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　　據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“國(guó)內(nèi)外金融投資機(jī)構(gòu)投資意向調(diào)查報(bào)告”顯示，大部分機(jī)構(gòu)仍看好中國(guó)未來(lái)3年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景及房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京、上海等成為其投資首選。無(wú)論是寫(xiě)字樓投資還是商業(yè)投資，目前境外投資機(jī)構(gòu)主要采取投資成熟商務(wù)項(xiàng)目的形式進(jìn)行投資，這些項(xiàng)目一般位于配套完善、發(fā)展成熟、投資回報(bào)較為穩(wěn)定的區(qū)域。而隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，亞奧地區(qū)正在成為新興的投資熱點(diǎn)。

　　商圈日趨活躍

　　十幾年前，亞運(yùn)會(huì)的舉辦給北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)，而如今申奧的成功，使“亞運(yùn)商圈”擴(kuò)大為“亞奧商圈”。亞奧商圈結(jié)合了亞運(yùn)村以及奧運(yùn)村兩大概念，在地域、文化以及商業(yè)上都不可分割。

　　雖然亞運(yùn)商圈由來(lái)已久，但奧運(yùn)商圈最早的概念則始于2004年，范圍特指在奧運(yùn)村地區(qū)形成一個(gè)新的具有鮮明特色的中心商務(wù)區(qū)，環(huán)繞奧林匹克公園的東、南、西三面，從奧林匹克公園向城區(qū)方向，沿中軸線直抵亞運(yùn)村和國(guó)家?jiàn)W林匹克體育中心，成為文化、體育和旅游產(chǎn)業(yè)的活躍區(qū)。結(jié)合原有的亞運(yùn)商圈，目前亞奧商圈概念南可輻射北三環(huán)，北則發(fā)散到了立水橋，甚至是亞北更遠(yuǎn)的區(qū)域。

　　未來(lái)，亞運(yùn)村、奧運(yùn)村地區(qū)將借2008年北京奧運(yùn)會(huì)契機(jī)吸引近30萬(wàn)左右的新增居住人口，并形成一個(gè)高檔大型社區(qū)，為商圈提供了極佳的商務(wù)消費(fèi)基礎(chǔ)。而亞奧商圈特殊的先天環(huán)境和地理?xiàng)l件無(wú)疑會(huì)使商圈的發(fā)展如虎添翼。專(zhuān)家認(rèn)為，根據(jù)首爾和悉尼舉辦奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，這一商圈的房地產(chǎn)價(jià)值將比其他地區(qū)上漲30%。

　　目前，亞奧商圈最終將如何規(guī)劃建設(shè)仍在不斷論證中，特別是商圈內(nèi)商務(wù)、商業(yè)的規(guī)劃尚不明朗。但相信隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，亞奧商圈將成為未來(lái)京城最活躍的商圈之一。

　　定位主打國(guó)際化

　　目前，在商圈分布上，2005年的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍是傳統(tǒng)的“3+x”格局，即cbd、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)領(lǐng)跑。新興的二線商圈則如亞奧商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印：如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)、上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)、亞奧商圈的2008奧運(yùn)概念等，如此的北京多中心商務(wù)格局將在2006年以至未來(lái)漸趨明朗。

　　明天地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理助理賈玉鵬表示，對(duì)于亞奧商圈來(lái)說(shuō)，近2800億元的投資使得此板塊潛在消費(fèi)能力將得到巨大提高。由于亞奧地區(qū)定位趨向于建立國(guó)際化居住社區(qū)，因此具有巨大的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力。在今后幾年內(nèi)，各類(lèi)商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現(xiàn)。其中底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車(chē)流較大的分流道兩側(cè)。從底商的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)看，餐飲娛樂(lè)因?yàn)橛袇^(qū)域完善的配套和旺盛的人流作支撐，同時(shí)繼續(xù)了區(qū)域的“底蘊(yùn)”，應(yīng)該將最為火爆。

　　根據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)的預(yù)測(cè)，隨著奧運(yùn)的到來(lái)，亞奧區(qū)域整個(gè)區(qū)域的供應(yīng)產(chǎn)品將逐步增多，品質(zhì)也會(huì)有所提升。區(qū)域中不乏大手筆的買(mǎi)家和租客，基本是以中石油等能源型的企業(yè)和服務(wù)型的行業(yè)為主。

　　商鋪投資正熱

　　目前，亞奧區(qū)域的底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車(chē)流較大的分流道兩側(cè)，其中老樓盤(pán)底商規(guī)模相對(duì)較小，新近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)比較注重大規(guī)模底商物業(yè)的建設(shè)。而從底商的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)看，主要以餐飲娛樂(lè)為主，但其經(jīng)營(yíng)的整體檔次屬于中檔偏上。這是由于亞奧板塊中亞運(yùn)村屬于較為成熟的高檔居住區(qū)，又是亞北地區(qū)的交通樞紐，區(qū)域發(fā)展很成熟，底商作為超大型居住區(qū)的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)較豐富，其中餐飲娛樂(lè)最為火爆。與之相比，西奧區(qū)域的商業(yè)配套較少，但一些新推出項(xiàng)目都有部分底商，彌補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)配套的不足。

　　隨著亞運(yùn)村和亞北地區(qū)及目前新盤(pán)較為集中的西奧區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，住宅集中帶動(dòng)了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。而大量市政配套的投入也為亞奧區(qū)進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，前景看好。因此，亞奧區(qū)域已成為商鋪投資重點(diǎn)，底商需求較大。

　　從當(dāng)前亞奧區(qū)域商鋪的售價(jià)來(lái)看，主要集中在15000-25000元/平方米之間，而底商的價(jià)格隨著區(qū)域住房?jī)r(jià)格的提升也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢(shì)。比如一些早期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在6000元/平方米以上、底商價(jià)格多在20000元-25000元/平方米左右；而近期開(kāi)盤(pán)或即將入市的住宅價(jià)格則多在8000元/平方米以上，其底商價(jià)格也將大幅度提升，預(yù)計(jì)將超過(guò)25000元/平方米。五環(huán)以外住宅價(jià)格多數(shù)在8000元/平方米以下，但底商價(jià)格也將近15000元/平方米。這主要是因?yàn)槲瀛h(huán)路南側(cè)交通方便，地段較為成熟，商務(wù)、商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚，在很大程度上帶動(dòng)了住宅及底商價(jià)格的提升。

　　由于亞奧地區(qū)定位趨向于建立國(guó)際化居住社區(qū)，因此具有巨大的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力。在今后幾年內(nèi)，各類(lèi)商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現(xiàn)。

　　商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)

　　近期，亞北整個(gè)區(qū)域商業(yè)放量接近40萬(wàn)平方米，包括明天第一城的10萬(wàn)平方米，包括北苑家園，包括北方明珠一部分商業(yè)，再往北側(cè)的飄亮廣場(chǎng)接近40萬(wàn)平方米的放量，怎么消化是非常大的問(wèn)題。

　　北京明天地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理助理賈玉鵬表示，如果大量商業(yè)同一段時(shí)間涌入到同一區(qū)域，就會(huì)造成這個(gè)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)過(guò)大。這就要求開(kāi)發(fā)商必須注意以下幾點(diǎn)：首先，這個(gè)區(qū)域大量放量的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)者必須進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)?！拔覀儺?dāng)時(shí)發(fā)布立水橋商業(yè)白皮書(shū)，邀請(qǐng)區(qū)域內(nèi)各個(gè)商家來(lái)探討這個(gè)問(wèn)題，也是為了讓大家接受這個(gè)觀念。因?yàn)橹挥绣e(cuò)位經(jīng)營(yíng)才能保證每個(gè)區(qū)域大體量商業(yè)的存活，保證區(qū)域人口在商業(yè)配套中獲得多元化的消費(fèi)?！?

　　其次，業(yè)態(tài)一定要保證多元化，尤其是大體量的商業(yè)。在立水橋附近，大體量的商業(yè)有20萬(wàn)平方米的龍德廣場(chǎng)，10萬(wàn)平方米的明天第一城以及10萬(wàn)平方米的奧城，這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商尤其要注意，不能只要有人要就出租出售，否則，容易造成商業(yè)業(yè)態(tài)的重復(fù)化。大體量的商業(yè)，開(kāi)發(fā)商一定要在運(yùn)作上對(duì)后期業(yè)主進(jìn)行控制，而且對(duì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品、服務(wù)的內(nèi)容都要有適當(dāng)?shù)目刂啤?

　　北京城建興華地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理王恒清也認(rèn)為，大體量商業(yè)應(yīng)該必須引入一些旗艦店或主力店?，F(xiàn)在，整個(gè)亞奧區(qū)已引起許多國(guó)內(nèi)著名商家和國(guó)際著名商家的關(guān)注，沃爾瑪、家樂(lè)福已經(jīng)在立水橋區(qū)域入駐。另外有許多國(guó)際著名品牌的商家也在關(guān)注這個(gè)區(qū)域，所以這里擁有很大的投資潛力和升值潛力。

　　租金回報(bào)穩(wěn)定

　　“亞奧商圈”以它不可替代的特定主題，一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。該地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格平均為6500－6800元/平方米。一般一居室面積在40－50平方米，二居室面積在60－70平方米，三居室以上面積為70－80平方米。一居室月租金為1400－1500元，二居室月租金為1800元左右，三居室月租金為2200－2300元。

　　在高檔物業(yè)方面，該地區(qū)二手公寓的均價(jià)為7500-7800元/平方米。該區(qū)域二手公寓租賃市場(chǎng)面積在90-100平方米的二居公寓，其月租賃價(jià)格約在5000－6000元；面積為130-150平方米的三居公寓，其月租金為6000－8000元。該地區(qū)的公寓租賃需求多以商用為主。雖然部分配套設(shè)施完善、品質(zhì)好的公寓項(xiàng)目在租金收益及出租率方面與前幾年相比變化不大，但由于亞運(yùn)村地區(qū)的公寓項(xiàng)目過(guò)于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。

　　“十一五規(guī)劃”中也提出了著力推進(jìn)奧林匹克公園建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展體育文化、旅游會(huì)展產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有國(guó)際影響力的體育、文化、娛樂(lè)、會(huì)展中心和奧運(yùn)標(biāo)志旅游地。“我愛(ài)我家”認(rèn)為，隨著亞運(yùn)村的向北擴(kuò)延以及交通環(huán)境的改善，“亞奧商圈”逐漸擴(kuò)大，該地區(qū)的二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)的需求也將逐漸上升。

　　   區(qū)域內(nèi)地段全面升值

　　2006年，亞奧板塊由于受到可開(kāi)發(fā)土地的限制，開(kāi)發(fā)中心逐漸北移，多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)移到五環(huán)之外。但是，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)全面展開(kāi)，各類(lèi)配套也日益完善，區(qū)域價(jià)值得到了大幅提升，這里的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以說(shuō)精彩紛呈。

　　公園地產(chǎn)吸引高端產(chǎn)品

　　眾所周知，亞奧板塊內(nèi)有1.3萬(wàn)平方米的奧運(yùn)森林公園，這是亞奧區(qū)域的巨大“綠肺”，不論是在環(huán)境上，還是空氣質(zhì)量上，都具有其他區(qū)域無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。而公園地產(chǎn)就應(yīng)運(yùn)而生。臨近森林公園的項(xiàng)目，得益于此，其價(jià)值不斷攀升。

　　直接受益的就是與公園只有一路之隔的世茂奧臨花園，該項(xiàng)目位于13000畝國(guó)家?jiàn)W林匹克森林公園的正北側(cè)，北京中軸線的最北端。占地10多萬(wàn)平方米，建筑面積約30萬(wàn)平方米，由6幢板式豪宅組成。社區(qū)內(nèi)3萬(wàn)平方米地中海風(fēng)情的六個(gè)園林景區(qū)景色各異，與正南側(cè)的國(guó)家森林公園相互呼應(yīng)，使世茂奧臨花園成為真正被森林環(huán)抱的社區(qū)，故名“森林?！薄Ｄ壳耙黄诨臼垠?，二期將于6月9日開(kāi)盤(pán)。據(jù)世茂集團(tuán)華北區(qū)副總裁王渝旋介紹，目前銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了15000元/平方米。比鄰?qiáng)W運(yùn)森林公園是該項(xiàng)目的天然優(yōu)勢(shì)。

　　另外一個(gè)受益的項(xiàng)目是凱德置地開(kāi)發(fā)的上元·聯(lián)合公元，創(chuàng)新性的四維空間園林景觀設(shè)計(jì)，使小區(qū)成為奧林匹克公園的有機(jī)延伸，目前均價(jià)也達(dá)到了8500元/平方米。由建工地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融域也因?yàn)橛辛松止珗@的助陣，價(jià)格不斷上漲，目前均價(jià)達(dá)到了11000元/平方米。

　　產(chǎn)品類(lèi)型日趨多元

　　同北京的其他區(qū)域相比，亞奧區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目類(lèi)型最為齊全。隨著亞奧板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的逐漸成熟，亞奧住宅將呈現(xiàn)出多元化發(fā)展。既有高端產(chǎn)品，也有普通住宅；既有大戶(hù)型，也有小戶(hù)型，這里還有經(jīng)濟(jì)適用房。

　　由于產(chǎn)品類(lèi)型多元化，這里房子的價(jià)格也呈現(xiàn)了高低不同的走勢(shì)。位于國(guó)家森林公園正北的世茂奧臨花園均價(jià)達(dá)到15000元/平方米，大戶(hù)型占到80％。

　　由明天地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的位于立水橋的明天第一城規(guī)劃總建筑面積約50萬(wàn)平方米，主打低總價(jià)小戶(hù)型。戶(hù)型設(shè)計(jì)為40平方米-85平方米。均價(jià)在6900元/平方米。

　　由北京城建開(kāi)發(fā)的位于朝陽(yáng)區(qū)立水橋東南側(cè)的北苑家園升級(jí)產(chǎn)品公園2008，為目前北京最大的居住區(qū)之一，共80余棟高層建筑，分為7個(gè)住宅區(qū)，均價(jià)在7500元/平方米。同樣位于這一區(qū)域的北京北，銷(xiāo)售均價(jià)為5300元/平方米。

　　而位于北苑路東側(cè)的華發(fā)頤園總建筑面積約14.9萬(wàn)平方米，綠化率約32%，住宅為10-11層一梯兩戶(hù)純板樓。戶(hù)型上引入半步式觀景陽(yáng)臺(tái)等，使室內(nèi)清新通透，將室內(nèi)外景觀溝通聯(lián)系起來(lái)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在9000元/平方米左右。

　　亞奧區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格覆蓋面廣，各種價(jià)位的房子都有，價(jià)格跨度比較大，可以滿(mǎn)足不同需求的購(gòu)房人群。

　　住宅品質(zhì)不斷攀升

　　隨著2008年奧運(yùn)腳步的臨近，亞奧板塊的體育設(shè)施，商業(yè)、辦公、生活配套越來(lái)越具有明星氣象，隨之而來(lái)的一大批高端項(xiàng)目也開(kāi)始陸續(xù)落戶(hù)該區(qū)域，越來(lái)越多的高端項(xiàng)目直接拉升了亞奧板塊的區(qū)域品質(zhì)。有相關(guān)人士稱(chēng)，亞奧板塊將成為一個(gè)具有高品質(zhì)的宜居典型板塊。

　　目前，亞奧板塊的項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，像由城建開(kāi)發(fā)的頂秀青溪項(xiàng)目，倡導(dǎo)高品質(zhì)生活，在居住品質(zhì)的塑造上重視改善大環(huán)境、塑造小環(huán)境；在社區(qū)的內(nèi)部，通過(guò)對(duì)園林、建筑以及空間品質(zhì)的全面提升，呈現(xiàn)出了一種全新的居住方式。

　　而即將開(kāi)盤(pán)的公園2008和華發(fā)頤園也大大提升了亞北區(qū)域的項(xiàng)目品質(zhì)。更不用說(shuō)世茂奧臨花園、上元·聯(lián)合公元、萬(wàn)科星園、融域等高檔項(xiàng)目了。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，亞奧區(qū)域目前已基本沒(méi)有新增土地的供應(yīng)量，因此隨著土地的緊缺，新增項(xiàng)目尤其是一些具有稀缺性的產(chǎn)品，銷(xiāo)售價(jià)格還會(huì)有較大幅度的提升空間。眼下，亞奧地區(qū)正在迎來(lái)一個(gè)全新的項(xiàng)目入市高潮，高品質(zhì)產(chǎn)品將迎來(lái)一個(gè)良好的發(fā)展前景。

板塊調(diào)整適應(yīng)國(guó)際化趨勢(shì) 
 
 
 

　　
　　奧運(yùn)日漸臨近，亞奧板塊也迎來(lái)了空前繁榮。奧運(yùn)究竟帶來(lái)了什么？為了適應(yīng)區(qū)域的生態(tài)化及國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)，亞奧區(qū)域項(xiàng)目也正在進(jìn)行區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)形態(tài)的調(diào)整。

　　區(qū)域逐漸外擴(kuò)

　　過(guò)去，亞奧板塊的交通一直是阻礙其發(fā)展的一塊絆腳石。旁邊雖有八達(dá)嶺高速路通過(guò)，但是仍舊不能緩解其緊張的交通狀況。但是，隨著奧運(yùn)配套設(shè)施的全面開(kāi)工，亞奧板塊的交通建設(shè)也全面展開(kāi)。目前北辰西路、北辰路（中心景觀路）北段、北辰東路都已經(jīng)開(kāi)通。在奧運(yùn)中心區(qū)周邊，橫向有北四環(huán)、北五環(huán)和大屯路等，縱向有八達(dá)嶺高速路、北苑路、從北四環(huán)安慧橋直通立水橋的安立路等；而從勞動(dòng)大廈東直通清河的林翠路已通車(chē)。這都給亞奧板塊外擴(kuò)創(chuàng)造了條件。

　　由于北五環(huán)內(nèi)的土地日益緊缺，廣義的亞奧地區(qū)明顯表現(xiàn)出向五環(huán)外擴(kuò)張趨勢(shì)。去年亞奧地區(qū)五環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量還不及五環(huán)外供應(yīng)量的一半，今年仍延續(xù)了這個(gè)特點(diǎn)，同時(shí)亞奧地區(qū)的項(xiàng)目基本與國(guó)家森林公園有點(diǎn)兒瓜葛或者說(shuō)都爭(zhēng)取有點(diǎn)瓜葛。

　　1.3萬(wàn)畝的國(guó)家森林公園的建設(shè)也使亞北區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境有了明顯的改善，公園周邊的項(xiàng)目因位置優(yōu)越得到了多數(shù)購(gòu)房者的青睞。比如世茂奧臨花園和上元等，世茂奧臨花園的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)1.4萬(wàn)元/平方米。有統(tǒng)計(jì)顯示這類(lèi)中央公園周邊分布的都是高檔住宅區(qū)，業(yè)主往往也具備較高的綜合素質(zhì)或者是有遠(yuǎn)見(jiàn)的地產(chǎn)投資客，這類(lèi)產(chǎn)品會(huì)在未來(lái)的供應(yīng)中占到較大比例。

　　商住物業(yè)轉(zhuǎn)型

　　隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的不斷推動(dòng)，軌道交通、奧運(yùn)場(chǎng)館等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，亞奧區(qū)域的辦公物業(yè)市場(chǎng)也正如在建的奧運(yùn)中心區(qū)一樣，處于逐步發(fā)展并完善的過(guò)程中，目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品以過(guò)渡型的商住物業(yè)較為典型，但隨著商圈的發(fā)展，商住物業(yè)產(chǎn)品正逐步向純寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)化。

　　其主要原因是，亞奧區(qū)域?qū)?xiàng)目用地的規(guī)劃審批相對(duì)住宅用地更為嚴(yán)格，因此導(dǎo)致市場(chǎng)衍生出商住樓供應(yīng)的集合現(xiàn)象。另外，目前該區(qū)域主要以中小型企業(yè)入駐居多，5a級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)勢(shì)頭稍弱，為滿(mǎn)足此部分企業(yè)及投資人需求，也間接導(dǎo)致商住項(xiàng)目供應(yīng)增加。

　　世茂投資發(fā)展有限公司華北副總裁王渝旋認(rèn)為，受奧運(yùn)商業(yè)化模式的影響，開(kāi)發(fā)商與投資者都意識(shí)到亞奧板塊商務(wù)房產(chǎn)市場(chǎng)將迅猛發(fā)展。盡管根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，作為政府力推的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，其發(fā)展巔峰時(shí)刻的到來(lái)可能會(huì)有一段時(shí)間的滯后，但其到來(lái)的必然性毋庸置疑，所以很多實(shí)力資本都爭(zhēng)相入駐。實(shí)力企業(yè)、機(jī)構(gòu)對(duì)辦公環(huán)境的要求不斷提升，商住項(xiàng)目對(duì)于諸多實(shí)力雄厚的企業(yè)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不能完全滿(mǎn)足其對(duì)辦公場(chǎng)所的擴(kuò)充以及企業(yè)形象的要求。所以，亞奧板塊的商務(wù)房產(chǎn)需求，從原來(lái)的商住類(lèi)型逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧儗?xiě)字樓，有其必然性。

　　雖然，目前亞奧區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目所入駐的企業(yè)以服務(wù)型行業(yè)居多，且大部分為一些發(fā)展型企業(yè)，但由于受奧運(yùn)整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)輻射影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)除原有固定客群以外，奧運(yùn)相關(guān)企業(yè)也將大規(guī)模入駐。此外，該區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目的純寫(xiě)字樓產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，一定程度上能否吸引大型企業(yè)關(guān)注仍需市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)，但可以肯定的是，由于區(qū)域內(nèi)的交通及商務(wù)配套的完善，加之奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展乃至整體商務(wù)氛圍仍將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　別墅競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　上風(fēng)上水的亞奧地區(qū)，一向都是豪宅聚集的地區(qū)，隨著國(guó)家頒布別墅及低密度住宅的限建令，亞北的別墅項(xiàng)目更是金貴，品質(zhì)、價(jià)格也勢(shì)必水漲船高。

　　目前，亞北地區(qū)聚集著北京市場(chǎng)上最早的別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如玫瑰園、碧水莊園、龍城花園等。進(jìn)入2005年以后，該區(qū)域樓市價(jià)值及品質(zhì)大大提升，整體板塊優(yōu)勢(shì)凸顯，2005年別墅項(xiàng)目大放量，全年80％的市場(chǎng)放量均集中在亞奧京北區(qū)域。隨著2008奧運(yùn)臨近，政府投入巨資進(jìn)行交通、生活等配套設(shè)施的建設(shè)，更讓亞奧地區(qū)的別墅由第二居所成為第一居所，亞奧板塊的區(qū)位價(jià)值成為別墅市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。

　　在這樣最具潛力的區(qū)域，品牌地產(chǎn)業(yè)加入了頂級(jí)豪宅產(chǎn)品會(huì)戰(zhàn)。比如，保利地產(chǎn)推出了保利壟上別墅；而中海地產(chǎn)日前則推出了瓦爾登湖別墅，還將品質(zhì)細(xì)化到了產(chǎn)品的具體細(xì)節(jié)，諸如人工開(kāi)挖雙湖等。這些品牌地產(chǎn)的巨額資金以及先進(jìn)設(shè)計(jì)和物業(yè)管理的加入，將使亞北別墅產(chǎn)品的品質(zhì)進(jìn)一步提高。

　　奧運(yùn)后前景樂(lè)觀

　　對(duì)于2008年奧運(yùn)之后的亞奧地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)說(shuō)法不一，眾說(shuō)紛紜。有人稱(chēng)，2008年后，北京房地產(chǎn)價(jià)格必然大跌，然而大多數(shù)人還是保持樂(lè)觀。

　　北京泰福恒投資發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理于占匯認(rèn)為，中國(guó)的奧運(yùn)和其他發(fā)達(dá)國(guó)家?jiàn)W運(yùn)不一樣，其他發(fā)達(dá)國(guó)家往往是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展建設(shè)的高潮已經(jīng)過(guò)去，奧運(yùn)只是一種短期拉動(dòng)，所以，奧運(yùn)之后往往房?jī)r(jià)大跌。但是，北京是一個(gè)高速發(fā)展建設(shè)過(guò)程中的城市，奧運(yùn)只是加快了城市建設(shè)的進(jìn)程與速度。亞運(yùn)村的建設(shè)，使整個(gè)亞北地區(qū)成為商業(yè)中心區(qū)與富人區(qū)，房?jī)r(jià)也在1992年亞運(yùn)會(huì)之后不斷升值。城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)給經(jīng)濟(jì)一個(gè)巨大的帶動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)奧北區(qū)域的作用不僅僅在奧運(yùn)，而且在奧運(yùn)之后都可以繼續(xù)發(fā)揮作用。因此，奧運(yùn)之后，奧北區(qū)域的價(jià)值還會(huì)不斷釋放出來(lái)，升值空間還非常大。

　　北京華恒置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總宋樂(lè)云則表示，亞奧板塊的產(chǎn)業(yè)人群有很多依托的是中關(guān)村，現(xiàn)在中關(guān)村房源很少，離中關(guān)村50多公里的地塊都是天價(jià)?！爸嘘P(guān)村的人群最后只能到亞奧板塊消費(fèi)。從這個(gè)意義上來(lái)講，亞奧板塊目前最熱，而且潛力最大，是因?yàn)榕c旁邊產(chǎn)業(yè)人群或者產(chǎn)業(yè)是密不可分的。從這個(gè)角度來(lái)講，房?jī)r(jià)到底是漲還是跌，都是不言而喻的。”

　　“奧運(yùn)規(guī)劃的前提是城市的長(zhǎng)期發(fā)展。北京的城市規(guī)劃不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)而改變，只是會(huì)在城市規(guī)劃中體現(xiàn)并滿(mǎn)足奧運(yùn)會(huì)的需要。”北京奧申委工程規(guī)劃部原副部長(zhǎng)黃燕曾這樣公開(kāi)表示。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家顧云昌也將奧運(yùn)比做推動(dòng)北京房地產(chǎn)衛(wèi)星升空的三只“火箭”之一，他認(rèn)為這種效應(yīng)是長(zhǎng)期持續(xù)的，因?yàn)閵W運(yùn)帶給城市的投資建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施改善是長(zhǎng)期的。

　　重視人文氣息

　　人文地產(chǎn)追求的是一種高品質(zhì)的居住，而奧運(yùn)概念也對(duì)亞奧板塊提出了更高的人文要求。

　　北京建工地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)余弘表示，目前，亞奧區(qū)域國(guó)際化的居住環(huán)境吸引著越來(lái)越多的中外國(guó)際化高端人口，因此，亞奧區(qū)域未來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在科技含量、國(guó)際化含量與體現(xiàn)以人為本的理念這三方面多下工夫。開(kāi)發(fā)商在打造人文地產(chǎn)時(shí)，除了對(duì)地緣文化、居住的舒適度、容積率、綠化率以及建筑的感觀品質(zhì)等進(jìn)行研究外，更多的要考慮人的情感和居住感受，要為居住者提供盡可能成熟的產(chǎn)品和與之相融的文化氛圍。

　　對(duì)于如何打造符合人文奧運(yùn)要求的住宅產(chǎn)品，王渝旋認(rèn)為，產(chǎn)品建設(shè)，硬件和軟件兩手都要硬才是根本。首先，要挖掘區(qū)域的文化價(jià)值，開(kāi)發(fā)過(guò)程中注意人文環(huán)境的保護(hù)。要建設(shè)符合區(qū)域環(huán)境或者改造區(qū)域環(huán)境的產(chǎn)品，就必須對(duì)區(qū)域人文的歷史與現(xiàn)狀進(jìn)行充分了解，并對(duì)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r作出預(yù)期。而因?yàn)閵W運(yùn)，亞奧區(qū)域有其特殊性，正是預(yù)計(jì)到了這種特殊性，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)才能有的放矢。其次，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上要注重對(duì)于人的關(guān)懷。產(chǎn)品最終的使用者是人，只有符合他們目前需求或者符合他們未來(lái)需求的產(chǎn)品才能打動(dòng)他們，這里就體現(xiàn)了產(chǎn)品的引導(dǎo)作用。開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品應(yīng)該引導(dǎo)購(gòu)房人的生活方式，打造他們的生活理念。

　　一個(gè)優(yōu)秀產(chǎn)品的形成，應(yīng)該包括前期和后期的概念，并不是單一就硬件而言。余弘表示，一個(gè)優(yōu)秀社區(qū)人文環(huán)境的形成，離不開(kāi)對(duì)社區(qū)文化的建設(shè)。目前，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者已經(jīng)有了做好產(chǎn)品的理念，但是這個(gè)產(chǎn)品，還局限于前期階段。雖然后期需要多方面的合作與努力，但產(chǎn)品建設(shè)者無(wú)疑在其中占有重要的地位。

亞奧板塊地產(chǎn)平衡發(fā)展

　　提起亞奧板塊，那在房地產(chǎn)界的名頭可是響當(dāng)當(dāng)。亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運(yùn)村和奧運(yùn)村的區(qū)域范圍。在北京人的心中，亞奧處于北京的上風(fēng)上水之地，歷來(lái)受購(gòu)房者青睞。伴隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧運(yùn)場(chǎng)館以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，使得亞奧區(qū)域風(fēng)云再起。5月19日，本報(bào)舉辦了“魅力亞奧——生態(tài)、升值”論壇，與會(huì)嘉賓就亞奧板塊的發(fā)展、優(yōu)勢(shì)等特點(diǎn)進(jìn)行論述，對(duì)于亞奧板塊有了一個(gè)全景式的認(rèn)識(shí)。

　　高端項(xiàng)目激增

　　亞奧得天獨(dú)厚的地理位置，使得該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目保持了良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。隨著交通配套和環(huán)境的不斷改善，亞奧區(qū)域的高端項(xiàng)目激增。

　　上元聯(lián)合公元、世貿(mào)奧臨等新增樓盤(pán)在推出后即打出高檔樓盤(pán)的概念，依靠緊鄰?qiáng)W林匹克森林公園的優(yōu)勢(shì)，打造景觀高檔住宅，上元項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)由開(kāi)盤(pán)時(shí)的8000元/平方米漲至每平方米超過(guò)1萬(wàn)元，世貿(mào)奧臨項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)到了14000元/平方米。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目的每個(gè)戶(hù)型都能有良好的觀景效果。目前均價(jià)已經(jīng)到了15000元/平方米。

　　同時(shí)立水橋區(qū)域的華發(fā)頤園，戶(hù)型上引入多種創(chuàng)新設(shè)計(jì)，半步式觀景陽(yáng)臺(tái)等，不僅使室內(nèi)清新通透，將室內(nèi)外景觀溝通聯(lián)系起來(lái)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在9000元/平方米左右。

　　據(jù)中原研究表明，奧林匹克國(guó)家森林公園的規(guī)劃與建設(shè)給周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了極大的機(jī)遇。常規(guī)來(lái)看這類(lèi)中央公園周邊分布的都屬于高檔住宅區(qū)，而選擇此類(lèi)產(chǎn)品的業(yè)主往往也具備較高的綜合素質(zhì)或者是有遠(yuǎn)見(jiàn)的地產(chǎn)投資客，因此，結(jié)合公園的功能業(yè)態(tài)打造房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該更受購(gòu)買(mǎi)者的歡迎，這類(lèi)產(chǎn)品會(huì)在未來(lái)的供應(yīng)中占到較大比例。

　　商業(yè)放量加大

　　戴德梁行有關(guān)人士認(rèn)為，隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公氛圍日益濃厚。隨著亞奧商圈未來(lái)商務(wù)環(huán)境被看好，區(qū)內(nèi)對(duì)于商務(wù)環(huán)境的要求也逐漸提高，今后亞奧板塊最缺少的是商住樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、會(huì)議中心等商業(yè)配套設(shè)施。

　　但是，就記者得到的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)在亞奧地區(qū)開(kāi)始抬頭。據(jù)悉，亞奧核心區(qū)有大約30萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)入市：洛克時(shí)代規(guī)劃商業(yè)面積為2.5萬(wàn)平方米；凱旋城的商業(yè)面積大約2.2萬(wàn)平方米；還有商業(yè)面積約23萬(wàn)平方米的保利金泉廣場(chǎng)。

　　亞北立水橋附近的商業(yè)發(fā)展迅速。傲城融富中心為10萬(wàn)平方米左右的商業(yè)街，首期推出2.3萬(wàn)平方米的整售部分，據(jù)悉，均價(jià)1.5萬(wàn)元每平方米；明天第一城推出了10萬(wàn)平方米商業(yè)體量進(jìn)行銷(xiāo)售，許多品牌商家紛紛搶簽，看好該區(qū)域的商業(yè)潛力；山水lavie也將推出3萬(wàn)平方米的商業(yè)街。隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京市規(guī)劃已拓展到北六環(huán)，帶動(dòng)了立水橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市政配套建設(shè)，明天第一城、北苑、天通苑、頂秀清溪、華發(fā)頤園等居住社區(qū)紛紛落戶(hù)，預(yù)計(jì)將來(lái)入住人口將突破200萬(wàn)。由于緊鄰?qiáng)W運(yùn)會(huì)，立水橋的城市功能定位已發(fā)生根本變化，無(wú)疑會(huì)成為奧北城市中心，具有很好的前景。

　　北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目總經(jīng)理助理賈玉鵬表示，這個(gè)區(qū)域有兩個(gè)100萬(wàn)，第一就是50萬(wàn)常住人口和50萬(wàn)流動(dòng)人口，總?cè)丝诮咏?00萬(wàn)，另外一個(gè)100萬(wàn)就是到2008年整個(gè)商業(yè)放量可以達(dá)到100萬(wàn)。香港人均商業(yè)面積能夠達(dá)到3.1到3.4，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家可以達(dá)到3至4，所以存在很大的放量空間。尤其是亞奧區(qū)域由于基礎(chǔ)設(shè)施的投入，以及整個(gè)奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，包括體育文化的發(fā)展，商業(yè)放量會(huì)非常大。這將有效增加該區(qū)域的商業(yè)配套。

　　產(chǎn)業(yè)支撐加強(qiáng)

　　2005年初，北京市發(fā)改委主任丁向陽(yáng)曾向媒體表示，為了使中小企業(yè)能夠快速介入奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的商機(jī)，北京市政府拿出5億元設(shè)立中小企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)扶持資金，用于中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)扶持、擔(dān)保貸款支持和服務(wù)體系建設(shè)等，這項(xiàng)扶持資金將采取無(wú)償資助、貸款貼息、股權(quán)融資等多種方式。

　　政府專(zhuān)項(xiàng)資金支持的重點(diǎn)領(lǐng)域是在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、都市工業(yè)、現(xiàn)代流通業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等。近期入駐亞奧區(qū)域的企業(yè)也呈現(xiàn)出以文化傳媒、體育器械、物流支持和建筑設(shè)計(jì)等行業(yè)為主的特征。

　　健翔科技園管理辦公室也遷駐亞奧，以便于加強(qiáng)對(duì)奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策支持，為奧運(yùn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。而東鄰北辰西路的中關(guān)村健翔科技園區(qū)，已有12個(gè)中科院院所入駐，隨著綠色奧運(yùn)的推進(jìn)，相關(guān)高科技公司以及與奧運(yùn)有關(guān)的設(shè)計(jì)公司、設(shè)備和設(shè)施的供應(yīng)商、體育經(jīng)紀(jì)公司都在逐步進(jìn)入。此外，目前亞運(yùn)村周邊區(qū)域居多的服務(wù)類(lèi)企業(yè)，如律師事務(wù)所、廣告公司也都會(huì)因業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和居住條件的改善而遷入亞奧區(qū)域。商業(yè)氛圍的逐漸升溫，將為亞奧區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的發(fā)展。

　　如果說(shuō)奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)對(duì)奧運(yùn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)是短期的效應(yīng)，那么政策的傾斜、企業(yè)的進(jìn)駐、商業(yè)的聚集則將為亞奧區(qū)域地產(chǎn)的商務(wù)和住宅市場(chǎng)提供持續(xù)的需求，進(jìn)而持續(xù)性地推動(dòng)亞奧區(qū)域地產(chǎn)。