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　　據國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院發(fā)布的“國內外金融投資機構投資意向調查報告”顯示，大部分機構仍看好中國未來3年的經濟發(fā)展前景及房地產市場，北京、上海等成為其投資首選。無論是寫字樓投資還是商業(yè)投資，目前境外投資機構主要采取投資成熟商務項目的形式進行投資，這些項目一般位于配套完善、發(fā)展成熟、投資回報較為穩(wěn)定的區(qū)域。而隨著奧運會的臨近，亞奧地區(qū)正在成為新興的投資熱點。

　　商圈日趨活躍

　　十幾年前，亞運會的舉辦給北京的房地產市場帶來了無限的商機，而如今申奧的成功，使“亞運商圈”擴大為“亞奧商圈”。亞奧商圈結合了亞運村以及奧運村兩大概念，在地域、文化以及商業(yè)上都不可分割。

　　雖然亞運商圈由來已久，但奧運商圈最早的概念則始于2004年，范圍特指在奧運村地區(qū)形成一個新的具有鮮明特色的中心商務區(qū)，環(huán)繞奧林匹克公園的東、南、西三面，從奧林匹克公園向城區(qū)方向，沿中軸線直抵亞運村和國家奧林匹克體育中心，成為文化、體育和旅游產業(yè)的活躍區(qū)。結合原有的亞運商圈，目前亞奧商圈概念南可輻射北三環(huán)，北則發(fā)散到了立水橋，甚至是亞北更遠的區(qū)域。

　　未來，亞運村、奧運村地區(qū)將借2008年北京奧運會契機吸引近30萬左右的新增居住人口，并形成一個高檔大型社區(qū)，為商圈提供了極佳的商務消費基礎。而亞奧商圈特殊的先天環(huán)境和地理條件無疑會使商圈的發(fā)展如虎添翼。專家認為，根據首爾和悉尼舉辦奧運會的經驗，這一商圈的房地產價值將比其他地區(qū)上漲30%。

　　目前，亞奧商圈最終將如何規(guī)劃建設仍在不斷論證中，特別是商圈內商務、商業(yè)的規(guī)劃尚不明朗。但相信隨著2008年北京奧運會的臨近，亞奧商圈將成為未來京城最活躍的商圈之一。

　　定位主打國際化

　　目前，在商圈分布上，2005年的北京寫字樓市場仍是傳統(tǒng)的“3+x”格局，即cbd、金融街、中關村三大商圈繼續(xù)領跑。新興的二線商圈則如亞奧商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產業(yè)烙印：如東二環(huán)商務帶的傳統(tǒng)總部經濟、上地商圈的高科技研發(fā)產業(yè)、亞奧商圈的2008奧運概念等，如此的北京多中心商務格局將在2006年以至未來漸趨明朗。

　　明天地產項目總經理助理賈玉鵬表示，對于亞奧商圈來說，近2800億元的投資使得此板塊潛在消費能力將得到巨大提高。由于亞奧地區(qū)定位趨向于建立國際化居住社區(qū)，因此具有巨大的消費增長潛力。在今后幾年內，各類商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現。其中底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的分流道兩側。從底商的經營形態(tài)來看，餐飲娛樂因為有區(qū)域完善的配套和旺盛的人流作支撐，同時繼續(xù)了區(qū)域的“底蘊”，應該將最為火爆。

　　根據偉業(yè)顧問的預測，隨著奧運的到來，亞奧區(qū)域整個區(qū)域的供應產品將逐步增多，品質也會有所提升。區(qū)域中不乏大手筆的買家和租客，基本是以中石油等能源型的企業(yè)和服務型的行業(yè)為主。

　　商鋪投資正熱

　　目前，亞奧區(qū)域的底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的分流道兩側，其中老樓盤底商規(guī)模相對較小，新近開發(fā)的樓盤比較注重大規(guī)模底商物業(yè)的建設。而從底商的經營形態(tài)來看，主要以餐飲娛樂為主，但其經營的整體檔次屬于中檔偏上。這是由于亞奧板塊中亞運村屬于較為成熟的高檔居住區(qū)，又是亞北地區(qū)的交通樞紐，區(qū)域發(fā)展很成熟，底商作為超大型居住區(qū)的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)較豐富，其中餐飲娛樂最為火爆。與之相比，西奧區(qū)域的商業(yè)配套較少，但一些新推出項目都有部分底商，彌補了區(qū)域商業(yè)配套的不足。

　　隨著亞運村和亞北地區(qū)及目前新盤較為集中的西奧區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，住宅集中帶動了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。而大量市政配套的投入也為亞奧區(qū)進一步發(fā)展打下了堅實基礎，前景看好。因此，亞奧區(qū)域已成為商鋪投資重點，底商需求較大。

　　從當前亞奧區(qū)域商鋪的售價來看，主要集中在15000-25000元/平方米之間，而底商的價格隨著區(qū)域住房價格的提升也呈現出明顯的上漲趨勢。比如一些早期開盤的項目價格在6000元/平方米以上、底商價格多在20000元-25000元/平方米左右；而近期開盤或即將入市的住宅價格則多在8000元/平方米以上，其底商價格也將大幅度提升，預計將超過25000元/平方米。五環(huán)以外住宅價格多數在8000元/平方米以下，但底商價格也將近15000元/平方米。這主要是因為五環(huán)路南側交通方便，地段較為成熟，商務、商業(yè)氛圍相對濃厚，在很大程度上帶動了住宅及底商價格的提升。

　　由于亞奧地區(qū)定位趨向于建立國際化居住社區(qū)，因此具有巨大的消費增長潛力。在今后幾年內，各類商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現。

　　商業(yè)錯位經營

　　近期，亞北整個區(qū)域商業(yè)放量接近40萬平方米，包括明天第一城的10萬平方米，包括北苑家園，包括北方明珠一部分商業(yè)，再往北側的飄亮廣場接近40萬平方米的放量，怎么消化是非常大的問題。

　　北京明天地產項目總經理助理賈玉鵬表示，如果大量商業(yè)同一段時間涌入到同一區(qū)域，就會造成這個區(qū)域商業(yè)供應過大。這就要求開發(fā)商必須注意以下幾點：首先，這個區(qū)域大量放量的時候，經營者必須進行錯位經營?！拔覀儺敃r發(fā)布立水橋商業(yè)白皮書，邀請區(qū)域內各個商家來探討這個問題，也是為了讓大家接受這個觀念。因為只有錯位經營才能保證每個區(qū)域大體量商業(yè)的存活，保證區(qū)域人口在商業(yè)配套中獲得多元化的消費。”

　　其次，業(yè)態(tài)一定要保證多元化，尤其是大體量的商業(yè)。在立水橋附近，大體量的商業(yè)有20萬平方米的龍德廣場，10萬平方米的明天第一城以及10萬平方米的奧城，這些項目的開發(fā)商尤其要注意，不能只要有人要就出租出售，否則，容易造成商業(yè)業(yè)態(tài)的重復化。大體量的商業(yè)，開發(fā)商一定要在運作上對后期業(yè)主進行控制，而且對經營的業(yè)態(tài)、經營的產品、服務的內容都要有適當的控制。

　　北京城建興華地產有限公司副總經理王恒清也認為，大體量商業(yè)應該必須引入一些旗艦店或主力店?，F在，整個亞奧區(qū)已引起許多國內著名商家和國際著名商家的關注，沃爾瑪、家樂福已經在立水橋區(qū)域入駐。另外有許多國際著名品牌的商家也在關注這個區(qū)域，所以這里擁有很大的投資潛力和升值潛力。

　　租金回報穩(wěn)定

　　“亞奧商圈”以它不可替代的特定主題，一直是人們關注的焦點。該地區(qū)的二手房價格平均為6500－6800元/平方米。一般一居室面積在40－50平方米，二居室面積在60－70平方米，三居室以上面積為70－80平方米。一居室月租金為1400－1500元，二居室月租金為1800元左右，三居室月租金為2200－2300元。

　　在高檔物業(yè)方面，該地區(qū)二手公寓的均價為7500-7800元/平方米。該區(qū)域二手公寓租賃市場面積在90-100平方米的二居公寓，其月租賃價格約在5000－6000元；面積為130-150平方米的三居公寓，其月租金為6000－8000元。該地區(qū)的公寓租賃需求多以商用為主。雖然部分配套設施完善、品質好的公寓項目在租金收益及出租率方面與前幾年相比變化不大，但由于亞運村地區(qū)的公寓項目過于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。

　　“十一五規(guī)劃”中也提出了著力推進奧林匹克公園建設，重點發(fā)展體育文化、旅游會展產業(yè)，建設具有國際影響力的體育、文化、娛樂、會展中心和奧運標志旅游地。“我愛我家”認為，隨著亞運村的向北擴延以及交通環(huán)境的改善，“亞奧商圈”逐漸擴大，該地區(qū)的二手房市場及租賃市場的需求也將逐漸上升。

　　   區(qū)域內地段全面升值

　　2006年，亞奧板塊由于受到可開發(fā)土地的限制，開發(fā)中心逐漸北移，多數項目已經移到五環(huán)之外。但是，隨著奧運會的臨近，奧運場館的建設全面展開，各類配套也日益完善，區(qū)域價值得到了大幅提升，這里的房地產項目可以說精彩紛呈。

　　公園地產吸引高端產品

　　眾所周知，亞奧板塊內有1.3萬平方米的奧運森林公園，這是亞奧區(qū)域的巨大“綠肺”，不論是在環(huán)境上，還是空氣質量上，都具有其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)勢。而公園地產就應運而生。臨近森林公園的項目，得益于此，其價值不斷攀升。

　　直接受益的就是與公園只有一路之隔的世茂奧臨花園，該項目位于13000畝國家奧林匹克森林公園的正北側，北京中軸線的最北端。占地10多萬平方米，建筑面積約30萬平方米，由6幢板式豪宅組成。社區(qū)內3萬平方米地中海風情的六個園林景區(qū)景色各異，與正南側的國家森林公園相互呼應，使世茂奧臨花園成為真正被森林環(huán)抱的社區(qū)，故名“森林?！薄Ｄ壳耙黄诨臼垠?，二期將于6月9日開盤。據世茂集團華北區(qū)副總裁王渝旋介紹，目前銷售均價已經達到了15000元/平方米。比鄰奧運森林公園是該項目的天然優(yōu)勢。

　　另外一個受益的項目是凱德置地開發(fā)的上元·聯合公元，創(chuàng)新性的四維空間園林景觀設計，使小區(qū)成為奧林匹克公園的有機延伸，目前均價也達到了8500元/平方米。由建工地產開發(fā)的項目融域也因為有了森林公園的助陣，價格不斷上漲，目前均價達到了11000元/平方米。

　　產品類型日趨多元

　　同北京的其他區(qū)域相比，亞奧區(qū)域內的項目類型最為齊全。隨著亞奧板塊房地產開發(fā)的逐漸成熟，亞奧住宅將呈現出多元化發(fā)展。既有高端產品，也有普通住宅；既有大戶型，也有小戶型，這里還有經濟適用房。

　　由于產品類型多元化，這里房子的價格也呈現了高低不同的走勢。位于國家森林公園正北的世茂奧臨花園均價達到15000元/平方米，大戶型占到80％。

　　由明天地產開發(fā)的位于立水橋的明天第一城規(guī)劃總建筑面積約50萬平方米，主打低總價小戶型。戶型設計為40平方米-85平方米。均價在6900元/平方米。

　　由北京城建開發(fā)的位于朝陽區(qū)立水橋東南側的北苑家園升級產品公園2008，為目前北京最大的居住區(qū)之一，共80余棟高層建筑，分為7個住宅區(qū)，均價在7500元/平方米。同樣位于這一區(qū)域的北京北，銷售均價為5300元/平方米。

　　而位于北苑路東側的華發(fā)頤園總建筑面積約14.9萬平方米，綠化率約32%，住宅為10-11層一梯兩戶純板樓。戶型上引入半步式觀景陽臺等，使室內清新通透，將室內外景觀溝通聯系起來。該項目預計售價在9000元/平方米左右。

　　亞奧區(qū)域的地產項目價格覆蓋面廣，各種價位的房子都有，價格跨度比較大，可以滿足不同需求的購房人群。

　　住宅品質不斷攀升

　　隨著2008年奧運腳步的臨近，亞奧板塊的體育設施，商業(yè)、辦公、生活配套越來越具有明星氣象，隨之而來的一大批高端項目也開始陸續(xù)落戶該區(qū)域，越來越多的高端項目直接拉升了亞奧板塊的區(qū)域品質。有相關人士稱，亞奧板塊將成為一個具有高品質的宜居典型板塊。

　　目前，亞奧板塊的項目品質不斷提升，像由城建開發(fā)的頂秀青溪項目，倡導高品質生活，在居住品質的塑造上重視改善大環(huán)境、塑造小環(huán)境；在社區(qū)的內部，通過對園林、建筑以及空間品質的全面提升，呈現出了一種全新的居住方式。

　　而即將開盤的公園2008和華發(fā)頤園也大大提升了亞北區(qū)域的項目品質。更不用說世茂奧臨花園、上元·聯合公元、萬科星園、融域等高檔項目了。

　　業(yè)內人士認為，亞奧區(qū)域目前已基本沒有新增土地的供應量，因此隨著土地的緊缺，新增項目尤其是一些具有稀缺性的產品，銷售價格還會有較大幅度的提升空間。眼下，亞奧地區(qū)正在迎來一個全新的項目入市高潮，高品質產品將迎來一個良好的發(fā)展前景。

板塊調整適應國際化趨勢 
 
 
 

　　
　　奧運日漸臨近，亞奧板塊也迎來了空前繁榮。奧運究竟帶來了什么？為了適應區(qū)域的生態(tài)化及國際化發(fā)展趨勢，亞奧區(qū)域項目也正在進行區(qū)域結構和產業(yè)形態(tài)的調整。

　　區(qū)域逐漸外擴

　　過去，亞奧板塊的交通一直是阻礙其發(fā)展的一塊絆腳石。旁邊雖有八達嶺高速路通過，但是仍舊不能緩解其緊張的交通狀況。但是，隨著奧運配套設施的全面開工，亞奧板塊的交通建設也全面展開。目前北辰西路、北辰路（中心景觀路）北段、北辰東路都已經開通。在奧運中心區(qū)周邊，橫向有北四環(huán)、北五環(huán)和大屯路等，縱向有八達嶺高速路、北苑路、從北四環(huán)安慧橋直通立水橋的安立路等；而從勞動大廈東直通清河的林翠路已通車。這都給亞奧板塊外擴創(chuàng)造了條件。

　　由于北五環(huán)內的土地日益緊缺，廣義的亞奧地區(qū)明顯表現出向五環(huán)外擴張趨勢。去年亞奧地區(qū)五環(huán)內的供應量還不及五環(huán)外供應量的一半，今年仍延續(xù)了這個特點，同時亞奧地區(qū)的項目基本與國家森林公園有點兒瓜葛或者說都爭取有點瓜葛。

　　1.3萬畝的國家森林公園的建設也使亞北區(qū)域內的居住環(huán)境有了明顯的改善，公園周邊的項目因位置優(yōu)越得到了多數購房者的青睞。比如世茂奧臨花園和上元等，世茂奧臨花園的均價已經超過1.4萬元/平方米。有統(tǒng)計顯示這類中央公園周邊分布的都是高檔住宅區(qū)，業(yè)主往往也具備較高的綜合素質或者是有遠見的地產投資客，這類產品會在未來的供應中占到較大比例。

　　商住物業(yè)轉型

　　隨著奧運經濟的不斷推動，軌道交通、奧運場館等基礎設施的不斷完善，亞奧區(qū)域的辦公物業(yè)市場也正如在建的奧運中心區(qū)一樣，處于逐步發(fā)展并完善的過程中，目前寫字樓市場產品以過渡型的商住物業(yè)較為典型，但隨著商圈的發(fā)展，商住物業(yè)產品正逐步向純寫字樓轉化。

　　其主要原因是，亞奧區(qū)域對公建項目用地的規(guī)劃審批相對住宅用地更為嚴格，因此導致市場衍生出商住樓供應的集合現象。另外，目前該區(qū)域主要以中小型企業(yè)入駐居多，5a級寫字樓供應勢頭稍弱，為滿足此部分企業(yè)及投資人需求，也間接導致商住項目供應增加。

　　世茂投資發(fā)展有限公司華北副總裁王渝旋認為，受奧運商業(yè)化模式的影響，開發(fā)商與投資者都意識到亞奧板塊商務房產市場將迅猛發(fā)展。盡管根據以往的經驗，作為政府力推的經濟增長區(qū)域，其發(fā)展巔峰時刻的到來可能會有一段時間的滯后，但其到來的必然性毋庸置疑，所以很多實力資本都爭相入駐。實力企業(yè)、機構對辦公環(huán)境的要求不斷提升，商住項目對于諸多實力雄厚的企業(yè)來說，已經不能完全滿足其對辦公場所的擴充以及企業(yè)形象的要求。所以，亞奧板塊的商務房產需求，從原來的商住類型逐漸轉變?yōu)榧儗懽謽?，有其必然性?/p>

　　雖然，目前亞奧區(qū)域內寫字樓項目所入駐的企業(yè)以服務型行業(yè)居多，且大部分為一些發(fā)展型企業(yè)，但由于受奧運整體經濟效應輻射影響，寫字樓市場除原有固定客群以外，奧運相關企業(yè)也將大規(guī)模入駐。此外，該區(qū)域商務地產項目的純寫字樓產品轉型，一定程度上能否吸引大型企業(yè)關注仍需市場進一步檢驗，但可以肯定的是，由于區(qū)域內的交通及商務配套的完善，加之奧運基礎設施的投入，區(qū)域內寫字樓市場的發(fā)展乃至整體商務氛圍仍將呈現上升趨勢。

　　別墅競爭激烈

　　上風上水的亞奧地區(qū)，一向都是豪宅聚集的地區(qū)，隨著國家頒布別墅及低密度住宅的限建令，亞北的別墅項目更是金貴，品質、價格也勢必水漲船高。

　　目前，亞北地區(qū)聚集著北京市場上最早的別墅開發(fā)項目，如玫瑰園、碧水莊園、龍城花園等。進入2005年以后，該區(qū)域樓市價值及品質大大提升，整體板塊優(yōu)勢凸顯，2005年別墅項目大放量，全年80％的市場放量均集中在亞奧京北區(qū)域。隨著2008奧運臨近，政府投入巨資進行交通、生活等配套設施的建設，更讓亞奧地區(qū)的別墅由第二居所成為第一居所，亞奧板塊的區(qū)位價值成為別墅市場新的亮點。

　　在這樣最具潛力的區(qū)域，品牌地產業(yè)加入了頂級豪宅產品會戰(zhàn)。比如，保利地產推出了保利壟上別墅；而中海地產日前則推出了瓦爾登湖別墅，還將品質細化到了產品的具體細節(jié)，諸如人工開挖雙湖等。這些品牌地產的巨額資金以及先進設計和物業(yè)管理的加入，將使亞北別墅產品的品質進一步提高。

　　奧運后前景樂觀

　　對于2008年奧運之后的亞奧地區(qū)的房價走勢，業(yè)內說法不一，眾說紛紜。有人稱，2008年后，北京房地產價格必然大跌，然而大多數人還是保持樂觀。

　　北京泰福恒投資發(fā)展有限公司經營部經理于占匯認為，中國的奧運和其他發(fā)達國家奧運不一樣，其他發(fā)達國家往往是因為城市發(fā)展建設的高潮已經過去，奧運只是一種短期拉動，所以，奧運之后往往房價大跌。但是，北京是一個高速發(fā)展建設過程中的城市，奧運只是加快了城市建設的進程與速度。亞運村的建設，使整個亞北地區(qū)成為商業(yè)中心區(qū)與富人區(qū)，房價也在1992年亞運會之后不斷升值。城市的基礎設施建設會給經濟一個巨大的帶動，基礎設施對奧北區(qū)域的作用不僅僅在奧運，而且在奧運之后都可以繼續(xù)發(fā)揮作用。因此，奧運之后，奧北區(qū)域的價值還會不斷釋放出來，升值空間還非常大。

　　北京華恒置地房地產經紀有限公司常務副總宋樂云則表示，亞奧板塊的產業(yè)人群有很多依托的是中關村，現在中關村房源很少，離中關村50多公里的地塊都是天價。“中關村的人群最后只能到亞奧板塊消費。從這個意義上來講，亞奧板塊目前最熱，而且潛力最大，是因為與旁邊產業(yè)人群或者產業(yè)是密不可分的。從這個角度來講，房價到底是漲還是跌，都是不言而喻的?！?/p>

　　“奧運規(guī)劃的前提是城市的長期發(fā)展。北京的城市規(guī)劃不會因為奧運而改變，只是會在城市規(guī)劃中體現并滿足奧運會的需要?！北本W申委工程規(guī)劃部原副部長黃燕曾這樣公開表示。中國房地產業(yè)協(xié)會專家顧云昌也將奧運比做推動北京房地產衛(wèi)星升空的三只“火箭”之一，他認為這種效應是長期持續(xù)的，因為奧運帶給城市的投資建設與基礎設施改善是長期的。

　　重視人文氣息

　　人文地產追求的是一種高品質的居住，而奧運概念也對亞奧板塊提出了更高的人文要求。

　　北京建工地產銷售總監(jiān)余弘表示，目前，亞奧區(qū)域國際化的居住環(huán)境吸引著越來越多的中外國際化高端人口，因此，亞奧區(qū)域未來的房地產項目應在科技含量、國際化含量與體現以人為本的理念這三方面多下工夫。開發(fā)商在打造人文地產時，除了對地緣文化、居住的舒適度、容積率、綠化率以及建筑的感觀品質等進行研究外，更多的要考慮人的情感和居住感受，要為居住者提供盡可能成熟的產品和與之相融的文化氛圍。

　　對于如何打造符合人文奧運要求的住宅產品，王渝旋認為，產品建設，硬件和軟件兩手都要硬才是根本。首先，要挖掘區(qū)域的文化價值，開發(fā)過程中注意人文環(huán)境的保護。要建設符合區(qū)域環(huán)境或者改造區(qū)域環(huán)境的產品，就必須對區(qū)域人文的歷史與現狀進行充分了解，并對未來發(fā)展狀況作出預期。而因為奧運，亞奧區(qū)域有其特殊性，正是預計到了這種特殊性，產品開發(fā)才能有的放矢。其次，產品規(guī)劃設計上要注重對于人的關懷。產品最終的使用者是人，只有符合他們目前需求或者符合他們未來需求的產品才能打動他們，這里就體現了產品的引導作用。開發(fā)商提供的產品應該引導購房人的生活方式，打造他們的生活理念。

　　一個優(yōu)秀產品的形成，應該包括前期和后期的概念，并不是單一就硬件而言。余弘表示，一個優(yōu)秀社區(qū)人文環(huán)境的形成，離不開對社區(qū)文化的建設。目前，大部分房地產開發(fā)者已經有了做好產品的理念，但是這個產品，還局限于前期階段。雖然后期需要多方面的合作與努力，但產品建設者無疑在其中占有重要的地位。

亞奧板塊地產平衡發(fā)展

　　提起亞奧板塊，那在房地產界的名頭可是響當當。亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運村和奧運村的區(qū)域范圍。在北京人的心中，亞奧處于北京的上風上水之地，歷來受購房者青睞。伴隨著奧運會的臨近，奧運場館以及周邊基礎設施的加快建設，使得亞奧區(qū)域風云再起。5月19日，本報舉辦了“魅力亞奧——生態(tài)、升值”論壇，與會嘉賓就亞奧板塊的發(fā)展、優(yōu)勢等特點進行論述，對于亞奧板塊有了一個全景式的認識。

　　高端項目激增

　　亞奧得天獨厚的地理位置，使得該區(qū)域內的項目保持了良好的銷售態(tài)勢。隨著交通配套和環(huán)境的不斷改善，亞奧區(qū)域的高端項目激增。

　　上元聯合公元、世貿奧臨等新增樓盤在推出后即打出高檔樓盤的概念，依靠緊鄰奧林匹克森林公園的優(yōu)勢，打造景觀高檔住宅，上元項目銷售價格已經由開盤時的8000元/平方米漲至每平方米超過1萬元，世貿奧臨項目開盤銷售均價已經到了14000元/平方米。據開發(fā)商介紹，該項目的每個戶型都能有良好的觀景效果。目前均價已經到了15000元/平方米。

　　同時立水橋區(qū)域的華發(fā)頤園，戶型上引入多種創(chuàng)新設計，半步式觀景陽臺等，不僅使室內清新通透，將室內外景觀溝通聯系起來。該項目預計售價在9000元/平方米左右。

　　據中原研究表明，奧林匹克國家森林公園的規(guī)劃與建設給周邊房地產開發(fā)帶來了極大的機遇。常規(guī)來看這類中央公園周邊分布的都屬于高檔住宅區(qū)，而選擇此類產品的業(yè)主往往也具備較高的綜合素質或者是有遠見的地產投資客，因此，結合公園的功能業(yè)態(tài)打造房地產產品應該更受購買者的歡迎，這類產品會在未來的供應中占到較大比例。

　　商業(yè)放量加大

　　戴德梁行有關人士認為，隨著2008年奧運會的臨近，區(qū)域內的商務辦公氛圍日益濃厚。隨著亞奧商圈未來商務環(huán)境被看好，區(qū)內對于商務環(huán)境的要求也逐漸提高，今后亞奧板塊最缺少的是商住樓、寫字樓、商場、購物中心、會議中心等商業(yè)配套設施。

　　但是，就記者得到的數據顯示，商業(yè)在亞奧地區(qū)開始抬頭。據悉，亞奧核心區(qū)有大約30萬平方米商業(yè)地產入市：洛克時代規(guī)劃商業(yè)面積為2.5萬平方米；凱旋城的商業(yè)面積大約2.2萬平方米；還有商業(yè)面積約23萬平方米的保利金泉廣場。

　　亞北立水橋附近的商業(yè)發(fā)展迅速。傲城融富中心為10萬平方米左右的商業(yè)街，首期推出2.3萬平方米的整售部分，據悉，均價1.5萬元每平方米；明天第一城推出了10萬平方米商業(yè)體量進行銷售，許多品牌商家紛紛搶簽，看好該區(qū)域的商業(yè)潛力；山水lavie也將推出3萬平方米的商業(yè)街。隨著奧運會的臨近，北京市規(guī)劃已拓展到北六環(huán)，帶動了立水橋房地產開發(fā)和市政配套建設，明天第一城、北苑、天通苑、頂秀清溪、華發(fā)頤園等居住社區(qū)紛紛落戶，預計將來入住人口將突破200萬。由于緊鄰奧運會，立水橋的城市功能定位已發(fā)生根本變化，無疑會成為奧北城市中心，具有很好的前景。

　　北京明天房地產開發(fā)有限公司項目總經理助理賈玉鵬表示，這個區(qū)域有兩個100萬，第一就是50萬常住人口和50萬流動人口，總人口接近100萬，另外一個100萬就是到2008年整個商業(yè)放量可以達到100萬。香港人均商業(yè)面積能夠達到3.1到3.4，歐美發(fā)達國家可以達到3至4，所以存在很大的放量空間。尤其是亞奧區(qū)域由于基礎設施的投入，以及整個奧運會對經濟的拉動，包括體育文化的發(fā)展，商業(yè)放量會非常大。這將有效增加該區(qū)域的商業(yè)配套。

　　產業(yè)支撐加強

　　2005年初，北京市發(fā)改委主任丁向陽曾向媒體表示，為了使中小企業(yè)能夠快速介入奧運經濟帶來的商機，北京市政府拿出5億元設立中小企業(yè)專項扶持資金，用于中小企業(yè)的產業(yè)扶持、擔保貸款支持和服務體系建設等，這項扶持資金將采取無償資助、貸款貼息、股權融資等多種方式。

　　政府專項資金支持的重點領域是在高新技術產業(yè)、現代制造業(yè)、都市工業(yè)、現代流通業(yè)和農業(yè)產業(yè)等。近期入駐亞奧區(qū)域的企業(yè)也呈現出以文化傳媒、體育器械、物流支持和建筑設計等行業(yè)為主的特征。

　　健翔科技園管理辦公室也遷駐亞奧，以便于加強對奧運產業(yè)經濟發(fā)展的產業(yè)政策支持，為奧運區(qū)域的產業(yè)發(fā)展帶來了新的契機。而東鄰北辰西路的中關村健翔科技園區(qū)，已有12個中科院院所入駐，隨著綠色奧運的推進，相關高科技公司以及與奧運有關的設計公司、設備和設施的供應商、體育經紀公司都在逐步進入。此外，目前亞運村周邊區(qū)域居多的服務類企業(yè)，如律師事務所、廣告公司也都會因業(yè)務的擴大和居住條件的改善而遷入亞奧區(qū)域。商業(yè)氛圍的逐漸升溫，將為亞奧區(qū)域商務地產帶來巨大的發(fā)展。

　　如果說奧運場館建設對奧運區(qū)域經濟發(fā)展的拉動是短期的效應，那么政策的傾斜、企業(yè)的進駐、商業(yè)的聚集則將為亞奧區(qū)域地產的商務和住宅市場提供持續(xù)的需求，進而持續(xù)性地推動亞奧區(qū)域地產。