什么是住房公積金?
住房公積金貸款的全稱是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款。它是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款,一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余,因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。
住房公積金貸款
與商業(yè)貸款的差異
住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法》和中國人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》,雖然都是為人們?cè)谫彿恐腥鄙儋Y金而發(fā)放的貸款,但兩者又有所不同,具體區(qū)別在于:
一、貸款對(duì)象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是住房公積金的繳存人和匯繳單位的離退休職工,其貸款的對(duì)象必須具備下列條件:
●持續(xù)繳存6個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存24個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。
●具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,有償還貸款本息的能力。
●具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。
●提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。
●符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人,即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工,也就是說其對(duì)象的范圍大于前者。
二、貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的80%。
三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請(qǐng),接受住房資金管理中心的初審,初審合格后由住房資金管理中心出具證明,方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后,直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。
四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。
五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款不需要評(píng)估,但用公積金貸款購買商品房,目前必須進(jìn)行評(píng)估,繳納評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對(duì)借款人進(jìn)行資信調(diào)查,律師收取4‰的律師費(fèi),公積金貸款則不需個(gè)人繳納律師費(fèi)。
三種貸款方式的比較
下面我們就以貸款額為35萬元為例,對(duì)三種不同的貸款方式進(jìn)行對(duì)比:
no.1只選擇住房公積金貸款
對(duì)于只選擇住房公積金貸款的消費(fèi)者來說,最大的實(shí)惠莫過于住房公積金相對(duì)的貸款利息率。但在追求低利率的同時(shí),消費(fèi)者要注意兩個(gè)問題:
其一是住房公積金的最高貸款金額為40萬元,如果所購買住房的總造價(jià)不是很高的話,選擇首付20%-30%,其他用公積金貸款來償還是比較合適的;但如果所購買住房的總造價(jià)比較高,住房公積金最高40萬元的貸款未能達(dá)到房屋總價(jià)的70%以上,那么這個(gè)時(shí)候消費(fèi)者如果要選擇只用住房公積金來貸款的話就要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,能否承受得了巨額的首付資金。
其二就是應(yīng)該合理地設(shè)定貸款年限。根據(jù)政策,副部級(jí)干部75周歲之前都可以申請(qǐng)貸款,普通職工男性和女性分別可貸款到65歲和60歲。一對(duì)夫妻只可貸一筆公積金貸款。如果夫妻年齡差異不大,丈夫做貸款人,貸款年限可更長;如果夫妻年齡相差較大,年齡較小的一方做貸款人,就可以申請(qǐng)到期限更長的公積金貸款。(見下表)
no.2公積金+商業(yè)貸款組合
選擇公積金+商業(yè)貸款組合這種方式進(jìn)行投資,其最大的優(yōu)點(diǎn)便是不受貸款總金額的限制,同時(shí)與單純的選擇商業(yè)貸款相比,公積金+商業(yè)貸款組合的形式更有利于節(jié)省大量的利息。在選擇公積金+商業(yè)貸款組合這種形式時(shí),消費(fèi)者要注意以下兩個(gè)問題:
第一便是爭(zhēng)取較多地使用公積金貸款,在公積金貸款不能夠滿足全部貸款額度的情況下再使用商業(yè)貸款進(jìn)行補(bǔ)充。原因是公積金貸款的利息要比商業(yè)貸款的利息低1%還多,我們都清楚在幾十萬元的貸款里1%的利息意味著什么,因此,消費(fèi)者在選擇組合型貸款的時(shí)候要最大限度地使用公積金貸款。
第二就是公積金+商業(yè)貸款組合這種貸款形式手續(xù)比較繁瑣,無論是各種貸款所必須繳納的費(fèi)用還是所要辦理的各種手續(xù)都是兩套,因而在選擇這種組合貸款的時(shí)候消費(fèi)者一定要有充足的時(shí)間和精力來應(yīng)付。(見下表)
no.3只選擇商業(yè)貸款
選擇商業(yè)貸款最大的弊端便是它較高的利息率,高出公積金貸款利率1%有余的貸款利率使得它在償還起來需要付出更多的“多余錢”。同時(shí)商業(yè)貸款在還款自由上還受到一定的限制,不可以隨便地提前還貸。商業(yè)貸款提前還款,其數(shù)額必須為1萬或5萬元的倍數(shù),而公積金貸款則無具體規(guī)定,只要大于“最低還款額”的,全部視為提前還款金額。商業(yè)貸款對(duì)于提前還款次數(shù)有明確規(guī)定,如1年僅能提前還3次款。而公積金貸款則是每月都有3次提前還款機(jī)會(huì),貸款人甚至可按月隨時(shí)調(diào)整自己的提前還款額。商業(yè)銀行提前還款,不僅需要提前數(shù)月電話預(yù)約,有的甚至還需要貸款人提供書面文件,非常不便。而公積金貸款提前還款,只需提前3個(gè)工作日致電預(yù)約即可,電話調(diào)整提前還款額無需書面文件。(見下表)
項(xiàng)目推薦
cbd傳奇
建筑類型:板樓
物業(yè)類型:公寓
主力戶型:30平方米-50平方米的零居、45平方米-60平方米的一居
均價(jià):8800元/平方米
項(xiàng)目簡介:cbd傳奇距地鐵國貿(mào)站、大望路站近在咫尺??偨ㄖ娣e20萬平方米,綠化率30.1%,由11萬平方米住宅區(qū)、3萬平方米商務(wù)區(qū)、1.5萬平方米商業(yè)區(qū)和下沉式商業(yè)廣場(chǎng)組成。在設(shè)計(jì)上選擇了傳奇炫house和傳奇疊house兩種不同類型的產(chǎn)品。
阿曼寓所
建筑類型:板塔結(jié)合、小高層
物業(yè)類型:公寓
主力戶型:60平方米-100平方米的一居和兩居
均價(jià):7000元/平方米
項(xiàng)目簡介:阿曼寓所位于朝青板塊,緊鄰易初蓮花超市;路網(wǎng)發(fā)達(dá),出行交通便利;總規(guī)劃面積10萬平方米左右,容積率僅2.33;陽光板樓,70%戶型朝南;經(jīng)典一至三居,戶型方正,使用率高,客廳大部分面寬4米,部分戶型面寬高達(dá)5米,大部分臥室面寬不低于3.6米。
考拉社區(qū)(koala)
建筑類型:塔樓
物業(yè)類型:普通住宅
主力戶型:30平方米-90平方米
均價(jià):8000元/平方米
項(xiàng)目簡介:koala社區(qū)位于西二環(huán)白紙坊橋西側(cè),距兩廣大街1000米,周邊配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目以小戶型為主,30平方米-90平方米mini house,功能完備、設(shè)計(jì)靈活,同時(shí)推出適合三代同堂的“親情2+1”戶型。
中景·理想家
建筑類型:板樓
物業(yè)類型:普通住宅
主力戶型:85平方米-90平方米兩居
均價(jià):7600元/平方米
項(xiàng)目簡介:中景·理想家位于西南三環(huán),東距三環(huán)300米,西距規(guī)劃中9號(hào)線地鐵1200米。以85平方米-90平方米的兩居為主,所有戶型均以舒適、通透、采光的三大標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行設(shè)計(jì),明廚明衛(wèi)、雙陽臺(tái)、角窗、外飄窗、低總價(jià)充分考慮人居需求。
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