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　　就在剛剛過去的一個(gè)月間，樓市、股市出現(xiàn)了截然不同的逆轉(zhuǎn)之勢。前者在“國六條”及“九部門意見”的連續(xù)打壓下，其一貫被看好的投資前景驟然黯淡；后者則在短短3周內(nèi)，連續(xù)沖破1400、1500、1600三個(gè)整數(shù)關(guān)口。從目前來看，雖然震蕩激烈，但市場信心及活躍程度，均已有了明顯回暖。

　　樓市告別“短線操作”：出售改出租

　　徐匯區(qū)王先生，2002年以65萬買進(jìn)一套二手房，本來想以100萬的價(jià)格出售。他算了一下，如果按去年?duì)I業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，出售過程中不需要繳納營業(yè)稅；而如果按照新政執(zhí)行，就需要繳納5.5萬元（稅率5.5%）的營業(yè)稅。由于出售成本大大增加，王先生決定改為出租，等待有利時(shí)機(jī)到來。

　　購房者對于租房的興趣也在提升。公司白領(lǐng)李小姐，原本計(jì)劃明年結(jié)婚時(shí)購一套100平方米左右的房子，“但問題在于，誰能保證5年內(nèi)不換房子？如果是這樣，全額征收營業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)太大了”。

　　對于購買自住用房的客戶來說，類似李小姐這樣的情況不在少數(shù)。因?yàn)楣ぷ髂晗掭^短，他們暫時(shí)可接受的婚房面積不會太大，但在其后5年，一方面，收入狀況將有較大幅度提高，另一方面，由于孩子出生、保姆用房、父母搬來同住以及工作地點(diǎn)變動等原因，原住房很有可能不再適用。

　　按照李小姐的“小算盤”，即使貸款60萬元，在20年等額本息還款情況下，每月還款也要4213元，這還不包括利率提升等額外支出，“所以，暫時(shí)還是租一段時(shí)間的房子，等市場穩(wěn)定下來再說”。

　　上述觀望心態(tài)已經(jīng)反映在市場數(shù)據(jù)中。據(jù)漢宇地產(chǎn)交易管理部統(tǒng)計(jì)，6月1日以來，公司門店每天預(yù)約的簽約量已經(jīng)下滑到去年4月份的水平，與5月底的情況相比，現(xiàn)在的簽約量少得可憐。不僅如此，根據(jù)市場研究部對公司門店所在區(qū)域的研究發(fā)現(xiàn)，上海大多數(shù)區(qū)域二手房市場都受到了不同程度的影響，其中中檔價(jià)位自住為主的區(qū)域受到的影響更加明顯。賣樓的為何沒有房住?"圈內(nèi)人"不買房是真的嗎?

　　理財(cái)專家認(rèn)為，通過買賣房屋獲取價(jià)差的做法，風(fēng)險(xiǎn)正在加大。因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)要從三個(gè)方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個(gè)方面就是機(jī)會成本。在目前的情況下，由于此前房價(jià)不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入已經(jīng)很大。而從支出的情況來看，營業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，即使保留房產(chǎn)至5年以上，也要支出類似物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等，一套房子要上漲20%才能保證有所盈利。

　　那么上海的房價(jià)還有沒有上漲20%的可能呢？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有被采訪者均對此持悲觀態(tài)度。由于強(qiáng)而有力的窗口效應(yīng)，專家們認(rèn)為，九部門意見在很多方面還是留有一定余地的，對于樓市的相關(guān)調(diào)控政策還可以有很多，比如個(gè)人所得稅的征收，20%的稅率就要比現(xiàn)在的營業(yè)稅具有更大的“殺傷力”。另外，還可以進(jìn)一步提高銀行按揭成數(shù)，征收土地增值稅、不動產(chǎn)稅和物業(yè)稅等，由此看來，寄望房價(jià)上漲20%以獲利的想法并不現(xiàn)實(shí)。

　　以租養(yǎng)房是否可行：收益率很難達(dá)到

　　如果我們把低價(jià)買入、高價(jià)拋出，博取買賣差價(jià)的購房行為歸為投機(jī)型的話，那么，購入房產(chǎn)后長期擁有，憑借租金收入來實(shí)現(xiàn)投資收益的購房行為可稱為投資型。中信銀行的趙慈拉認(rèn)為，按照通常的慣例，房價(jià)應(yīng)為房產(chǎn)月租金的120至180倍，也就是說，一套價(jià)值100萬元的全裝修房，每月的租金收入應(yīng)有6000元，才具有合理的“市盈率”，并與購房貸款的利息支出相當(dāng)。

　　我們來大致算一筆賬：仍以100萬元全裝修房為例，目前5年期以上個(gè)人自營性住房貸款的基準(zhǔn)利率已由6.12%提高到6.39%，個(gè)人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率也由5.508%提高到5.751%，因此，每年的資金成本多則6.39萬元，少則5.75萬元。加上房屋本身有一定的使用年限，如以70年計(jì)算，每年的折舊為1.43萬元。兩項(xiàng)合計(jì)，月租金必須在6000元以上才能覆蓋成本。

　　這是一個(gè)很難達(dá)到的收益率。據(jù)上海市二手房指數(shù)辦公室和多家中介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前上海市大多數(shù)房屋的出租收益率已經(jīng)比兩年前大為降低，基本上維持在3%-5%左右。即使是行情較好的一些樓盤，如徐匯區(qū)的高檔房是很多商務(wù)人士尤其是外籍人士的首選，但其7%-8%左右的租金回報(bào)率也剛達(dá)到保本線。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，以上海為代表的部分城市，炒房者獲取的房租已經(jīng)不足以支撐成本，惟一目的就是等著房子漲價(jià)。
如何確定盈虧平衡點(diǎn)：首付越高，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　不過細(xì)心的讀者可能會發(fā)現(xiàn)上述計(jì)算方法中的“漏洞”。也就是說，依據(jù)貸款利率計(jì)算資金成本的方式，可能只適用于那些僅支付少量首付款的以租養(yǎng)房者。對于那些以自有資金購房者，雖然從國際慣例來說，銀行貸款利率基本接近于社會平均投資回報(bào)率，但在中國，由于利率法定，同時(shí)投資工具匱乏，其機(jī)會成本未必能夠比照銀行貸款。

　　這在上海樓市近期出現(xiàn)的冷熱不均中可找到依據(jù)。事實(shí)表明，樓市新政對高檔二手房的影響并不大。北靜安、浦東陸家嘴濱江區(qū)域等新興的豪宅區(qū)，近期客戶詢問量明顯增加，掛牌價(jià)格比較堅(jiān)挺。市中心黃浦、盧灣和徐匯等傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，高檔二手房掛牌和成交不論在數(shù)量上還是價(jià)格上都沒有明顯變化。

　　除了地段，以房屋面積為變量的情況同樣如此。某業(yè)內(nèi)人士表示：“這是很顯而易見的，政府規(guī)定每個(gè)小區(qū)的90平方米以下住宅要占到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)量的70%，那今后大戶型的房產(chǎn)在市場上肯定更加稀缺，物以稀為貴，大戶型的房產(chǎn)不漲價(jià)是不可能的?！?/p>

　　事實(shí)上，由于高檔樓盤的拉動，上海商品房成交量在經(jīng)歷了三四月份連續(xù)大幅上漲后，到了5月份呈現(xiàn)出平穩(wěn)局面。5月的最后一周，即使日均交易面積受政策影響下滑8.44%，但是仍然維持在10萬平方米以上。

　　盡管總體成交量平穩(wěn)，但是滬上個(gè)人住房貸款增幅仍然一路下跌。4月份時(shí)，上海中資銀行個(gè)人住房貸款減少22.51億元，而前3個(gè)月月均減少額為29.6億元。

　　工行上海市分行房貸部有關(guān)人士分析說：“如果新房成交量和個(gè)人住房貸款的增量幅度相差很大，那么最根本和直接的原因可能是，一次性付清貸款的購房者比例大幅上升?！?/p>