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　　“國(guó)十五條”出臺(tái)后，開發(fā)商集體陷入失語(yǔ)，到底是痛至失聲、還是氣至哽咽，抑或靜坐示威？這沉默貌似一樣，實(shí)則不同，正所謂有人落淚，有人竊喜。

　　行業(yè)洗牌大幕徐徐拉開，中小開發(fā)商已哀鴻遍野，直讓這幫末路英雄們懷念起當(dāng)年“大碗喝酒，大塊吃肉”的豪爽，以及“豆?jié){喝一碗，倒一碗”的款相。中國(guó)樓市生態(tài)正在發(fā)展劇變，不僅是開發(fā)商，整個(gè)行業(yè)都需重新思考未來(lái)的生存之道。

　　就上海樓市而言，可謂是喜憂參半。喜的是，去年上海成為調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，經(jīng)過(guò)一年的割肉療傷，樓市肌體趨于健康，因此這次新政主要針對(duì)的是北京、深圳、大連等房?jī)r(jià)逆勢(shì)飛漲的城市。憂的是，此次調(diào)控力度更大，已不再是控過(guò)熱和控房?jī)r(jià)，而是大刀闊斧的調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，必然改變整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)環(huán)境。

　　二手房營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)間由兩年延長(zhǎng)至五年，讓市場(chǎng)有些措手不及。因?yàn)椴糠滞顿Y客原本要等到兩年后出手的，如此一來(lái)只能改變投資策略，或者立即退場(chǎng)，或者轉(zhuǎn)為中長(zhǎng)期出租。而更大政策沖擊來(lái)自于所謂的“三限制”，即限比例、限面積、限房?jī)r(jià)。具體規(guī)定為“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；這部土地出讓采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位?！?

　　“天天睡不好覺(jué)，就等政府的具體說(shuō)法”——這是我認(rèn)識(shí)的幾個(gè)上海開發(fā)商老總的眼下狀態(tài)，因?yàn)樗麄兪种杏许?xiàng)目涉及到須修改規(guī)劃，但具體怎么改只能等待，因?yàn)樗^的“70%”到底是落到“項(xiàng)目”頭上，還是籠通的指代全市新建總量，區(qū)別甚為懸殊。這一帶有明顯行政干預(yù)色彩的調(diào)控手段，在很大程度上否定了市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，將造成行業(yè)發(fā)展效率的降低，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的無(wú)數(shù)案例可以佐證。但中央也實(shí)屬無(wú)奈，因?yàn)楸据喎康禺a(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控自2003年下半年以來(lái)，出臺(tái)諸多措施，但效果皆不容樂(lè)觀，所以不得不冒矯枉過(guò)正的風(fēng)險(xiǎn)，病已入髓，非猛藥不足抑之。

　　相對(duì)其它城市中小戶型占比不足30%而言，上海對(duì)于“三限制”倒是有些未雨綢繆。早在去年三月份，上海已啟動(dòng)“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”，雖然總體上尚未達(dá)到占總供應(yīng)量65%的年度目標(biāo)，但極大改善了供應(yīng)結(jié)構(gòu)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，今年1-5月份100平米以下戶型供應(yīng)量占比高達(dá)50%以上。但問(wèn)題是，今年以來(lái)“1000萬(wàn)中低價(jià)商品房”進(jìn)度被政府有意放緩，因?yàn)榫薮蟮墓?yīng)量對(duì)同地段的商品房造成逼壓效應(yīng)，整個(gè)市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象突顯。總體而論，我認(rèn)為“三限制”將對(duì)上海樓市造成以下五個(gè)方面的重大影響。

　　其一、中小戶型占據(jù)絕對(duì)主流，必將加劇區(qū)域市場(chǎng)的不均衡。大體說(shuō)來(lái)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的中小戶型必然受到追捧，因?yàn)橐郧伴_發(fā)商為追求單位利潤(rùn)而更傾向建大戶型而造成明顯的供小于求，加之因政府限價(jià)而造成的相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這類房源必然成為自住客和投資客的“眼中寶”。外環(huán)以外，市場(chǎng)有進(jìn)一步惡化的可能，大量中小套型限價(jià)房的出現(xiàn)，一則會(huì)造成供應(yīng)飽和甚至局部嚴(yán)重供過(guò)于求，二則又由于價(jià)格便宜而造成同區(qū)域其它商品房的滯銷，導(dǎo)致整體價(jià)格大幅走低。

　　其二、必然造成90-140平米普通商品房的局部供不應(yīng)求。90平米以下，基本上難以設(shè)計(jì)出功能合理的三房戶型，但三房戶型又是市場(chǎng)需求的重要房型，由于人口因素，打算買三房的自住客一般不會(huì)委曲于二房。因此，政府強(qiáng)制壓縮90平米以上房型的比例，必將造成這一面積區(qū)間的房源供不應(yīng)求。而且，由于上海作為國(guó)際大都市，家庭財(cái)富占有狀況日益呈“紡錘形”，也即說(shuō)能夠消費(fèi)得面積配比寬松房型的家庭越來(lái)越多。其結(jié)果是，這部分房源必定漲價(jià)——這一點(diǎn)是政府無(wú)法干涉的。尤其是普通商品房，由于在稅費(fèi)方面比商品房?jī)?yōu)惠，因此依然會(huì)成為普通投資者的獵取目標(biāo)，而且由于兩次調(diào)控都未對(duì)海外熱錢加以限制，供應(yīng)減少的大面積高檔住宅的投資熱必然進(jìn)一步升級(jí)。

　　其三、開發(fā)商加速兩極分化。隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大改變，尤其是70%的房源將是限價(jià)房，其項(xiàng)目利潤(rùn)空間由政府控制，應(yīng)和經(jīng)濟(jì)適用房（5%）利潤(rùn)率差不多，如果不能有效控制經(jīng)營(yíng)管理成本，基本無(wú)利可圖。資本逐利的本性導(dǎo)致部分開發(fā)商主動(dòng)撤出房地產(chǎn)行業(yè)。而萬(wàn)科、金地這樣的大型開發(fā)商則抱著永續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，將在住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上狂奔，通過(guò)提高產(chǎn)品模版化能力和規(guī)模化優(yōu)勢(shì)來(lái)降低開發(fā)成本，增強(qiáng)綜合竟?fàn)幜?。還有部分喜歡投機(jī)的開發(fā)商則會(huì)屯積部分房源、坐待漲價(jià)，因?yàn)樯鲜龅拇竺娣e住宅將成為稀缺資源，趁著現(xiàn)在手里有這樣的房源，先賺一把再說(shuō)。

　　其四、住宅建筑質(zhì)量堪憂。限價(jià)政策之下，有些不良開發(fā)商極有可能從承建商身上尋求部分補(bǔ)償，從而導(dǎo)致建筑商被迫偷工減料，以次充好，從而降低了這類住宅的質(zhì)量。即使在日本這樣法制成熟的國(guó)家，前段時(shí)間也傳出發(fā)現(xiàn)部分“豆腐渣工程”，而荷蘭在上個(gè)世紀(jì)上半葉大規(guī)模建設(shè)的中低價(jià)房，也曾出現(xiàn)過(guò)不足二十年建筑便嚴(yán)重老化的現(xiàn)象。其實(shí)，目前上海大部分的所謂新村工房建筑壽命都難以達(dá)到50年。以行政命令，大規(guī)模的建設(shè)住宅很難保證其設(shè)計(jì)水平、施工工藝和建筑質(zhì)量，實(shí)在是浪費(fèi)資源。

　　其五、“三限制”不僅對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)，而且對(duì)地方政府的執(zhí)政力亦提出了挑戰(zhàn)。當(dāng)初之所以出臺(tái)“8.31”，是為了清除土地出讓環(huán)節(jié)官商勾結(jié)導(dǎo)致的貓膩現(xiàn)象，如今在限價(jià)的“光環(huán)”之下，權(quán)力尋租的舞臺(tái)重搭建。尤其值得警惕的是，如果“70%”的限制是指代新建總量，則在這一比例動(dòng)態(tài)地具體到單個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程中，滋生錢權(quán)交易的土壤就會(huì)變得豐美無(wú)比。

　　最新數(shù)據(jù)顯示：6月份的第一周，上海樓市成交量比上周減少37.7%，這是“國(guó)十五條”出臺(tái)后正常觀望情緒的反映。但是，住宅成交價(jià)格卻大漲21.3%，成交量居前三甲的樓盤都是單價(jià)萬(wàn)元以上的高檔盤，由此可見(jiàn)高端住宅、尤其是大面積房型必然持續(xù)受到追捧。就短期而言，就客觀現(xiàn)實(shí)而論，“三限制”抑制了中低端購(gòu)房、縱容了高端投資，這不能不說(shuō)是新政的尷尬之處。