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　　“賣掉現(xiàn)在的房子換套新房”聽起來(lái)是個(gè)挺不錯(cuò)的主意，講話者言語(yǔ)中流露出難以掩飾的瀟灑。但在銀行貸款還清之前，換房就必須經(jīng)過(guò)銀行“轉(zhuǎn)按揭”這道門檻。如果你的開發(fā)商拒絕“退房”后“再賣房”，或者你被告知損失的利息會(huì)占到總貸款額度的１／３左右，而且必須辦理繁瑣的手續(xù)，知道這些情況，你可能會(huì)像絕大部分人一樣，把換房的念頭給拋到九霄云外去了。

　　小丁夫婦１９９７年結(jié)婚時(shí)購(gòu)買了一套１２０平米的三居室，每平米價(jià)格為３５３０元，房子總價(jià)為４２．３６萬(wàn)元。考慮到一家老小擠在一起生活不方便，孩子也需要有一個(gè)好的讀書環(huán)境，夫婦倆與一位朋友協(xié)商決定將這間大房子出讓。但令他意外的是，房子的轉(zhuǎn)按揭成為了轉(zhuǎn)讓過(guò)程中最大的絆腳石。當(dāng)小丁找到開發(fā)商和銀行一番咨詢之后，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)按揭在辦理手續(xù)上存在著很大的阻礙。此外，即使順利辦完轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，他們也要損失８萬(wàn)元左右的貸款利息。出于這兩方面考慮，小丁的房子出讓計(jì)劃到現(xiàn)在還沒(méi)能執(zhí)行。

　　據(jù)記者了解，與小丁夫婦“同病相憐”的人不在少數(shù)，甚至有位朋友對(duì)記者發(fā)出了牢騷：“去年不是滿大街的銀行轉(zhuǎn)按揭廣告么，為什么真正操作起來(lái)卻這么難？”

　　記者在采訪中了解到，目前京城各家銀行中，幾乎所有的銀行都宣稱可以辦理住房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但從推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)以來(lái)，很少有人能成功完成轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。建行一家支行的信貸負(fù)責(zé)人表示，該行只在很久以前成功操作過(guò)兩筆轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)，中行一位工作人員則表示“隨然理論上可以操作，但還從沒(méi)有成功辦理過(guò)”。就連走在創(chuàng)新前沿的民生也表示“轉(zhuǎn)按揭比較難”。

“對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，辦理一次轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，就等于經(jīng)歷了一次客戶退房”

開發(fā)商成為首道屏障

　　“對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，辦理一次轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，就等于經(jīng)歷了一次客戶退房”，一位了解內(nèi)情的人士告訴記者。據(jù)了解，辦理轉(zhuǎn)按就需要出讓房產(chǎn)的人先還清銀行貸款，然后將房子過(guò)戶給買房人。買方則需要重新向銀行申請(qǐng)一次貸款。這個(gè)過(guò)程對(duì)于開發(fā)商而言就等于賣房人先退掉了所買的房子，然后再轉(zhuǎn)賣給買方。因此開發(fā)商是絕對(duì)不會(huì)幫助想出讓房子并需要轉(zhuǎn)按揭的人介紹買主的，除非買賣雙方已經(jīng)私下協(xié)商好并同時(shí)向開發(fā)商提出轉(zhuǎn)按揭的要求。

　　當(dāng)記者問(wèn)及轉(zhuǎn)按揭所需的基本辦理流程時(shí)，銀行的工作人員告訴記者，轉(zhuǎn)按揭第一件要做的事是找到房產(chǎn)的開發(fā)商，與他們商議是否可以完成轉(zhuǎn)按揭。如果開發(fā)商表示愿意“幫忙”完成轉(zhuǎn)按手續(xù)，那么房貸的出讓者就越過(guò)了轉(zhuǎn)按的第一道屏障，但如果開發(fā)商“拒不配合”，那么房屋出讓者就無(wú)緣轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)了。據(jù)了解，很多人都是因?yàn)殚_發(fā)商不愿出面協(xié)調(diào)而使轉(zhuǎn)按揭計(jì)劃流產(chǎn)。

順利辦理，也至少需要一個(gè)月以上時(shí)間

手續(xù)繁瑣嚇退轉(zhuǎn)貸人

　　據(jù)記者了解，由于轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)涉及到雙方房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于一方辦理提前還貸業(yè)務(wù)，而另一方重新向銀行申請(qǐng)住房按揭，因此比普通的房貸手續(xù)要復(fù)雜的多。申請(qǐng)人首先要在開發(fā)商同意做轉(zhuǎn)按的前提下，由開發(fā)商出面與銀行協(xié)調(diào)辦理相關(guān)手續(xù)。此外，買賣雙方還必須選擇同一家銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)。

　　一位銀行工作人員告訴記者，辦理轉(zhuǎn)按揭在沒(méi)有任何意外枝節(jié)的前提下，至少也需要一個(gè)月以上。在雙方所有材料備齊并上交給銀行的前提下，一般律師方面的手續(xù)還需要一周左右，之后銀行會(huì)在一周之內(nèi)發(fā)放貸款。至于這之前的申請(qǐng)、過(guò)戶、評(píng)估、擔(dān)保等各個(gè)環(huán)節(jié)也都需要一定的時(shí)間，因此轉(zhuǎn)按手續(xù)至少也要一個(gè)月以上。

　　對(duì)于房子的出讓方來(lái)說(shuō)，辦理轉(zhuǎn)按揭主要需要提供“轉(zhuǎn)按”申請(qǐng)書 、有效身份證原件和復(fù)印件、《借款抵押合同》原件和“提前還款申請(qǐng)書”。購(gòu)買方則需要備齊普通房貸的所有資料之外，與原借款人簽訂一份轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議或意向書。

一般損失的利息會(huì)占到總貸款額度的１／３左右

高額費(fèi)用損失令人生畏

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，令眾多房貸轉(zhuǎn)按者“望而卻步”的另一重要因素在于辦理轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中重重費(fèi)用和高額的利率損失。

　　對(duì)于出讓房子的人來(lái)說(shuō)，原始的房?jī)r(jià)是房屋出讓的重要價(jià)格依據(jù)。但隨著已經(jīng)還款年限的增加，還款的利息就會(huì)成為一個(gè)不小的數(shù)字。一位行家告訴記者，一般損失的利息會(huì)占到總貸款額度的１／３左右。也就是說(shuō)，如果１０年以前的貸款，如果現(xiàn)在辦理轉(zhuǎn)按揭至少出讓價(jià)格要高出原價(jià)格的１／３，賣方才能保證不賠本。

　　而從買方角度來(lái)看，雖然到手的是一套“二手房”，也需要承擔(dān)一手房貸辦理過(guò)程中名目繁多的各種費(fèi)用。據(jù)一位銀行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于房子的買方來(lái)說(shuō)，不僅最初的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及契稅、印花稅等費(fèi)用需要重新交納，而且還要交納評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等一系列名目繁多的費(fèi)用。如果買房者需要使用公積金或者想盡快順利辦完手續(xù)，還需要找一家代辦中介。

　　而記者從一家中介公司了解到，房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)由于辦理過(guò)程比較麻煩，中介所收取的費(fèi)用會(huì)高于新房的申請(qǐng)人。一般情況下，如果公司會(huì)按貸款額的３％收取，最低１３００元。此外，如果買方需要公積金貸款還要交納５‰的評(píng)估費(fèi)以及視具體情況而定的擔(dān)保費(fèi)。（轉(zhuǎn)按揭流程見附表）

專家建議：創(chuàng)新不可操之過(guò)急

　　針對(duì)這種“轉(zhuǎn)貸難”的狀況，記者采訪了原中國(guó)人民銀行產(chǎn)品專家秦池江先生，他告訴記者，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)目前在香港地區(qū)非常普遍，它是隨著人們的需求增加和觀念的變化而日趨完善的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于銀行而言，由于貸款的還款人發(fā)生了轉(zhuǎn)變，銀行就會(huì)承擔(dān)債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)換過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行所采取的謹(jǐn)慎態(tài)度也是無(wú)可厚非的。如果一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的簡(jiǎn)化，日后所出現(xiàn)的由于責(zé)任不清造成的麻煩會(huì)更大，因此不可以急于求成。

　　秦池江指出，每一種銀行產(chǎn)品的改進(jìn)都需要在實(shí)踐中進(jìn)行分析和研究，由于轉(zhuǎn)按揭這一業(yè)務(wù)在我國(guó)還處于起步階段，究竟哪一個(gè)環(huán)節(jié)可以簡(jiǎn)化，哪些成本可以節(jié)省下來(lái)，也需要一定的人力進(jìn)行研究。另外，銀行在辦理轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用的分?jǐn)傄矐?yīng)該在市場(chǎng)運(yùn)做過(guò)程中得到一個(gè)合理的答案，因此，不能單純的強(qiáng)調(diào)手續(xù)的簡(jiǎn)化和費(fèi)用的減少。

　　此外，業(yè)內(nèi)專家指出，信用體系的缺失也是轉(zhuǎn)按揭的重要屏障，如果能夠有一個(gè)可信的信用管理平臺(tái)，讓銀行簡(jiǎn)便的獲得每一個(gè)貸款申請(qǐng)人的信用資料，那么不僅轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)的辦理效率大大提高，而且可以使申請(qǐng)人打破各個(gè)銀行的界限，隨便挑選不同的銀行進(jìn)行貸款。

轉(zhuǎn)按揭流程見附表

住房轉(zhuǎn)按揭辦理流程圖遞交材料、提出申請(qǐng)
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銀行調(diào)查、審批
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與借款人簽訂《個(gè)人房產(chǎn)抵押借款合同》
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填寫借據(jù)，辦理現(xiàn)借款人貸款的發(fā)放手續(xù)
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歸還原借款人所欠銀行貸款
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辦理保險(xiǎn)、房產(chǎn)過(guò)戶及抵押登記的變更手續(xù)
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現(xiàn)借款人依照借款合同約定按期償還本息
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現(xiàn)借款人還清貸款，合同解除、注銷抵押登記