議，這個(gè)客戶支付了定金四萬(wàn)元。
陳先生只好不情愿地賣掉了自己的房。
灰幕三
挪用房款炒股票
“很多中介公司都不是光靠傭金吃飯，要讓賬上的錢動(dòng)起來(lái)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。所謂“賬上的錢”是指在二手房買方將購(gòu)房款交給中介托管，暫時(shí)滯留在賬戶上的資金。中介公司不僅用這筆錢吃利息，而且炒房、炒股。
▲個(gè)案
簽訂了買賣合同之后，買房人的定金或者首付款會(huì)交到中介公司，直到銀行批貸或者過(guò)戶之前中介公司再將這筆錢轉(zhuǎn)給房主。
小吳是一家中介公司的業(yè)務(wù)員，他剛到公司的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)，公司經(jīng)常把客戶的證件壓在手里不遞給銀行，這樣就延長(zhǎng)了房子過(guò)戶的時(shí)間，房主不能夠準(zhǔn)時(shí)拿到房款，客戶無(wú)法住進(jìn)房子。而中介公司就可以拿著滯留在賬上的錢去收購(gòu)房屋，或者進(jìn)行各種投資。
直到最后無(wú)法拖延的時(shí)候，中介公司才會(huì)將手續(xù)辦好，把房款交給房主。但是，此時(shí)另外一批買房人的資金又流到中介公司的賬戶上，循環(huán)往復(fù)。中介公司不用承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，就可以沉淀現(xiàn)金供自己使用，像運(yùn)作“小銀行”一樣運(yùn)作中介公司。
灰幕四
現(xiàn)金收房卷款逃
“現(xiàn)金收房”是中介賺取灰色收入的最主要手段。收到現(xiàn)金后，業(yè)主往往不辦理正式過(guò)戶，就將房產(chǎn)證交給中介。不法中介手握房產(chǎn)證，不是將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，就是采用出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流。
更為可怕的是，個(gè)別黑中介還會(huì)拿房產(chǎn)證惡意行騙，然后卷款潛逃。而這些都會(huì)給業(yè)主造成數(shù)不清的麻煩！
▲個(gè)案
王女士的父親因病住院。王女士與家人商量決定，用最短的時(shí)間將在公主墳閑置的一套房屋出售，以籌集手術(shù)費(fèi)用。
一家中介表示可以用現(xiàn)金收她的房產(chǎn)，并提出：一手交錢，一手給房產(chǎn)證，并和王女士辦理了《全權(quán)委托公證》。王女士覺(jué)得沒(méi)什么不可，于是就簽字公證，收取了全額房款，并將房產(chǎn)證交到中介手中。
三個(gè)月后，銀行有人三番五次地打電話找王女士，催她速到銀行交納所欠的房屋抵押貸款月供。與此同時(shí)，又有公安機(jī)關(guān)的人打電話找到王女士，向她了解一起租金詐騙案的相關(guān)情況。這么多莫名其妙、突如其來(lái)的事情都與她已經(jīng)“賣掉”的那套房屋有關(guān)！
原來(lái)，王女士找的那家不法中介由于一時(shí)無(wú)法找到買家，便拿著王女士所簽的《全權(quán)委托公證》及房產(chǎn)證到銀行進(jìn)行了抵押變現(xiàn)，并且同時(shí)以極低的價(jià)格冒充房東的代理，將房子出租給一些大學(xué)生。然后，這家不法中介拿著租房大學(xué)生交給他們的全年房租卷款跑了。
鏈接
銀行資金監(jiān)管百姓不“買賬”
為防房款被挪用，消費(fèi)者可以選擇二手房資金第三方監(jiān)管業(yè)務(wù)，當(dāng)前，交易資金監(jiān)管主要分為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管、銀行監(jiān)管、交易中心監(jiān)管、律師事務(wù)所監(jiān)管四種模式。
然而，實(shí)際中消費(fèi)者對(duì)資金監(jiān)管的認(rèn)知度和接受度并不高。據(jù)記者調(diào)查，早在2003年7月，就有銀行推出二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，監(jiān)管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為監(jiān)管款額的千分之三至千分之五。據(jù)“中原地產(chǎn)”的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有六成購(gòu)房者不愿意支付監(jiān)管費(fèi)。
而記者進(jìn)行的一項(xiàng)隨機(jī)調(diào)查的結(jié)果是，在20名消費(fèi)者中，有12人對(duì)“現(xiàn)金收房”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)并不了解，有14人不愿向中介公司交納代理費(fèi)。
50萬(wàn)－100萬(wàn)住房交易趨好
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2006年1－6月份的二手房交易中，50萬(wàn)－80萬(wàn)、80萬(wàn)－100萬(wàn)的中檔二手房交易量分別占總交易量的43.1％和22.5％，兩者合計(jì)達(dá)總交易量的65.5％。
從目前全市二手房交易總價(jià)分布情況看，30萬(wàn)－50萬(wàn)價(jià)位的低檔住房交易比重繼續(xù)下跌，同比下降24.9％；與之形成鮮明對(duì)比的是，中高檔住房交易情況趨好。50萬(wàn)－100萬(wàn)價(jià)位的住房交易比重同比增幅27.4％，100萬(wàn)－200萬(wàn)價(jià)位的高檔房住房交易比重同比增幅13.6％。
銀行資金監(jiān)管流程
買賣雙方共同提出辦理交易資金托管服務(wù)并簽訂《交易資金托管協(xié)議》
客戶到銀行開(kāi)設(shè)交易資金托管專戶，并存入購(gòu)房款項(xiàng)，由銀行凍結(jié)
客戶辦理按揭相關(guān)手續(xù)通過(guò)銀行審批
買賣雙方到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)
借款合同生效，資金劃入中介賬戶
新產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，通知銀行，公司發(fā)出交換指令，給賣方撥付購(gòu)房款。
具體交易價(jià)格分布比重表
價(jià)位比重30萬(wàn)－50萬(wàn)8.9％50萬(wàn)－80萬(wàn)43.1％80萬(wàn)－100萬(wàn)22.5％100萬(wàn)－150萬(wàn)17.3％150萬(wàn)－200萬(wàn)8.2％
[責(zé)任編輯：佚名]
